我国2016年3月24日，由财政部、国家税务总局颁发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）文件，要求从2016年5月1日开始，在全国范围内的所有行业中全面推行“营改增”税务试点，这次试点将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业、酒店业、餐饮业全部纳入“营改增”范围内，并将企业名下新增的不动产所包含的增值税纳入抵扣范围，确保了所有行业在税负上面只减不增。从此营业税正式退出历史舞台，迎来更加规范的增值税制度。在“营改增”前房地产企业税制交易环节税种多，重复征税问题较为严重，一定程度上阻碍了房地产行业的发展。“营改增”后，该行业简易计税办法可以有助于房地产企业减轻税负，提升利润率。有利于调整房地产企业资产结构及商业地产的去库存化。同时，也要注意“营改增”可能会给房地产企业带来一定的税收风险。

 [关键词]：1.营改增；2.房地产行业；3.税收要素；4.税负风险；5.税收筹划；

目录

导论................................................................6

一、研究背景......................................................6

（一）营改增政策..............................................6

（二）营改增的背景............................................7

（三）营改增的目的............................................7

二、房地产开发企业相关概念..................................... ...7

   （一）房地产开发企业...........................................7

     （二）房地产老项目.............................................7三、营改增对房地产税收因素的影响.................................8

（一）由价内税到价外税的转变...................................8

   （二）房地产主要征税范围......................................9

       （三）销售额的确认............................................9

       1、一般计税方法下销售额的确认.............................9

2、简易计税方法下销售额的确认.............................9

    四、营改增对房地产企业税负的影响.................................10

   （一）营改增对房地产企业税收负担的影响........................10

   （二）对发生的土地价款视为进项抵扣............................11

五、房地产为在“营改增”中的主要税务风险分析.....................12

   （一）财务人员的业务水平风险..................................12

   （二）税收政策的执行风险及应对................................12

   （三）增值税专用发票取得及使用的风险..........................13

   （四）上游建筑企业转嫁税负的风险..............................13

六、房地产业对“营改增”下税务风险的建议.........................14

   （一）提高企业会计人才的队伍建设及业务水平....................14

   （二）企业建立内部税务管理....................................15

   （三）细化合同条款............................................15

七、结束语.......................................................16