法律视野里的房地产合作开发

[摘 要] 近年来，随着房地产市场开发成本的增加，出现了各类房地产合作开发模式。这些模式的出现无疑对房地产市场的发展产生了积极的促进作用，但因这些模式涉及的法律关系与合作主体都较为复杂，由此引发了大量的纠纷。因此，有必要在合作开发房地产的法律依据、法律特性、开发模式等方面认真分析认真思考，谨慎签订房地产合作开发合同，只有这样才能依法保护合作各方当事人的合法权益,从而引导房地产合作开发市场规范、有序、健康发展。

[关键词]  出资  联营  联合名义开发模式  部分名义开发模式  房地产合作开发合同

     一、辨析有关法律规定，明确房地产合作开发的法律依据。

    (一) 1992 年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第40 条规定:“以土地使用权作为条件,与他人进行联建房屋,举办联营企业的,视为土地使用权转让行为,按照本办法办理。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该条例第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四是依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”