中国房地产投资基金的研究

中国房地产投资基金的研究

 房地产行业是中国支柱产业之一，在我国经济高速发展的大背景下，房地产行业得到了快速发展，很多地方政府的一半以上的财政收入都来源于房地产行业。然而，因为近些年来房价高企，普通百姓无力购买房地产，想直接投资房地产行业，分享房地产业高速发展的收益，更加困难：一是上市房地产公司的股票，在整个行业受国家打压的背景下，没有活力，不好投资；二是直接投资房地产公司实体，需要的是大笔的资金，也不是一般人能投资的；
 另一方面，房企融资渠道狭窄单一，过度依赖银行信贷。在因房价高企，国家加强了对房地产行业的宏观调控，紧缩了银根的背景下，很多房企因融不到资，资金链断裂而倒闭。
国外很常见的房地产投资基金，却是普通百姓直接投资房地产行业的一条相对比较方便的途径，同时也是房地产企业的融资的一条合法途径。
 引进房地产投资基金，可以为普通百姓多一条投资房地产行业的渠道，也对房地产企业的融资开辟了另一条合法途径。

一、房地产投资基金界定
 房地产投资基金，在美国等多数国家简称为房地产投资信托，在英国和亚洲称为房地产投资基金，是指在信托法基础上发展起来的一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
 房地产投资基金，通俗地来讲，是指投资人将资金投资在由专家管理的房地产投资组合里，主要用来购买有稳定租金收入的成熟物业，以得到的收益来回报投资人。由于采取公开募集，并发行上市交易的收益凭证的形式，所以被定义为大众投资工具。迄今为止，中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资信托计划，而并不是真正意义上的房地产投资基金。它们之间的共同点：首先是将房地产投资作为基金投资的重要目标；其次是集中投资者的资金，交由投资专家进行投资，所以被通称为房地产投资基金。
在国外，房地产投资信托基金一般是一家公司，它主要是拥有并营运可带来收益的房地产，例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要还是以租赁的方式把办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房分租给租户，这些租金为股东带来回报。这相对于传统房地产项目，即以出售单位套现有很大的不同，租金收益型房地产项目以固定回报的角度来看，有着更稳定的现金流量，更适合采用房地产投资信托的方式融资。许多房地产投资信托基金的股份都在主要的股市中自由进行交易，这与其他许多金融产品一样。
在房地产投资信托的发明地及最发达的美国，如果要取得房地产投资信托资格，公司每年必须将至少90%的应纳税收入分配给股东。取得房地产投资信托资格的公司可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息，因此，房地产投资信托没有企业税，股东要按收到的股息和资本收益付税。
 房地产投资基金，不同于房地产直接投资，也不同于房地产上市公司的股票。因为她比房地产直接投资方便灵活，也比房地产股票的回报稳定。房地产投资基金也能通过上市发行，为房地产企业融来大笔资金。

二、房地产投资基金的意义
 房地产投资基金通过集合社会各方面资金，使用专业人士投资和经营管理，因此，它不仅可以解决开发企业外部融资渠道单一和困难的问题，而且可以促进房地产资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，更为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。
 1、有效降低银行体系的经营风险
 从1997年亚洲金融危机的产生可以看出，房地产泡沫的破灭是亚洲金融危机出现的一个重要原因。而银行业不仅在房地产泡沫的产生中发挥着重要作用，而且也深受房地产泡沫破灭的危害。因此，银行体系的安全决定着金融体系的安全。作为银行信贷资金的重要补充，房地产投资基金可以有效减少银行体第所承担的巨大金融风险。作为国际金融市场上普遍的安全性和获得性较为理想的投资方式，房地产投资基金可分流部分银行储蓄资金，以减速轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用。房地产投资基金的发展也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等等一系列中间业务的产生，为银行业创造新的利润增长点。
 2、拓宽我国房地产企业融资渠道
 由于我国房地产开发企业融资渠道较为单一，中国人民银行在2003年6月16日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，实际上切断了房地产市场赖以生存的资金链。按照目前防地产市场的需求趋势，促进行业良性发展的最根本问题不在与强制管理风险，而是开辟多元化融资渠道，发展多种冲抵风险的工具，保证防地产开发的资金供给，并分散资金供给双方的风险。因此，从发展的前景看，房地产投资基金具备成为我国房地产资金供给主流渠道的特性和条件。房地产信托投资的迅速发展几乎引起了房地产融资方面的最大的变革。
 3、促进我国房地产资本市场的形成
 从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较第的水平，至今没有建立一个稳定的房地产资本市场。房地产投资基金这种新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。正是由于房地产投资基金的迅猛发展，美国的房地产业已经从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。因此，引进房地产投资基金机制将有助与我国房地产资本市场的形成和发展。
 4、有利于房地产经营专业化和资源的优化配置
 我国的房地产主体行为很不规范，房地产投资基金的专业化运作使房地产投资渐渐从投机行为转向理性的投资行为。房地产行业将进一步细分，出现专门的房地产投资管理公司，土地交易公司，物业开发公司和物业管理公司等等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。房地产投资基金由于具有较高的政策水平和投资管理经验的专家操作，依据国家产业政策导向合理进行房地主投资，减少了盲目性。因此，在我国引进房地产投资基金机制，将在客观上促进房地产行业内部的结构调整，实现资源的优化配置。

三、房地产投资基金的案例分析
 目前我国内地尚处在房地产投资基金的起步阶段。除了税收政策、财务制度、资产管理等方面的障碍之外，还有国内的金融体系以及现有房地产政策支持下的市场环境等深层次的问题。
 从目前看来，尽管2004年10月18日出台《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）已超过几年，但由于存在房地产的配套法规和税收政策等原因，该办法的正式出台进展缓慢。同时一定数量的内地开发商和投资机构，已经在探寻将中国内地的房地产项目，作为房地产投资信托产品，列入在新加坡或中国香港上市的可能性方法。譬如，由广州越秀集团旗下上市公司越秀投资有限公司（0123.ＨＫ）、越秀房地产投资信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港证券交易所挂牌交易。也有的国内信托公司开始率先进行准房地产信托基金的尝试，譬如，联华国际信托投资有限公司设计并推出了国内首只准房地产投资基金联信·宝利。
 第一只海外上市的国内房地产投资基金越秀REIT(代号4050.HK)与第一只国内发行的类房地产投资基金联信·宝利，值得业内人士分析研究。
 越秀投资（0123）分拆旗下的优质商业物业，打包注入房地产投资信托基金—-越秀房地产信托基金（0405，简称越秀REIT），并在香港成功上市。越秀 REIT是内地首只房地产投资基金。越秀REIT的上市资产主要为4项广州物业，包括白马商贸大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场单位，总建筑楼面面积约为16万平方米，估值总额达40.05亿元。截至2005年9月底有关项目出租率分别为100%、77%、91%及100%。白马商贸大厦为越秀REIT的大部分租金收入来源，2005年6月底止的6个月，白马占越秀REIT物业总租金收入约60.1%，06年度上升至66.6%。      该公司大部分收入来源的白马大厦，约99.7%的租约今年底到期，当中95.3%已续租至2013年底或2014年底，为期4至5年，租金加幅50%至100%。越秀房地产投资信托基金行政总裁兼执行董事刘永杰表示，续租租约规定首1至2年不能加租，3年后可加租5%至8%。
 越秀REIT的此次上市共发售10亿份基金单位，其中越秀投资持有31.3% ，越秀集团持有0.8%，其余67.9%为社会公众份额。以发行价每份3.075 港元计，房地产投资基金 在市场中共募集资金约20亿港元。这次越秀房地产投资基金 的上市对我国房地产行业来说具有划时代影响。越秀投资大胆启用新的金融工具与经营模式，开辟了房地产领域又一融资渠道，进一步促进了房地产实业与金融的融合，引起了国人广泛关注。房地产投资基金以物业为支撑，向社会发行基金份额募集资金，并交由资产管理公司管理运作，资金信托人托管。而资产管理公司、物业租赁代理公司和顾问公司，都是由越秀控制的子公司，这就形成了一个较为完整的房地产投资基金运作体系。

四、房地产投资基金发展的未来展望：市场极大，未来发展潜力大有可为
    由于目前中国经济持续稳定成长，人民币有升值预期，加上2010年上海世博会等利多因素影响．不动产需求随之提振，长期以来大量人口自农村迁入城镇地区，使得城市地区房地产价格节节攀升。大环境的经济景气，必然会影响投资者的投资意愿。而预期投资者对于宏观经济情况越乐观，其购买房地产投资基金发展的机率越高。看到中国房地产投资基金发展市场的原因，除了内地庞大的房地产市场需求外,包括自住性与投机性需求，更因为有越来越多的QFII等外资，开始对中国房地产市场产生极高的兴趣，这对发展中国不动产证券化必可造成正面的积极作用，更何况，中国将以其优于全球的经济成长与人口成长成为亚洲地区第一大市场。
 何宗益(2003)在探讨台湾地区房地产投资信托证券化商品市场规模的研究中，以各国房地产投资基金市值占其股市市值的比率，推算台湾地区房地产投资基金的规模。以美国2007年3月房地产投资基金市场发展为例。拥有近50年发展历史，约有300多个房地产投资基金在运作，基金所控制的商业物业，包括商业办公大楼、厂房、购物中心的运营等，其管理资产总值(RE1Ts规模)超过26，384亿元(人民币，以下同)，有近三分之二的房地产投资基金在全国性的证券交易所上市交易，其房地产投资基金市值约占股市市值2．7％；日本房地产投资基金市值约4，091亿元，其房地产投资基金市值约占股市市值1．4％ ；新加坡房地产投资基金市值约占其股市市值6．5％ ：而澳大利亚的房地产投资基金市值占股市市值的比率最高，约为29．9％。若深沪两市2009年3月底A、B股市值合计161，474．24亿元来推估中国房地产投资基金市场规模，假设其比率约1％，，则保守预测将直逼1亿元。因此，以目前中国经济繁荣情势来看，加上房地产投资基金市场规模在中国都还是起步阶段，如果成功将不动产证券化推展开来，中国的房地产投资基金市场极大，未来发展潜力大有可为。
　  　　简介：本论文从中国房地产行业的投资和融资都需要房地产投资基金入手，引入主题，首先介绍了房地产投资基金的定义，和房地产投资基金的意义，接着介绍了在香港上市的中国房地产投资基金越秀REIT，最后展望中国房地产投资基金未来的发展：市场极大，未来发展潜力大有可为。