X房地产公司营销策略研究-开题报告

 1、研究背景、目的及意义
 
 （1）研究背景
 近几年来，国家连续出台严厉的调控政策，以抑制房地产的过热发展。2010年4月17日国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即我们俗称的“国十条”)。党的十八大也在提出“促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”的基础上，着重强调了要“加强房地产市场调控和住房保障工作”。不久前，2013年2月26日，国务院下发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即引起强烈反响的“国五条”。国五条的出台，仿佛一石激起千层浪，各界反响强烈，就此展幵了激烈深刻的探讨。
 房地产市场消费需求的日益个性化、多元化，导致“购房者”很难“取悦”：目前中国城市化进程正处于加速发展阶段，城镇人口持续快速扩张，居民对房地产业的需求不断增长，对营销服务质量和效率的要求也不断提高。传统的房地产市场营销经过多年发展，已经经历过产品销售阶段、卖点推销阶段、概念包装阶段、整合营销阶段，如今更是进入到网络营销的新时代。但房地产在营销过程中仍然面临巨大的挑战，如沟通质量不高、客户关系难以长久维系等。
 宁夏X房地产公司成立于 1993 年，2001年改制为股份制公司。公司抓住西部经济的崛起的大好机遇，迅速发展壮大，房地产市场销售出现了火爆的场面。西部经济的迅速发展，人民收入水平大幅增加，房地产市场需求旺盛，房地产市场的规范化运作，给宁夏X 房地产公司发展带来了前所未有的大好机遇。但同时也应该看到，房地产市场内外环境的巨大改变。外部消费者日渐理性，内部受高额利润的驱使，竞争异常激烈。虽然人们对房地产的市场需求扩大了，但并没有明显使公司经营变得更加容易。激烈的竞争促使 X房地产公司更加关注自身薄弱的销售环节，以其在市场竞争中获得胜利。
 
 （2）研究目的
 房地产业在国民经济中的地位日趋重要，对改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。本文旨在通过对房地产营销策略所涉及的理论与方法进行分析、阐述，结合X房地产股份公司的营销实践，运用有关市场营销的理论，制定企业的营销策略，以科学化的高效管理，开拓体现该企业特点的产品，探索一套适合X房地产股份公司的营销管理模式及方法，从而降低国家政策调控及市场激烈竞争对X房地产股份公司产生的不利影响；有助于该公司把握市场脉搏，锁定目标市场，提升该公司评估市场收益能力；有助于该公司改善经营管理，提高市场竞争力。
 
 （3）研究意义
 房地产市场经营环境的巨大变革，对房地产公司的经营提出了更高的要求。房地产开发企业之间的竞争已经不再仅仅是技术、资金、价格上的竞争，更表现为营销上的竞争。成功的营销可以帮助房地产开发企业获得竞争上的优势，提高企业在竞争市场上的生存能力。加强对房地产营销策略的研究，对房地产公司提高自身的综合实力有着重要的意义。
 第一，房地产营销策略研究能使房地产公司增强开发项目的竞争能力。近几年来，全国出现了大大小小众多的房地产商，同时也出现了新的开发模式和营销理念，房地产市场的竞争越来越激烈。房地产营销研究使公司更好的把握自身的定位，使开发项目更能满足市场需求，更具竞争力。
 第二，房地产营销策略研究有利于房地产公司更好的了解市场动态，及时调整企业经营决策。房地产营销策略研究可以使房地产公司及时了解市场状况、消费者需求变化、房地产市场供求情况以及竞争对手情况，为企业经营决策提供准确的依据，根据市场需求进行动态调整。
第三，房地产营销策略研究能帮助房地产公司建立起一整套的营销指导理论。依靠系统的营销理论，房地产公司在市场营销的各个阶段都有章可循，营销活动得以有条不紊的进行。完整的营销策略，能使房地产公司加强同消费者的有效沟通，不仅有利于实现公司自身的目标，也使消费者得到更大的满足。

研究目标
 总目标：本研究基于当前房地产市场营销环境的新变化，房地产企业必需与时俱进，时刻跟随市场的新变化。本文以X房地产公司营销策略为研究对象，首先对市场营销策略相关的理论进行了分析和总结，为文章奠定了坚实的理论基础。通过对X房地产公司现状的分析，进一步掌握了解X房地产公司经营的内外环境和其优势劣势以及面临的机会与威胁。最后，结合相关理论，针对X房地产公司存在的主要问题，对X房地产公司的营销策略进行构建。
研究内容
 主要内容分为五个部分：
 第一章引言。介绍了本文的研究背景意义，及国内外的研究现状。着重对现有房地产公司营销策略研究文献做一梳理，理出已解决的问题、研究焦点及亟待解决的问题，引出研究命题，提出基本研究框架。
 第二章市场营销策略理论综述。
 第三章我国房地产市场特点及常用的营销策略。在收集、整理和总结现有的资料的基础上，用SWOT分析法分析X房地产公司的现状。
 第四章X房地产公司营销策略分析。对X房地产公司的营销策略进行了构建，系统阐述了营销策略的主要内容。
 第五章完善X房地产公司营销策略的建议。
1 绪论
 1.1选题的背景
 1.2研究目的和研究意义
 1.3国内外研究综述
 1.4本文的研究思路和研究方法
 1.5本文研究内容及创新点
2相关理论概述
 2.1营销策略理论
 2.2 SWOT分析法
3 X房地产公司营销现状与问题
 3.1 X房地产公司简介
 3.2 X房地产公司营销现状
 3.3 X房地产公司发展中存在的问题
4 X房地产公司营销环境分析
 4.1外部环境 
 4.2内部因素
 4.3 SWOT分析
5 X房地产公司营销策略设计
 5.1产品策略
 5.2价格策略
 5.3渠道策略
 5.4促销策略
6 完善X房地产公司营销策略的对策
 6.1重视企业营销团队的建设
 6.2重视市场调查，提高预测精度
 6.3创新营销手段
 6.4建立客户服务体系
 6.5促进营销信息化
 
附录
参考文献
致谢

实施方案
（1）技术路线
 为了确保本研究目标的顺利完成，研究将按以下技术路线（图1）开展：
 首先，对营销策略概念、分类、产生原因等概念进行理论分析和界定，为下一步的实证分析做好铺垫。
 其次，通过系统的描述X房地产公司发展的现状，对X房地产公司的发展有一个总体的把握。
 最后，通过分析X房地产公司发展现状，对X房地产公司营销策略从产品、价格、渠道、促销等策略方面提出有针对性、可操作性的政策建议。

（2）研究方法
 本研究对房地产市场营销策略进行了规范研究，采用理论研究与实例研究相结合的方法，将营销理论研究的成果与房地产项目营销的实践相结合。具体研究方法如下：
 ①文献研究法。本论文通过访问查阅中国期刊全文数据库、中国优秀博硕士论文数据库、中国科技期刊库（维普）等电子数据资源，搜集了国内外有关房地产营销的最新的期刊文献。本论文本着严谨务实的科学态度，仔细对相关著作进行分析、研究，辨别真伪，集散为整，为本文奠定了深厚的理论和数据基础。
 ②访谈法。通过对X房地产公司的领导和员工的深入访谈，了解当前房地产市场与房地产营销的现状，以及面临的问题，力求研究立足于房地产营销的实际情况，使研究结果更具现实意义。
 ③市场调查法。对周边房地产项目进行调研，分析成功项目的优点和长处，总结失败项目的经验和教训，寻求为市场所证明的成功之道。
（3）可行性分析
 ①文献与数据的可得性
 开题者所在学校拥有大量的图书资料和实用的文献查询数据库，可支持本研究完成资料查阅和数据查询。
 ②研究方法和技术的可行性
本研究所涉及的访谈和市场调查环节，开题者已熟练掌握所需要的社会研究方法，如调查问卷设计、抽样方法选择、调查访问技巧等；本研究所涉及的SWOT分析方法，开题者已在研究生必修课程上系统的学习。

三、课题研究生有无困难及准备如何解决
 
 房地产营销策划涉及面广，涵盖内容丰富，可深入研究内容相当多，但本人因知识、能力有限，加之由于房地产市场更新速度快，收集资料受时间和篇幅的限制较大，在指标和数据的使用上有些滞后，在策略的分析上以定性分析为主，缺乏量化同时创新能力还有所欠缺。
 要解决上述困难，需要在大量的国内外文献阅读基础上，夯实理论基础，归纳研究方法的应用经验，以期完善分析方法；需要大量的实地调查，问卷的科学设计、调查方法的科学可行、调查数据的可信，是保证研究分析结果可靠的前提，因此，首先进行预调查，严格把控实地调查过程中出现的问题，保证实地调查的科学、调查数据的可信。