论我国房价飙升的原因分析

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【摘要】一直以来房产都是衡量一个家庭或个人资产的重要砝码，发展至今房地产已是国家重要经济支柱之一，从1978年提出的住房商品化、土地产权等理论，到1980年正式拉开房地产综合开发序幕，到1993年海南房地产疯涨引发的首次房地产泡沫事件，到2008年金融危机政府四万亿救市计划，到之后限购限贷等一系列调控政策出台，整个房地产市场交易可谓是起起落落，但每一次调控降价之后都会跟着一波报复性的增长，一线城市表现更是尤为明显，相比伊始目前的房价可以说是翻了几十上百倍，那么我国房价一路飙升的原因是什么呢？国家调控的目的有在哪呢？房地产真的是个巨大的泡沫吗？这一切要从房地产与我国的经济讲起。

【关键字】房价飙升国家调控房产泡沫经济

一、何为房地产

房地产简单来讲就是附着于土地之上的建筑，也是我们日常生活中所接触的建筑物，它与土地相互依存，受地域限制。

根据使用性质不同房地产产业大致可以分为：

商品房（即市面上所指的住宅）

公寓（商业性质用房有居住属性）

写字楼（企业办公场所）

商铺（商业交易场所）

产业园、厂房（企业生产场所）

从上面分类不难看出，房地产产业几乎与所有行业息息相关，无论是经营商业买卖、高新开发、技术生产，或多或少都会与房地产产业打交道。

不同的地段适合不同的房地产产品，这里我们重点讲讲与我们最贴近的商品房，我们日常生活中是不是会常常听到这样一些话：好好工作，挣钱买房；这房子好贵啊，勉强凑个首付，咬咬牙买了算了；这些年房价长的好快，泡沫很大；我家里人说你没有房子就不让我们结婚。

这些话是不是很耳熟，一个房子为什么会牵扯到这么多东西呢？这要从商品房买卖的前一个步骤“营销推广”说起，随着房地产市场火热，越来越多的小区拔地而起，商品多了，客户选择就多，于是开发商会对自己的产品加上一个定位，使自己的房子与其他竞争对手区分开来，于是就有了：刚需房、改善房、海景房、学区房、别墅、地铁口物业、度假房等等，这些可以单一存在也可几个特点聚合在一起。

怎么样，看的是不是有些头晕，似乎房子已经不再像以前一样只是单纯的居住了？是的，因为多了这些附加属性，房子与我们生活上其他重要环节变得息息相关，如：小孩读书、户口落户、财力证明、甚至于婚姻。

这也是为什么很多人甘愿做一辈子房奴，背负巨额贷款的原因，因为很多时候房子已经成为了每个人心中必不可少的东西。

房地产与我国经济的关系

（一）人为控制的地段

李嘉诚曾经说过，房地产最重要的三点，地段、地段、还是地段，我们也可以从全国房价看出，一线城市房价远高于二三线城市房价，同时一线城市核心区域的房价又远高于边缘区域房价，但除了少数得天独厚占据地理优势的区域，很多地段都是人为打造，也就是说地段这种东西也是受制于人。

拿深圳这个城市做例子，最早深圳发源地在罗湖，理论上来说，这个城市的地段中心就是罗湖，但随着深南大道的通车，政府搬迁至福田，似乎中心慢慢变到了福田，结果发展高新科技的南山房价又超过了福田，最后前海金融自贸区的成立，造就了现在深圳30万/㎡的高额房价，而这一切都受制于人为因素的影响或是说区域内政策发展的规划。

（二）房产与地方经济

94年的分税制度，让不少地方财政捉襟见肘；

95年中央出台新政，地方土地出让时，土地出让金90%归地方政府所有；

98年国务院取消福利分房同时启动银行按揭。

至此与土地有关的收入成为地方政府重要的第三财政收入，商品房时代开启。我们先来看一下历年全国土地出让收益：

1987年--1992年

30亿+

1999年

514.33亿

2000年

5894.14亿

2007年

13000亿

2016年

37457亿

2017年

40623亿

当地方政府有了这些财政收入之后，就能投入更多的资金进行城市建设，加快城市化进程。

同时土地出让越频繁房地产市场就越活跃，地方政府只要规划好用地性质进行拍卖，如：这块地纯住宅用地，那块地商业用地等等，不仅能增加财政收入，还能有效规划城市发展，使城市格局更加合理有序。可以说房地产发展在某些方面会和政府的城市规划相辅相成，并且能刺激城市的经济增长。

房价飙升的原因

（一）土地的稀缺性

这在一线城市尤为明显，当城市化进程到了一定程度，可用的住宅用地就越来越少，而越来越多的人群也会涌入城市，这就在一定程度上早就了一线城市房源稀缺，一房难求的情况。

（二）从商品层面看

从商品层面来说，价值决定价格、需求决定价值，现如今的房产附加了太多属性，教育、落户、结婚、财政、投资等等，加之羊群效应使得它成为绝大多数人一身中必买的必需品，价格必然是节节攀升。

（三）金融杠杆

当房子可以按揭贷款来买的时候，这已经成为投资者盯住的一块肉，一线城市，首次购买商品房首付在三成，二次购买首付在七成，如果名下无房有贷款记录，首付在五成，这意味着投资者可以用三成或五成的资金去撬动百分百的收益，加之房贷的利息远远低于市面上其他贷款的利息，同时投资风险低，这无疑吸引大批投资者涌入。

（四）面包与面粉

从历年土地拍卖的金额来看，房价的涨势基本和土地涨势持平，简单来说就是，面粉贵了，面包必然也不会便宜。

（五）通货膨胀

通货膨胀，人民币贬值，某种程度上来说，房价的涨幅和猪肉涨幅差不多，基于通货膨胀人民币贬值，物价上涨，房子在一定程度上对个人资产进行保值。

四、房地产的泡沫

房地产经济真的纯在泡沫吗？这是在日益增高的房价中不少人提出的问题，不管是国外的房地产崩盘还是海南的房地产泡沫事件，都告诉人们，房地产泡沫是存在的。

至于现在房地产行情会不会再次引发房地产的泡沫，我们先从海南房地产泡沫事件说起。

“1992年，“南方讲话”一锤定音，市场经济成为中国坚定不移的发展方向。接着，中央提出加快住房市场改革步伐；国务院审议批准海南吸引外资开发洋浦经济开发区。一时间利好不断，海南房地产市场开始火热。当时全国各地流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的口号。1988年海南省和海南经济特区成立，让这座不到20万人的海滨小城海口，一跃成为全国各地淘金者的圣地。

海南房价也随之一路扶摇直上，建省之初的两年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300元-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平方米，1993年更是达到7500元/平方米的巅峰，两年翻了三倍以上。与此同时，海南土地价格从1991年的每亩几十万，攀升到1993年的最高600多万元/亩。------摘选至《回望1993丨海南房地产泡沫破灭调控史开启》”

回顾中国房价的历史，其实可以发现，每一次的大幅度涨幅都和政策的利好有不可分割的关系，政府政策引导了资本的注入，资本注入引来的大量人群，人群的涌入刺激经济的发展，这些都是环环相扣的一条发展链，

最早嗅到海南泡沫的潘石屹发现，海口的人均住房面积在四十九平方米，而当时北京的人均住房面积只有七点四平米，这是一个非常可怕的型号，在海口这个并不富裕的城市住房供给远远超过了首都北京，这就是一个巨大的泡沫，供过于求。

另外一个泡沫就是房地产的发展挤压了实体行业的利润空间，一来是土地、房价、租金的飞涨导致企业成本不断提升，二是各大企业跨界做地产，实体行业抽取企业流动资金投入到房地产行业，这种情况带来的就是经济危机和泡沫。

因为国家强盛的评判是生产力和科技，而不是房地产的发达程度，间接的也会影响货币的价值。

所以政府开始对房地产行业进行不断的调控，调控的主要目的是维稳，将房价稳定在一个增长值中，因为无论房价暴涨还是暴跌最终导致的都是房地产崩盘，而房地产牵扯的行业也是非常之多，一但崩盘就是一系列的连锁反应，最终导致经济崩溃。

而众多调控手段里最有效的就是贷款方面，去杠杆是国家一直强调的，少了金融杠杆，投资者的收益比例就会大幅度减少，从而转向其它行业的投资，所以全国范围内的限贷以及提高首付比例控制银行流入房地产市场的金额，有效遏制了大部分的投资客及炒房团，然后是城市内的限购，限价等一系列调控手段，让住宅回归原本的居住手段。

五、总结

房价的攀升牵连的因素诸多，以政府政策为主要导向，刺激地方经济发展与城市化建设，国家的调控手段从去杠杆、限购限贷到至今的让房子回归原本的居住属性。可以看出政府比百姓更关注房地产的走向，一方面需要房地产带动部分经济发展和财政收入，另一方面需要严格控制房地产的涨幅防止产生过大的泡沫经济，其实每一个国家都会经历房地产的上升期，我们称之为房地产的黄金期，但每一件商品、每一个企业、甚至每一个文明都会有它的生命周期，房地产同样如此，过了爆发期之后，只要政府一直坚持房子的调控，那么房地产这个泡沫就永远只是人们茶余饭后拿来讨论的话题，而不会真真实实发生在生活之中。