浅谈北京市房屋租赁存在的问题

摘要：近年来，北京市的房屋租赁市场发展迅猛，房屋租赁业目前已成为我市的朝阳产业，但租赁市场的管理工作却大大滞后，致使房屋租赁市场存在着许多不容忽视的问题，但它的发展前景及其乐观。本文的主要目的是在分析北京市房屋租赁市场中存在的问题，并根据问题分析其原因，从而提出北京市房屋租赁市场的政策与建议。

关键词：房屋租赁 问题 对策

北京市房屋租赁存在的问题
 房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，无论是在拉动投资，还是在启动消费方面都起着房屋买卖市场所不能替代的作用。北京市的房屋租赁市场的发育落后于沪、深等城市，特别是行政管理体制远远不能满足市场需要，尚属新兴的隐形市场，但发展前景乐观，政府在培育和发展房屋租赁市场方面大有可为。
一、北京市房屋租赁存在的主要问题
 （一）立法工作滞后，政策法规不完善
 目前，房屋租赁市场高速发展，日新月异，新情况、新问题层出不穷。但是，管理中缺乏相应的法律政策支持。《房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《河南省<城市私有房屋管理条例>实施办法》等法律法规对租赁管理均作了一般性规定，缺乏可操作性。国务院国发（2004）24号文《关于取消第一批行政审批项目的决定》取消了《房屋租赁许可证》，建设部建法函（2003）111号明确规定，不得再对房屋租赁进行核准和发放《房屋租赁证》，未对如何办理租赁备案手续做出具体规定，造成实际工作中的许多不便。现在实行的租赁管理备案制度是一种告知行为，现行法规对不办理备案没有硬性处理规定，导致租赁管理缺乏相应的法律政策支持。
 （二）税费负担过高，房屋租赁收益低
 目前，出租房屋应缴纳10％的房产税，5.5％的营业税及附加，0.1％的印花税，2％的租赁手续费，如果是划拨土地还需缴纳其收益约10％的土地收益金，各种税费占租金收入的30％，有些地方还会更高一些，这样造成出租人千方百计逃避管理，不愿办理登记备案手续。显而易见，税费负担过重已成为影响登记备案的重要原因。税费偏高阻碍了租赁关系的合法登记，给房屋租赁市场实现规范化管理带来难度，导致房屋租赁形成大量的地下交易，结果造成高税费率并未取得高收益。
 （三）管理体制不顺，齐抓共管难实现
 目前，租赁管理机构体制尚未理顺，性质各不相同，名称也不统一，虽然都成立了管理部门，但有的定为行政单位，有的定为事业单位，有的定为企业单位；名称有租赁处、租赁科、租赁办；有的是正式机构，有的是临时机构，有的挂靠在其它单位。大多数地方没有正式编制，多数为自收自支事业单位。我市虽成立租赁处，但挂靠在市场处，不是独立的法人单位，没有独立的编制，因此给工作造成诸多不便。
 （四）管理方法落后，自身建设待加强
 随着城市化进程的加快，租赁市场的高速发展势在必行。发展房屋租赁市场，能满足中低收入家庭和流动人口的住房需求，有利于改变和优化房地产市场结构，促进房地产市场协调和可持续发展。由于现行的管理方法不能满足日益发展变化的租赁市场的需求，管理方法、管理手段滞后。目前，登记备案无统一程序，收费名称不统一，没有统一的管理软件，导致登记备案仍是人工操作，浪费人力，效率低，不规范。加之房屋租赁管理队伍没编制，收费难，工资没保障，单位难发展，人心不稳，素质不齐，多数人员仍是停留在上门要钱的水平上。加之没有共享的信息平台，没有规范的管理软件，没有高效的服务手段，使租赁当事人不愿意接受管理。
二、我市房屋租赁市场存在问题的原因
（一）未制定实施细则
 在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施及建设部《城市房屋租赁管理办法》颁布后，我市既未转发建设部的《城市房屋租赁管理办法》又未制定本市的实施细则或相应规定，一些计划经济时期遗留下来的房屋租赁政策法规又未及时加以清理和废止，造成我市房屋租赁市场管理法规体系长期处于混乱和不健全状态，从而导致实际工作的尴尬局面。
（二）税费负担过重
 税费负担过重，挫伤投资人的积极性，导致部分投资人宁可房屋闲置，也不愿出租，这样使居民住房需求集中于买卖市场，在一定程度上加剧了商品住房买卖的供求矛盾。同时也导致住房消费观念和住房支付能力的错位，引发社会不稳定情绪和社会心态失衡。如果住房租赁市场十分规范，使部分居民的住房需求以租赁的方式得到满足，可以引导居民住房消费，减轻住房买卖市场的压力。
（三）房管部门没有发挥主导作用
 房屋租赁管理是一项综合性管理，涉及公安、工商、财政、税务、民政等部门。房管部门应是房屋租赁管理的主管部门，应当发挥主导作用。但在实际工作中，由于机构设置不合理，单位定性为经营服务性质，其主导地位并不突出，这样造成对房屋租赁管理谁都可以去管，谁都管不到位，同时也给租赁当事人带来诸多不便。各个管理部门多从本部门利益考虑，不能形成合力，造成管理上的漏洞，引发许多社会问题，一些租赁房屋成为违法犯罪场所，影响社会稳定。
 （四）违法租赁难以处理
 目前，在房屋租赁市场上，有相当一部分房主为追求高额租金，既不向房地产管理部门申请办理登记手续，也不与承租人签订《房屋租赁合同》。有的甚至层层转租，将违章建筑和法律规定禁止出租的房屋租给各类人员。对此，房地产管理部门虽能作出相应的行政处罚，但对于拒不执行处罚决定者，却缺乏更加强硬、有效的处理手段，非法出租行为不能及时得到处理。
三、培育规范房屋租赁市场的对策
 （一）加快立法步伐，制定统一规范
 建设部《城市房屋租赁管理办法》曾经对房租赁市场的规范和培育发挥了积极作用，但经过十年的发展，其可操作性和适用性大为减弱，已不能适应现阶段租赁管理的需要。河南省还没有出台租赁管理地方性法规，一部分省辖市出台了规范性文件，但效力有限。因此应尽快出台《河南省城市房屋租赁管理条例》，明确房屋租赁工作的指导思想，确立租赁管理的法律地位，明确房屋租赁证和租赁合同登记备案的效力，建立以房屋租赁证为核心的管理模式，理顺房屋租赁管理程序，统一房屋租赁管理机构名称、性质，收费项目，标准等。同时明确具体的处罚规定，加大依法管理力度。通过立法，促使房屋租赁市场的统一和规范化管理。
 （二）降低税费标准，强化备案管理
 出租房屋缴纳的各种税费明显偏高，不利于租赁市场健康发展。出租人感到租房费时费力、获利不大，因此想方设法逃避管理，规避交费，导致大量地下交易出现，为了逃避交费，出租人以种种借口不接受房屋租赁登记备案管理。其实这种高税费标准并没有带来高收益。相反一些地方在税费标准下调后反而收益有所增加。这说明通过低税费率的方式促进市场的形成，能够增加税费收入。因此应通过低成本进入、高效率服务两个方面使地下租赁市场浮出水面，提高登记备案率，促进房屋租赁市场的规范和发展。
 （三）加强部门配合，实现齐抓共管
 按照国家六部委《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》规定，在房屋租赁管理上房管、工商、公安、税务等部门应各尽其责，共同做好工作。工商部门在办理营业执照，公安部门办理暂住户口，地税部门在征收房屋租赁税时，都应该检查是否在房管部门办理了房屋租赁登记备案。相互严格把关，形成齐抓共管的局面，堵塞房屋租赁管理上的漏洞，预防各种违法犯罪事件发生，确保社会稳定。
 （四）强化内部管理，树立行业形象
 首先应理顺管理机制、强化服务职能，通过建立信息服务平台，简化办事程序，规范管理职能，不断完善服务手段。其次加大培训力度，提高工作人员的理论素质和专业水平。使工作人员精通房屋租赁管理相关法律法规政策，做群众工作时做到有理有据，动之以情，晓之以法，文明服务。其三简化手续、上门服务，工作人员携带租赁合同，帮助当事人填写规范的合同文本，解答疑难问题，并定期回访，了解合同履行情况，及时处理租赁纠纷。其四加大查处力度，对不按照规定办理备案的租赁户，依法进行处罚，不断增强群众依法办事观念，逐步提高群众租赁备案意识。
 
 房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，在拉动投资、启动消费方面都起着房屋买卖市场所不能替代的作用。虽然房屋租赁市场存在着许多问题，但随着房屋租赁管理法规体系完善，房屋租赁制度的全面实施，人们对房屋租赁合法的全面认识，我相信京城房屋租赁市场会马上步入正轨，安全、有序、快速、健康的发展。

  1:陈秀峰 房屋租赁管理存在的突出问题及对策 http://www.xyfg.gov.cn/Article_Show.asp?ArticleID=2934             2005年11月9日
 
  2、 王双宏    房屋租赁业税收征管存在问题及建议初探 
 http://www.xucpa.net/Article/yxlw/swlw/ssjg/200807/20080708220842.html     2008年7月8日

     3、 漠漠     房屋租赁现状及存在的问题 
 http://wenda.tianya.cn/wenda/thread?tid=15d7b531229c241e&clk=wttpcts 
    2008年12月9