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浅析我国的房地产市场调控政策和效果(三)
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在依法治国的今天,包括宏观调控权在内的经济管理权力必须在制度的规制下,必须建立政府的权力清单与责任清单,对其规制与干预行为进行约束与规范。在房地产调控领域,首先就需要通过宏观调控基本法对调控主体、调控程序、调控职权、职责及调控法律责任予以明确规定。尤其是宏观调控法律主体的法律责任,不仅要明确规定调控对象违反宏观调控法的法律责任,更应该规定调控主体调控失效时应承担的法律责任,即建立对调控主体的问责机制。目前无论市场监管领域还是宏观调控领域,问责机制的缺失是一个普遍现象,似乎政府干预失效不需要追责,也无从追责。立法相关规定要么责任较轻,要么规定模糊或空白。政府调控引起的房价上升最终由购房者承担,限购或限售、限贷等调控政策引起的购房者信赖利益损失则找不到补偿的途径。政府应该在改革与调控中尊崇契约精神,要充分意识到政令朝令夕改对社会资源的浪费及对相关主体行为预期的影响,不能让市场在无所适从中造成更大的浪费与破坏。当然这种宏观调控中的信赖保护是有限度的,并不保护所有受调控主体因政策变动造成的损失或不利影响。宏观调控基本法应该对此作出原则性规定,以规范、指导房地产市场的宏观调控,保护相关主体的合法利益。尽管经过学界多年呼吁,但是无论是源于宏观调控中政策灵活性迎合政府相机抉择的必要性考虑,还是宏观调控基本法立法时机问题,目前宏观调控基本法并没有被提上日程。随着我国房地产市场调控推进过程中的法律空洞化的日益突出,是时候考虑基本法制定问题了。基本法层面法律制度缺失之外,金融领域的具体宏观调控法律制度亦存在缺失。作为紧密配合政府房地产宏观调控政策的重要调控手段,我国以信贷调整为主要手段的金融调控,却一直存在立法层次低、相关制度缺乏及与财政法律制度配合不够的弊端。金融调控随意性很大,相关主体尤其是购房者的利益难以得到维护。必须进一步完善金融法律制度,提高立法位阶,增强立法透明度,同时加强金融调控与财政调控及保障房政策的结合等。
(三)要合理回归政府与市场关系
我国房地产市场发展及调控过程中的失灵,以及政府活跃于房地产市场发展与调控之中的更深层次原因其实在于政府与市场之间关系的错位与越位。政府与市场的关系厘清一直是经济学和经济法学界研究和讨论的重要问题,如何在经济发展的不同阶段让有形之手与无形之手更好地衔接与配合,始终关系着经济的健康发展。新常态下中国市场经济发展已经进入“市场决”阶段,政府宏观调控行为一定要尊重市场经济规律,在尊重市场的前提下,在保障房、刚需房供给方面弥补房地产市场失灵,改变过去在该领域的长期缺位问题。对于市场自身能解决的问题,就要交给市场解决。近些年房价的不合理高涨和泡沫现象,更多由于政府的不合理干预所致,在土地财政的内在刺激下,由政府与开发商联手制造了超高房价。在中央稳定房价的宏观调控压力下,限购、限贷、限售等应急调控措施又会引起调控政策长效机制发挥作用前和临时政策风头过后的房价报复性反弹。这种政府人为干预其实扭曲了市场经济的基本规律,其一刀切的调控措施有违公平。政府要做有限政府和有为政府,就应该有所为有所不为,在保障房供应方面有所作为,商品房市场领域,政府不应干预过多,应让市场在其无形之手指挥下让房价回归至合理的水平。要勇于和舍得切断与以往房地产市场垄断相关的利益链,将权力关进制度的笼子,真正用好手中的权力。
四、总结
房地产市场调控是一个非常复杂的政治、经济和社会问题,其背后的深层次矛盾决定了该问题的解决已经超越了一般公共政策失效问题,不仅需要正视与解决中央与地方关系下土地财政依赖的根源与症结,更需要宏观调控及相关法律制度的完善、财税体制的改革与创新、新常态下政府与市场关系的理性回归、兼顾中国法律文化传统与百姓对房地产的财产情结,房地产调控长效机制的建设无疑是解决问题的最佳出路,中国房地产市场近年来的畸形发展可谓中国市场经济体制形成过程中因不成熟、不完善付出的必要代价,改革亦必然伴随阵痛,相信道路虽然漫长,但终会走向正轨。
参考文献
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[2] 董涛.我国房地产经济的宏观调控[J].现代经济信息.2017(20)
[3] 李贺.经济法视域下加强房地产宏观调控的建议[J].企业改革与管理.2018(07)
[4] 段昕妤.浅析高速城镇化背景下房地产业宏观调控长效机制[J].经贸实践.2017(20)
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