浅谈婚前按揭房的相关法律问题

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近年来，由于住房价格不断攀升，和年轻人对生活质量要求的提高，在中国，越来越多的人倾向与学习西方文化——花未来的钱，享受现在的生活，即越来越多的年轻人在购房时选择按揭，而不再是赞够了钱再买房。另外，随着我国对私有财产保护力度的增大，在现实社会多了很多的复杂关系，一个更为突出而又不可回避的问题就是：年轻夫妻一方在婚前购房只能在先支付一部分首付款的情况下，依赖按揭贷款来完成。婚后，夫妻双方共同归还贷款。婚前按揭房显然属于婚前财产中最为重要的一部分，也是离婚诉讼中最为争执的标的物，所以研究婚前按揭房的归属问题尤为重要
一、关于“婚前”“按揭房”的相关概念
在研究婚前按揭房的法律问题前，首先要搞清楚与之相关的概念，比如：
(1)关于“婚前”：结婚登记在一些国家中是成立合法婚姻关系的法定程序。在中国，符合法定结婚条件的男女，只有在办理结婚登记以后，其婚姻关系才具有法律效力，受到国家的承认和保护。
(2)关于“婚前按揭房产”：是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。
(3)关于“按揭房”：按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。按揭：又分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭：是指交现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证；公义式按揭是将未来的房地产（如楼花）转让给按揭权人作为还款保证。“按揭房”一词最早是从香港传入内地，香港的按揭制度是从英美法上的一种典型担保“mortgage”发展而来的，按揭是香港人给“mortgage” 的译名。
(4)关于“按揭”制度：按揭制度源于英美法系的衡平法中物的担保的一种类型, 是指债务人( 按揭人) 将自己财产的所有权转移给债权人以担保债务履行, 债务人通常继续占有该财产。当债务履行完毕时, 该财产的所有权又转还给债务人。若债务人到期不能偿还债务, 则债权人依据其对按揭财产的所有权而支配其交换价值, 从而担保债权受偿的一种担保方式。
虽然按揭是从香港移植而来，但其与中国大陆地区独特的背景相融合，形成了具有特定含义的法律术语、我国大陆地区的所指的按揭，指购房人将于房地产销售商之间的居地产买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交与居地产商的法律行为。在我国大陆地区，按揭一般均须银行的介入，并且通过银行的介入促成房地产销售者与购房者的交易。
了解过“婚前”这个时间点，“按揭”这种特殊购房形式之后，我们再来看看婚前按揭房的权属问题。财产分割是离婚中最容易遇到的问题，显然房产是夫妻最为重要的财产，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。尤其是这种婚前按揭房产，买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间。一个人很有可能在这期间结婚又离婚，或者即使是婚后偿还完银行贷款了又离婚的，那么对此婚前按揭房产到底如何归属呢？中国大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年中国大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共同财产，但现在的法律对此问题做了重大改变，例如最高人民法院于2010年10月15日发布婚姻法解释（三）的草案。
二、《婚姻法》关于婚前财产（房产）的规定
婚前按揭房属于婚前财产，婚前个人财产特别是婚前房产，如果没有约定，过去的司法解释曾有婚姻关系存续八年后作为夫妻共同财产的规定。因而导致有些夫妻在婚前进行“婚前财产公证”，以明确各自婚前财产的处理。新婚姻法生效后，规定婚前财产如果要作为“共同财产”，双方必须约定。这就实际上肯定、明确了婚前个人财产不作为共同财产的处理原则。因此，新的司法解释就规定，婚前个人财产不因为婚姻的存续转化为共同财产。这实际上就取消了“婚姻存续八年，婚前个人财产(房产)作为共同财产”的规定。任何一方的婚前财产均属于个人财产，不会因结婚而逐渐转化成夫妻共同财产。因此，为婚前财产权属办理公证，已没有必要。“夫妻各自的婚前财产在双方结婚8年后即作为共有财产”的说法也就成为了过去。
婚前个人按揭买下的房产，即使婚后共同还贷，按照新婚姻法以及司法解释的规定，如果没有约定，在分割时当然认定为婚前个人财产。共同还贷的部分，由所有者按照份额予以退还。房产增值的部分，当然由所有者享有。这应当是原则。法官当然也可以按照司法解释的规定，对于困难的一方判决所有者予以帮助、补偿。但是这并不是对共同财产的分割。
三、按揭房过程中各方的法律关系如何
婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方。
四、对于婚后共同还贷部分及其增值部分的观点
现代社会, 房子的功能不再仅仅局限于居住, 在房地产业迅猛发展的今天,蜗居已经具有了超越房子实体本身的价值, 房子作为一种不动产具有了保值和增值的功能。因此, 一部分的房产购买者都是基于投资的意愿而购买房产,按揭成了新兴的购买方式。这部分购买者一方面是为了满足自身的居住, 但同时也会具有投资的意愿。而无论婚后对按揭房产归属于个人财产还是夫妻共同财产, 对婚前夫妻一方原始投资的归属( 婚前一方或双方共同首付) 的认定是相对清晰的, 问题的关键是在于, 婚后夫妻共同还贷部分及其增值部分的性质认定和分割问题。
对于共同还贷部分, 一些学者认为是一种债权行为, 形成的是一种简单的借贷关系, 在夫妻离婚时, 如果认定为该按揭房产为个人财产, 婚后需还贷也是夫妻一方的个人债务, 若夫妻双方共同还贷,则对于共同还贷的这一部分财产的分割只需适用借贷行为关系而简单的减除返还即可。我不太赞同这种观点。我认为, 如果把该按揭房产认定为夫妻一方的财产, 则应该把婚后共同还贷部分当作一种类似于投资的新型借贷关系, 而根据《婚姻法》的公平原则, 综合考虑, 在分割时乘以一项特别的利率。基于这样的考虑是因为, 我们不应该把夫妻一方和产权享有者一方的共同还贷行为认定为一种直接的借贷行为, 因为按照民法理论, 该民事行为其实是欠缺意思表示的, 因为该行为是基于婚姻的共同生活, 同甘共苦的意思表示, 而除此之外, 比较借贷和投资这两种意愿, 大多数人都会倾向于后者, 因为在经济学分析中, 应该将每个人都当作理性人看待, 而功利主义法学的大师们也论证过人应当是自利的, 在行为时首先会考虑实现自身的最大利益。
可见, 在房产的功能不再仅限于居住, 迅猛增值的今天, 购买房产都或多或少地带有一种原始的增值的愿望。因此, 对于婚后参与夫妻共同还款的非产权所有者一方, 将其对该房产的还贷部分视为一种投资, 并可以期待获得利益, 可以更充分的体现现代社会法律所倡导的效率原则与公平原则。