论我国房地产抵押登记制度的缺陷和完善措施

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 论我国房地产抵押登记制度的缺陷和完善措施
 
[摘 要] 本文从房地产本身的特殊性、立法的矛盾性等几个方面分析了房地产抵押登记管理制度中的缺陷。同时分析了《物权法》对弥补房地产抵押登记制度的缺陷所进行的立法尝试，并针对现实状况提出笔者对房地产抵押登记制度中的缺陷应如何完善的粗浅建议。
[关键词] 抵押登记 房地产 物权
 
 众所周知，不动产物权流转必须以登记公示方可发生法律效力，这是当今世界各国在物权立法领域普遍通行的原则，我国也不例外。抵押权是民法物权体系中的重要物权概念，其适用范围既包括动产也包括不动产。就不动产抵押权的设立而言，我国《担保法》及《物权法》都以登记生效为基本原则，但这一原则在房地产抵押权登记管理领域则着实遇到了一些适用上的问题，特别在《物权法》与《担保法》两部法律同时有效这样一个过渡时期，有关房地产抵押登记中的历史遗留的问题和新情况将仍然不断在实践中冒出来。基于此，笔者在本文中拟就房地产抵押登记制度中存在的缺陷做一简单探讨。
 一、我国现行房地产抵押登记制度的缺陷
 就我国现行房地产管理体制而言，其最大的缺陷就是没有根据房地产这一特殊不动产的性质进行设计，不符合抵押担保立法的初衷，使不动产流转登记公示公信的权威性受到极大的损害，与维护市场秩序、保证交易的安全性的目的背道而驰。
 1、房地产的物理统一性与法权分离性
房地产是不动产中最为重要的一项，既是保障人民基本人权的重要生活资料，又是国家经济发展的重要生产要素，既关系到人民日常生活最基本的方方面面，也关系到社会经济生