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我国住房价格上涨的成因及对策研究

 [摘 要] 我国的房价日益增高，形成这种情况的原因及解决这种问题的方法策略。
目前，我国的房地产市场发展迅速，房地产价格持续并稳定上涨。人们为了购得一处房产，彻底沦落为房奴，这也是电视剧《房不剩房》，《蜗居》等能够迅速的抢占中国的电影电视市场的主要原因。房价的上涨虽然是随着我国经济的不断的发展，但已远远超过一般人所能承受的经济能力。很多人认为购房是人生的大事，所以他们宁肯不分昼夜的工作，也要存够钱去买一处房子。那么我们就来说说我国房价上涨的原因以及如何解决这一问题。
 [关键词] 房价上涨的原因，解决策略
 一、近年来我过房价变化的情况
 从2001年开始至今，中国房地产业出现了空前的持续发展的繁荣局面。这一阶段的基本特点是：住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体；房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实；商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局，与20世纪90年代那种供给过剩、大量空置的情况有根本不同，住房消费需求旺盛，全国商品房销售面积连连超过竣工面积，出现了供需两旺的市场格局；存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展；住房数量扩大与质量提高并重，整体向着质量效益型转变；房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业。
 根据房价变化的情况，我们可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：
　　第一阶段（2000～2002年）："量升价跌"阶段。表1数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，3年期间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于价格涨幅较小，再加上住房制度改革之前积聚的大量有效需求得到集中释放，导致该阶段市场成交量也大幅增加（年均增幅20%以上）。
　　第二阶段（2003～2007年）："量价齐升"阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、北京奥运会临近等多种因素影响，全国房屋销售成交量继续增加（年均增幅24%左右），同时全国房价也步入快速上涨通道，房屋销售价格指数年均涨幅超过7%。这一阶段持续了较长时间，市场存在调整的客观需要。
　　第三阶段（2008年）："量跌价升"阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价超出了大部分购房者的承受能力，将大部分自住购房者挤出市场，再加上国家宏观调控的抑制和全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年成交量下降近两成，为房改以来的首年下降。
　　但这一阶段仅持续不到1年时间。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束了调整，重返"量价齐升"景气上升周期。但根据行业发展规律和国际（如日本）经验，房地产调整周期至少应在3年以上，而2008年这次调整持续时间还不到1年。因此，这一轮房地产市场的调整是不完全、不充分的。由于前期价格上涨，购房者观望气氛重现，自8月份以来部分城市房地产交易量开始萎缩，表明当前我国房地产市场正处在由"量跌价升"到"量价齐跌"的关键阶段。
 2009年，国土部发布《2009年全国主要城市地价状况分析报告》，经过2009年的疯狂，报告显示，全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。报告称，天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%，其中宁波更是颇为惊人地超过50%。2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。2009年房价持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长,房地产的泡沫越吹越涨，达到了空前的高度，二、三线城市房价加速上涨趋势也更大，更创历史新高，表明大陆房地产市场的涨价潮正在从一线城市蔓延至二、三线城市。
 二、房价上涨的原因
 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：
 1、总体需求呈上升趋势
 近年来，随着我国国民经济持续快速的增长，随着人们生活水平的提高，对住房的要求和需求也日益增高，在我国大多的城市，都出现住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同拉动了房价的上涨。
 2、人口的增长、资本和劳动力向中心城市流动
 人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。影响居民家庭住房消费支付能力的提升或延缓居民家庭住房条件改善的需求。换句话说，地区人口的过快增长，有可能导致该地区的恩格尔系数上升(恩格尔系数为居民食品支出占总支出的比例)，住房消费支付能力减少或延缓对住房消费的需求。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，居民的住房支付能力在逐步上升，住房更新换代的欲望也越来越强烈。在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。
 3、住房供应结构的不合理
 国家统计局的数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。为了进一步改善我国的住房供应结构， 2007年8月13日上午，国务院办公厅在中国政府网发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称《意见》）。明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。在《意见》的基础上，各部委正在联动制定配套政策，并且将通过“两步走”进行房地产调控。《意见》的出台，将使中国住房保障机制进入到一个“廉租房”的新时代，对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现 “居者有其屋”的目标。
 4、土地资源严格控制，导致房价和地价上涨
 土地供应政策、货币政策和财税政策对房地产需求和供给都会产生重要影响。其中，土地政策的调整，能够直接影响作为房地产开发对象的土地投入量。这不但直接影响房地产市场的供给数量和供给结构，而且在价格传导机制作用下进一步影响房地产市场的价格变化趋势。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。
 5、建筑开发成本上涨
 近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。
 6、住房周边硬件条件的完善
 城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。
 三、缓解房价上涨的对策和建议
 随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议
 1、加强住房需求的管理
 为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。
 2、加快我国农村城市化的建设，扩大城市化的空间
 我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。
 3、提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定
 当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。
 4、完善房地产税制
 政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。
 5、建立和完善相关的法律法规
 房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。
 6、建立和健全房地产信息发布制度
 政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

参考文献:
1、于泊源.《浅谈我国房地产价格居高不下的原因及建议》,科技情报开发及经济,2007.
2、牛毅.《我国房地产价格为何居高不下》.中国房地信息，2008.
3、冯志强.《房地产业的调控分析》.辽宁经济，2005.
4. 卢兆丰.《我国房地产价格虚高的原因及对策》.经济论坛,2009 .
5. 张一品.《我国房地产价格上涨的理论研究》.科技信息,2007.

 浅谈政府关于房地产问题出台政策
 潮汕学院 10工商管理班 陈湟
 随着两会的召开，2012年的热点问题是被炒得沸沸扬扬。当然房价问题一直都是近几年的热点话题。温家宝总理在新闻发布会上表态,房价还远远没有回到合理价位。我们都知道,有生之年基本看不到符合国际标准的合理房价了。当今，对中国房地产市场的看法，几乎是个“万花筒”。宏观决策者、地方政府、开发商企业、行业主管、投资投机者、低收入百姓及各种媒体，对过去和当下的房价与房价政策，众说纷纭，公婆说理各有一套。过去不一样，现在仍不一样。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”，一边是低收入百姓拼命感叹房价太高，“一套房子消灭一个中产者的一生消费”；一边在查囤地、增加土地供应，一边不断出现创新高的“地王”，等等。当两会召开期间，中央和地方推出一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。房价问题从没有像今年这样备受关注，在各大网站的两会民意调查中，“住房问题”也都位居前列。
 我们是社会主义国家，走的社会主义市场路线，在市场自动调节的情况下，当然少不了国家的宏观调控。对于目前房地产过度投机，房价飙涨。国家也终于也顺应民心，出台了一些政策。对于如何评价这些政策的效果，还需要从原因和效果说起。
 我们政府推进财税体制改革。 1、完善财政体制; 2、深化预算管理制度改革; 3、推进税收制度改革。新国十条：1、统一思想,提高认识; 2、建立考核问责机制;3、实行更为严格的差别化住房信贷政策;4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用;5、增加居住用地有效供应; 6、调整住房供应结构; 7、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务; 8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管; 9、加大交易秩序监管力度;10完善房地产市场信                                                                                  息披露制度。
 2010年2月6日至13日，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策。具体是：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。当然，将来住房的形式也是多种多样的，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房，但租房的价格也要合理。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。
 然而，真的可以做到这样吗？对此，也是众说纷纭啊。国土资源部等5部委的政策出来，对房价会产生多大的影响呢？据介绍，2011年，全国商品住房用地计划落实10.5万公顷，超过前2年年均实际供应量(8.17万公顷)28.5%。上海、天津、福建、云南、贵州、广西等省(区、市)住房用地计划落实率均超过90%。窦敬丽表示，2011年住房用地市场运行保持了较为平稳的状况，一方面，保障性安居工程用地大幅增加，有力保障了1000万套建设任务的顺利落地；另一方面，商品住房用地落实仍创新高，为配合落实中央调控目标，加快形成住房有效供应、促进房价合理回归作出了贡献。继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。另一方面，开发商拿地少了，市场上供应的房子也会少，这样，一段时间后会刺激房价上涨。中房指数院首席分析员李国政则认为，对房价影响有限，不会“伤筋动骨”，信贷政策的收紧更能遏制房价的暴涨。
 我认为政府出台的一系列政策对压制房价，打击房地产过度投机有一定作用。但要治本，或彻底控制，可能还没达到如此高的境界。但政策有没有效不是一个单独的问题，还要看能不能实施。政策好实施不了也是白搭。政策方向正确，关键还是执行。例如，增加普通住房的供给，满足自住型客户的需求主要目的是要打击投资以及投资性的炒房这样的行为。因为作为投资性客户会考虑房产投资的成本，所以对于抑制投资还是会起到一定的作用。但是仅仅靠这个政策还是远远不够的，还需要其他相关政策配合比如保障房的及时跟进。这次的政策这几方面都提到了，因此方向是对的，关键还是执行力。
 再者，政府也是关键。很多人认为房价之所以一飙再飚，政府也是“功不可没”啊。如果说让房价下降的话，地方政府应该是很纠结。因为房地产市场是地方财政的重要来源之一，在金融风暴来袭的这两年，房地产市场更是显出了带头大哥的风范。不仅不需要政府扶持，还为财政做出了其他行业无法比拟的贡献。而“地王”的出现，一定程度上也说明了该地方的投资远景是上升趋势的，对于提高城市形象而言还能起到一定的推动作用。可以说，若没有地方政府的默许，“地王”也是不会出现的。那么政府应该怎么做呢。这也只有政府自己说了算。
 2011年第三季度，郑州市区商品住房投放面积环比增长9.44%，市场供应较为充足。从商品住房的供应结构上看，90平方米以下商品住房共计投放15058套，占到第三季度商品住房投放总套数的64.45%，较前6个月提高7.23个百分点；其中，60～90平方米的商品住房投放占比较前6个月提高12.51个百分点，60平方米以下的商品住房占比降低5.28个百分点。
　　可以看出，在限购、限贷宏观调控政策下，开发商根据市场变化，适时调整产品结构，减少了以投资性需求为主要对象的小户型投放量，增加了更适合刚性需求的中等户型的开发量。
 从总体而言，此次对打击房地产过度投机的政策还是有一定成效的，我们不能只是一味的去寻找它的不足，而忽视了它的价值。也不能道听途说，不加思索。要辩证的看待。