浅谈乐清物业管理工作

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      一、前言
近年来，随着我国经济体制改革的进步深入，特别是国家相关优惠政策的制定和实施及允许外商投资大陆房地产业等改革措施的出台，是我国的房地产业迅速发展。目前全国房地产专营机构已达几十万家。
乐清市从八十年中期开始开发商品房，07年，房价曾有过疯狂的上涨，08年以后，开始回落。目前，我市房地产开发企业共有四十六家，其中中外合资企业七家。根据调查，我市住宅小区建筑面积约有520万多平方米。
的确，这几年房地产大规模开发给乐清的住房制度改革做出了不可磨灭的贡献，但在各种住宅、商业大厦、办公大楼日益增多的同时出现了一个新课题，即他们在交付使用后都面临着管理、养护、修缮的问题，这就出现了物业管理行业。
英国早在1860年至1866年产生了物业管理，而我国的物业管理工作近在几年才出现，乐清则更晚。九三年由台胞出资建造的台乐一村住宅小区投资使用，首创了乐清实行初步物业管理先例。九六年三月，乐清市各有关单位根据国家建设颁布的《城市新建住宅小区管理办法》组建乐清市物业管理公司。
二、物业管理小区的现状
1、范围大、分布散、空置房多。现划入物业管理公司管理范围的有：虹桥镇的振兴小区、北白象镇的白塔王小区，乐城镇的东浦一区、东浦二区、又雁小区、南马一区、南马二区。小区分布散，东西距三十二公里，入住率较低。即便是较为集中的东浦一区、二区，共有住户1560户，其中单间429户，总面积为16万多平方米，绿化约2万多平方米，入住率只有65﹪左右。
         2、用户擅自改变楼宇外貌、内部布局、使用功能的行为普遍存在。在东浦一区，原车库里住着外来民工或成为商业用房屡见不鲜；楼宇的阳台改建成厨房，立体墙上也上随之出现新伸出的排油烟管。多数用户将卫生间洁具位置随意移动，造成卫生间改变原有的外貌，有75﹪的用户改变原有内部布局，有30﹪的用户改变使用功能，并且改变的样式五花八门。
         3、乱停车辆、破坏绿化、污染环境，影响住宅小区景观的现象时有发生。由于将车库租给外来民工住宿或其他原因，仅东浦一区、二区每晚停在小区公共部位的车辆有二百余辆，第二天早上常因车主开不出而喇叭声四起，严重影响居民休息。小数点区绿化带上常有衣被之类物品悬挂或覆盖，影响花木正常生长；住在车库里的民工因没水常到绿化用水的水龙头接水，部分楼上的住户常将垃圾扔出窗外，临近的绿化带中时常垃圾遍地；特别是常见到墙上贴着各类广告，东一张，西一张，有的褪色了，有的破损了，“牛皮癣”现象严重；更有甚者用油漆在墙上乱涂乱写装修、疏通管道广告等等之类，严重污染了住宅小区的环境。
         4、住宅小区的供水系统和供电系统存在压力。由于人们生活水平的提高和家用电器的迅速普及，人们对水电的要求也提高了，楼层高的住户常因为水压太低而导致煤气淋浴器不能正常点火；功率较大的空调器的增多原有的电路不能正常运行。于是小区内用户私自改变原有的供水供电系统时有发生。
         5、住宅小区的物业管理“先天”不足。因我市物业管理机构组建太迟，大部分房屋建设单位没有保留齐全的技术资料，使物业管理公司在维修时出现难题。
         三、物业管理公司的现状
         1、物业管理公司内部人中配置不足。物业管理公司应当具备房地产管理、社区安全、园林艺术、设备和房屋维修等多方面的专业技术人才。而我市物业管理公司的部分技术力量还不完备，还得依靠社会力量去解决。物业公司是属于微利性服务行业，是以服务、便民、微利为宗旨的。由于没有自己的技术人员，物业公司不能保证迅速调派人员为业主服务，给业主留下不良的印象。同时，因雇佣社会专业人员也给自己增加了一笔数目不小的开支。
         2、物业管理秩序不够理想。我市住宅小区刚实行物业管理，部分工作还未落实，有待进一步改善。在政府部门的协调下，环卫、房管、城管等部门应考虑全局，对物业管理工作给予监督指导，但偏有单位我行我素另行收费，影响物业管理公司的正常管理秩序和收费效率。
         四、物业管理本身存在的问题
         我市的物业管理在社会需求下产生，尽管做出了不少成绩，但跟用户的需求仍存在一定的差距，主要问题在于以下几点：
         1、法规不健全。物业管理涉及面广，对各方面的权力义务关系的界定十分严格，法律关系应十分明确，没有法律法规作保障。目前，全国大部分城市还没有制定严密具体的管理法规、规章，物业管理的法律关系十分明确，没有法律的管理法规、规章，物业管理的法律地位尚不能确立。对政府部门、业主和物业管理公司等方面在物业管理中的地位、作用，缺乏有效法规和调整，是理顺行政管理和物业管理的关系、解决多头管理等问题得不到解决，从而造成物业管理的一定难度。
         2、思想观念有待进一步转变。推进物业管理很重要的方面是，要将计划经济体制下长期形成的行政福利型的封闭式管理，改变为社会主义市场经济条件下的企业化经营型的管理。这必然涉及政府职能的转换，也涉及到小区居民权力、利益观念的转变，现在有些住户对物业管理提供服务要收取一定的收费难以理解，普通认为这样的收费不该收，而且标准太高。这些思想观念有待进一步转变。
         3、长期建管脱节，使小区一些配套设施不齐全，一些房屋施工质量差，遗留问题多，造成物业管理先天不足，使物业管理的新机制在建成的小区难以发挥。
         4、管理制度尚待建立和健全，小区的全面管理制度，楼宇管理、绿化、环卫、治安、禁止违章建筑等专项管理规章制度及建设部第三十三号令所要求完善的业主公约。管委会章程等尚未制定，使各项管理工作不能落实。
         5、物业管理的经费渠道还不畅通。尤其是建成多年的住宅区、专项基金落实，有偿服务的收费难以实施，使物业管理经费成了一个“老大难”。
         五、对物业管理工作的建议
         如今城市规模的不断扩大，城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的困难和问题越来越突出，因此，进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。　　物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。　　目前，物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作，必须从以下几方面入手：　　1、要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范，因此，各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施，物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。　　2、小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前，城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制，进一步完善各项基础设施建设，尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房，并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有（办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中）。《物业管理条例》规定，该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理，这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。　　3、要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径，针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念，采用人们喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性，努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。　　4、要根据即将实施的《物业管理条例》，制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况，有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法（业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议，由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式），同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定，由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。　　5、进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来，共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设，使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系，明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业，而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主，真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。　　6、进一步理顺关系，加大工作力度，把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区，变政府管物业为社会管物业，努力做好城市经营这篇文章，进一步推进城市化进程。
         六、结束语
         总而言之，物业管理企业做好项目管理是企业不断扩大经营的保证，是企业成功走向市场化、社会化的前提，是企业形成集约化品牌管理的基础，企业只有不断创新项目管理方法、改进管理、加强服务，才能真正管理好每个项目。所以只要我们努力学习国外及国内成功的物业管理经验，不断总结和创新，我们的物业管理队伍就能更好地为住宅小区服务，把我市的物业工作推上一个新台阶。