我国房价飙升的原因及分析

我国房价飙升的原因及分析

 影响房价的需求因素从需求角度来看,影响因素主要有以下几种:一是商品本身的价格;二是消费者的偏好;三是消费者的收入,四是其他替代商品的价格;五是人们对未来的预期;六是消费者人数等。现阶段房价的一路高歌猛进,在房产商和有些专家看来,主要由消费者人数的持续增多支撑着,而消费者人数的持续增多又是由我国正处于城镇化加速发展阶段所导致的,并且这一阶段至少会持续二三十年。笔者并不否认城镇化加速发展带来的城市人口膨胀会加大对住房的需求,但是在这次的房价疯涨中,很显然这不是主要因素。因为在这短短的一年内,农村人口转移到城市的人数并没有明显增加,而且即便是人数增加了不少,他们也还没有实力去购买这动辄几十乃至上千万元的房产,另外,银行一般也不会贷款给他们。所以在上面列举的六个影响需求的主要因素中,笔者认为人们对未来的预期是这次房价上涨最主要的因素,其次是消费者的收入。对于一般商品的需求而言,商品本身的价格应该是最主要的影响因素。然而,如果人们对这种商品价格预期是上涨的话,那么人们就有忽略商品本身价格购买的意愿。商品的价格是围绕价值这一核心来波动的，这这种是我们从小就学习的经济学的核心。房地产的价值实际上包括了房产的价值和地产的价值。 房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，是可以通过评估和交易重新恢复和确认的。所以说房地产真正增值的是地产那部分。
 从根本上说，房地产问题就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。做为一个产业，它必然存在一个行业周期性的变化，所以房地产业的价格也必定有涨有落，但问题的关键是这个过程要经历多长的时间。现在我就分别论述这些因素对其的影响。我们都知道，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。理论上影响房地产市场供需关系的核心基础是居住需求，而投资需求是处于第二位的需求，套用哲学的词语来说，居住永远是第一性的，投资则是第二性的。
 
 一、影响需求的因素
 
 1、利率和房地产消费信贷
 目前我们国家的利率水平基本上处于一个低利率的水平，银行的利率分为存款利率和贷款利率。存款利率不用多讲，而贷款利率一般是在央行基础利率的基础上根据不同贷款种类有所浮动。
 2、被低估的人民币汇率
 在我们为中国货以廉价的成本（由廉价的劳动力，低估的人民币汇率等因素造成）占领世界市场而沾沾自喜的时候，我们不得不看到事物的另一面，世界资本正因为人民币的低汇率以廉价的低成本疯狂涌入中国。中国在用低汇率补贴出口贸易的同时，也在补贴国外资本.即被低估的人民币汇率造成了大量的海外资本以各种形式进入了内地房地产市场。
 3、消费心理
 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。
 4、通货膨胀率的上升
 通货膨胀通常表现为物价的上涨，其根本是货币发行量过度。 我们会发现，不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。
 5、法律制度的缺失
 目前在我国我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，我们购买的只是住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。针对这一点，经济界和法律界人士也有很多争论，有专家建议使用权永久化，但这一问题的尽早解决无疑是今后房地产市场良性发展的保证。
 
 二、影响供给的因素
 
 1、制度的缺陷
 由于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，造成目前大量的房产是不能上市交易的。
 2、土地供应。土地供应是房地产市场供应一方最重要的决定力量之一， 由于以前我国的土地交易多以协议转让为主，容易使交易价格不透明且价格偏低。
 3、房地产融资
 在利率管制和经济快速发展的背景下，较大的存贷款利率差使金融机构能获得较高的利润。
 4、政策走向和总的趋势
 这些因素都是已经存在了一段时间，在未来还会产生一定的影响，至于影响还会有多大，第一要看政策走势，第二要看经济走势了。但我在前文中提到房地产具有居住和投资双重属性，如果一地房地产市场中投资需求比例远大于居住（自住）需求，必然有造成房地产泡沫的可能，这就需要政府在相应政策层面上加以调控。总体来讲从政策的走势来看，显然政策的导向是趋向调控，但国家政策调整的幅度是较小的并综合利用了各种手段，这说明国家在抑制某些地区房价过快上涨的同时是希望房地产业能以一个健康发展的速度来调控。有人说房地产市场已经到了暴风雨的前夜，我个人认为在现有的经济和政策环境下还不是这样，至少除了上海等少数城市，中国大多数城市的房地产发展还是很平稳的，事实上随着土地、金融、税收等“房产新政”的开始，在扼杀了少数城市房地产泡沫的苗头之后，我相信房地产业会迎来一个更好更规范的发展前景。
  一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

   二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

  
 三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

 
  四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
   
 要从人民最关心、最直接、最现实的利益问题入手，加大对改善民生的投入力度。 住房问题是民生大问题。但是部分城市近些年来房价上涨过快，百姓望“房”兴叹。完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范加强经济适用房制度，将成为政府解决城市低收入家庭住房难问题的有力举措。