我国房价飙升的原因分析

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据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，2006年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。中国城市房屋价格持续上升，有多种说法，其中，“供过与求”占主流。由于土地供应不足、户型结构不合理等原因，导致房屋不能满足城市化和经济发展等带来的住房需求，从而推动房屋价格上升。
一、供过与求
房地产价格飙升，不是需求膨胀，就是供给不足。我们先从需求的比较分析开始。
（一）供给方面，从2002年至今，需求量在不断增加，然而供给却没有太大的增长。供应不足是导致房价上涨的一个因素。2003年起国家对房地产市场的调控措施逐渐出台，尤其是土地闸门和信贷闸门的关紧，对房地产市场产生了重大的影响，从2004年起，土地交易便连续下降，2005年至2006年呈现负增长，直到2007年3月，随着全国土地供应量增大，房地产商购置土地的力度才开始重新增大。而开发信贷的紧缩则直接制约了商品住宅的供应量。
分析这几年住房销售价格持续上涨原因：住宅的供应相对偏紧，还存在着结构不尽合理，特别是针对中低价位的中小户型住房所占比例还偏低。人民银行发布的第三季度货币政策报告也显示，前三季度全国房地产开发投资完成额1.68万亿元，同比增长30.3%，但经济适用房投资的比重仅仅为4.4%。此外，90平方米以下住房投资占商品住房投资的15.2%，与监管部门所要求的“70%以上户型在90平方米以下”的要求相差甚远.
（二）、需求方面，需求旺盛也是支撑房价上涨的原因之一。空置率是衡量需求增长的重要指标之一，从2002年开始全国的空置率就呈下降趋势，2004年降幅最大，这说明需求很强劲。长期来看，25岁-45岁是住房消费的主要群体，其中25岁-35岁正处于婚恋期，他们对住房需求性强，我国的人口结构决定了未来15年，住房需求都会相当旺盛。而从短期看，流动性过剩、实际利率偏低，加上由涨价预期引起的投机行为，也带来了相当数量的需求。
需求增长加快，特别是随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，其中还存在着居民多套住房的需求。到2020年我国城市化水平将达到50%-60%，城镇居民将增长到8亿-8.5亿人。其间有3亿-3.5亿的新增城镇人口需解决住房，住房需求急剧增大。中国每年有1600万人进城，这些人都需要房子。但是城市里无法提供这么多的房子，造成房价上涨。
（三）供求结构不合理。目前，我国有94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6%，但其性质却是微利的“商品房”，而廉租房则不足1%。开发商为追求高额利润，偏重于高档住宅和别墅的开发，而价格比较适中的普通住宅，如经济适用房、廉价房则供应偏少，导致了高档住宅与低价位住宅特别是经济适用房的比例不协调，使得整体的房价偏高。
二、土地开发建设成本提高
国家统计局的数据显示，2006年以来全国70个大中城市土地交易价格上涨较快。一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。据了解，由于地价飞涨，全国各地“地王”频现，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。由此可见，尽管房价取决于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最终会计入房价，最后还是由购房者来承担。另外，建筑材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。
有人认为，房地产开发企业的巨额利润也增加了住房成本。据2006年财政部发布的第十二号会计信息质量检查公告显示：检查的39家房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半。
除此之外，拆迁安置费增高也加大了开发成本。目前我国正处于城市化的发展时期，许多城市建设和旧城改造的力度加大。随着国家对征地拆迁工作的规范，征地拆迁安置补偿费标准的提高，加大了开发时间成本和资金占用成本，开发成本明显上升。
中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示，超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨。而预期下降的被调查者只有1.5%。正是因为有如此强烈的上涨预期支持，不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。
此外，股市上的财富效应也是导致房价上涨的重要推手。股市的财富效应对房地产市场至少有两个方面的作用，一是居民直接把在股市上获得的财富投入到房市上，使得房地产购买力大大增加。第二个作用更加直接，在股价不断上涨的时候，增加了房地产上市公司融资的能力，这些公司融来的资金大部分投入到土地收购的市场上，地价上涨从而带动房价上升。
三、建安成本增长
房价不断上涨的同时房地产开发的建安成本较以往有了相当程度的增长：
原因一：建材价格上涨长期以来，建材的价格一直保持不断攀升的态势，即使有阶段性、季节性的波动，但总体的趋势是在上涨。
以房地产较为火爆的2003年为例子，2003年，钢材的平均价格比上年同期增长30%-40%。水泥的平均价格上涨15%左右，2004年上半年，钢材、水泥这两种主要建材的价格仍继续攀升，特别是钢板的价格居高不下，在一些经济发达地区，在需求的强力拉动下，价格上涨幅度更为惊人。据中国建材协会提供的数据，2008年1-11月份建材产品出厂价格的平均出厂价同比涨幅达13.5%。建材价格的不断上涨一方面是因为旺盛的市场需求量的抖动，另一方面是由于煤、电、油等能源价格上涨，以及原材料价格、运输成三提高警惕等因素所致。
原因二：提升项目品质的需要随着房地产“买方”市场的形成，开发商面临到较大的竞争压力，而不得不在提高项目品质上下功夫，从而增加了建安成本，例如早期的项目建筑外观更加漂亮已是常规性的作法了；再比如为了使户型更富于变化，实现面积指标的确良济和户型功能的均好，在结构方面不得不打破常规性的作法，从而增加建筑成本，比如沈阳某项目的户型，为了实现各功能分区都有良好的通风和采光，采用了短肢剪力墙结构，仅此一项就要比同类项目增加近二成的建筑成本。
原因三：国家强制性的规定的实施如今，国家及地方政府在建筑节能、环保及开发过程控制等方面陆续出台了强制性的规定，以沈阳为例，禁止使用实心粘土砖、建筑外墙需采用保温等节能降耗措施、强制使用商品混凝土等，这些措施的实施无疑都会造成建安成本的加大。
原因四：新产品、新技术的应用。新产品、新技术的应用虽然会增加项目的附加值，为项目销售创造更加有利的卖点，但同时也必须付出成本增加的代价，特别是新产品、新技术尚未得到足够的普及之前，其成本相对较高。
四、房价上涨外在因素分析
通过上面的分析，可以看出我国近年来房价持续上涨主要来自于市场的旺盛需求，以及供给结构的失衡所造成的大面积、高档住房对房价的拉升。然而，实际中还有一些外部因素在刺激着房价的不断上升，这些外部因素最终也会通过供给和需求来影响房价。
（一）居民消费观念的扭曲。长期以来，我国居民在“小康不小康，关键看住房”的观念下，在住房按揭贷款政策的支持下，不考虑自住其力和适度消费，纷纷依靠信贷资金购买大房、好房。而且，近几年又出现了新的形势，居民的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房，一步到位的思想也逐步改变，二次置业、三次置业的消费人群逐步扩大，也刺激房地产业的发展。
（二）投资渠道单一。由于股市长期低迷，银行利率不断下调，社会高收入人群积累的财富急于找到合适的投资保值的渠道，商品房投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力的投资渠道受到投资者的青睐。据报道，上海的投资性购房比例为16.6%，而单价在7000元以上的房屋，投资性购房比例为39%；2003年南京市投资性购房比例为17.1%，而在当年的第四季度，这个数字上升至24%。
（三）投机需求与短期炒作。各地都程度不同地存在着房地产投资、炒作的问题，从而导致房价越来越高。在买涨不买跌的心理影响下，人们纷纷跟风，进一步加剧了房价的上涨。在人民币升值的压力下，国外的机构投资者或者个人纷纷进入中国的房地产行业，造成一些地区房地产的虚假繁荣，引发人们对房产的更高期望。
（四）房地产市场各利益相关方之间的博弈。开发商是以利益为导向的，在成本一定的情况，房价越高，其利润就越大。全球房地产利润率都在5%左右，而我国开发商的利润率达到30%。房地产业对地区GDP增长以及税收增加举足轻重，地方政府为了追求政绩和地方利益，当然不希望房价下降。另外，作为贷款方的银行也不希望房价下降，因为如果开发商利润下降，势必造成还贷困难，而且在银行信贷中，住房贷款可以说是银行最优良的贷款品种。所以，各方之间的利益博弈使得房价只能持续上涨而很难下降。
五、结语
针对以上各方面的因素，政府应采取适当的措施正确引导房地产发展，避免房价上涨过快带来的负面影响。主要措施有完善土地收购储备制度，监控地价；大规模推出经济适用房、廉租房建设，抑制商品房整体价格；广开投资渠道，正确引导投资，控制炒房。总之，关键点是要通过政府的经济手段、法律手段、行政手段来调节住房市场供给和需求，使之达到平衡，从而使房地产价格降到合理水平
参考文献［1］包宗华.《房价上涨来自怎样的供不应求》［2］《产业经济》第330期