2018年，全球经济延续复苏，但贸易摩擦升级、地缘政治冲突增加、金融市场波动显著，中美贸易摩擦尚未缓解，全球经济不确定性显著增加。国内宏观经济面临外部冲击和内部转型的双重压力，经济增长稳中趋缓，增长动力出现下行趋势。房地产市场方面，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。整体来看，持续稳定从严的调控政策取得了较好的调控效果，房地产市场快速上涨的现象得到基本控制。

宏观调控政策方面，3月份“两会”对2018年房地产市场发展指明了方向，奠定了“房住不炒”的定位，坚持强调住房的居住属性；7月中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，两次重要会议奠定了全年房地产调控的政策基调。各地方政府因城施策，继续深化调控供需两端，强化市场监管，增加有效供给比重，调控力度持续加码。

土地供应方面，全年土地出让限制政策频出，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求。土地市场在2018年下半年以来明显降温，低溢价成为土地市场交易常态，土地流拍数量也明显增加，说明楼市的严格调控效应已传导至土地市场，地价不断下行将引导消费者预期，市场将进一步回归理性。

金融监管方面，年初中央就多次表态要将防范化解金融风险工作提到更高的层次；3月央行和原银保监会提出要重点控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。年内房地产行业金融监管趋严，房企融资渠道总体收紧，融资成本居高不下，融资难度也越来越高，房企资金压力加剧。

货币政策方面，截止至11月，中国人民银行共进行四次定向降准，货币流动性加大，但房地产市场调控不松绑，央行降准对房地产市场的影响有限。市场监管方面，6月北京、上海等30个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，对投机炒房、房企和中介公司违规行为等进行严厉打击，表明了政府坚决整治市场秩序，遏制房价上涨的决心。市场监管的方向和重心也从过去的控需求、管供给转向整秩序、治乱象。

国家统计局数据显示，11月份，一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落，前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定。深圳和厦门2个城市新房价格已低于去年同期，房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。不少房企出于冲刺业绩和融资成本压力，正陆续申领预售证，大量新盘集中入市，价格基本较年初计划售价打了八折。多地二手房的议价空间也逐渐增大，但真正出手的购房者较少，成交量下滑。国家统计局数据显示，1至11月，一线城市新建商品住宅销售价格平均同比微涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点。

11月份，北上广深四城二手房连续2个月下跌，且价格跌幅持续扩大。国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市房价环比上涨的城市增至65个，比2月份的44个增长近五成。人才新政降低了限购门槛，使部分城市楼市供给更为紧张，带来房价上涨预期。楼市升温让各地的房地产调控政策持续加码。7月31日，中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。各地楼市调控持续加码，房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施，房价上涨趋势得到遏制，房价预期也开始扭转。未来一段时间内，全国房地产市场将总体上保持平稳运行。

三、加强房地产调控政策的建议

（一）加强财税体制改革

科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现长治久安的制度保障，也意味着财税法居于“国家治理”的重要地位，虽然宏观调控只是作为财税法在组织公共财产收入、分配公共财产的主要功能之外的补充功能，但财税法却一直是政府宏观调控中的重要法律依据与手段之一。要改变目前房地产宏观调控中的失灵现象，改变地方政府对土地财政的过度依赖，财税体制改革是不可回避的重要环节。目前分税制下中央与地方在财权与事权划分上的不均衡是地方政府将房地产市场作为经济支柱性产业并极尽发展大搞土地财政的主要内因，在追求自身财政收入增加的利益驱动下，与土地相关的财政收入就被作为地方政府迅速获得财政收入的主要模式。在地方政府预算支出更多偏向生产性投资而非民生支出时，土地财政深入发展，已经与实体经济和金融紧紧捆绑在一起，一旦房地产市场崩盘，将会造成不可估量的社会后果，这也是地方政府不希望房价下调的主要原因。但是，长此以往无异于饮鸩止渴。房地产市场泡沫终会破裂，是回归房子本身的居住功能的时候了。但是这注定需要一个过程，需要通过制度变革与创新，逐渐消化与减轻土地财政带来的弊端。

（二）完善宏观调控法律制度