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房地产企业融资渠道及其风险分析
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近几年,我国经济高速增长,为了确保我国经济持续健康、稳定的发展,政府采取了紧缩银根的货币政策。紧缩银根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。随着我国市场经济的进一步发展,企业已经成为独立自主经营的会计主体和法律主体。在全球经济一体化背景下,随着企业行为的逐利化、理性化和自主化,面对激烈的国内外市场竞争,企业必须占领市场份额,做大做强,以维系自身的竞争力。作为资金密集型行业的房地产行业,对银行等金融机构的信贷依赖较大,也受到紧缩货币政策较大的影响,房地产企业融资难度加大。在这样的情况下,房地产企业应该充分发展现有的融资模式,并对房地产融资方式进行创新,来确保房地产企业的持续发展。
房地产融资是指为了保证整个房地产业经济运动的顺利进行,而发生的融摹资金的经济活动。和其他融资活动一样,房地产融资包括筹集资金和供应资金这两个基本环节。筹集资金是供应资金的前提条件,没有资金的筹集,资金的供应就成了无源之水。
一、我国房地产企业融资环境的特点和存在的问题
我国的房地产市场与国外发达国家同行业相比差距巨大,在融资渠道方面差距尤为明显。目前我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的融资需求,对资本市场的利用相对落后。
(一).从房地产企业融资结构来看,渠道单一,融资状况受到宏观政策和经济环境影响明显,容易加大银行体系的风险。一方面,当银行信贷紧缩时,大批自有资金不足的企业资金链将面临崩断的危险,面临“生存危机”。另一方面,当银行央行实行适度宽松的货币政策时(例如2009年),银行承担了房地产业整个过程的主要风险,那么房地产企业的破产倒闭将直接影响银行贷款的回收,造成巨大的金融风险,甚至关系到我国经济发展和社会稳定。
(二).从房地产行业资金需求特点来看,资金需求量大、期限较长、融资成本高。房地产开发不同于其他的投资,其建设规模大,设计要求高,建筑结构复杂等因素导致房地产开发需要巨额资金;房地产开发经营过程风险因素多,开发建设周期长,特别是项目建成后面临的市场环境不确定,致使房地产开发融资期限结构长,风险溢价高,融资成本高。资规模大.这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款,而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短.这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾.再加上我国金融创新少融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。因此,我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。
(三).从房地产企业经营角度来看,房地产开发企业尤其是中小型房企通常十分注重项目的前期设计和后期营销,而缺乏对融资问题科学、理性的决策。这使得房地产企业融资成本比较高,资金使用效率偏低,风险进一步放大。
(四).相关的法律法规还不健全,影响融资渠道拓展。目前,与房地产融资相关的法律法规还不完善.有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系.缺乏相互的一致性和协调性.操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式,房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受.但是最关键的法律条文还处于真空状态.使金融创新面临无法可依的困境。
二、房地产融资的主要途径及其优劣
(一).银行贷款
一直以来,银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示,房地产
开发资金中至少有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
优点:1.企业利用银行贷款融资,在贷款获准后,即以客户的名义在银行开
立贷款账户,用于贷款的提取、归还和结存核算。
2.银行贷款融资的管理比较简单,但最初申请比较复杂,需要企业有详尽的
可行性研究报告及财务报表。
3.由于银行种类繁多,分布广泛,而且贷款的类型、期限多种多样,一般利
用银行贷款融资相对比较方便、灵活。
4.银行贷款融资风险较小,一般不涉及税务问题。但银行作为企业,也追求
利润最大化,一般贷款利率较高。
5.银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移,但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款,则可能使企业陷入困境,甚至导致企业破产。
缺点:1.对于开发商而言,贷款受政策影响较大,且贷款的门槛越来越高。
以工商银行为例,需要满足以下条件①企业开发资质,要求三级以上,如果是项目公司申请开发贷款,控股股东具有三级以上开发资质也满足要求;②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内,并且开发项目已取得四证,多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理;③企业注册资金3000万以上,行内评级A+级以上,近三年累计开发面积20万平米以上。
2.对银行而言:①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上;②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。
3.对政府而言,如果大量的房地产融资都是源于银行系统,必然会增加对房地
产调控的瘫痪
(二). 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张,这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加,房地产信托业务得以发展。信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用,房地产信托发行日益增多。据数据统计,房地产信托项目占全部信托项目的比重不断增加,房地产信托的金额也是逐年翻番。
(三). 企业拥有大量现金、好的开发项目或优质资产。用很好的项目和资产进行置换。由投资者共同投资组建一个项目公司,以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目融资对项目要求较高,项目必须具备一定的优势,有较好的发展前景。但要求的硬件较高,不是中小企业可以承受的。
(四). 随着国家对民间借贷的放开,投资担保公司在近年来得到了突飞猛进的发展。目前,房地产开发商借助投资担保公司获取资金的项目越来越多,而投资担保公司也愿意跟房地产开发企业这样具有一定实力的企业合作。
(五).我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场,拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高,海外资金在中国房地产进行投资,大都选择大型的房地产企业,但是,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道,再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高,因此,海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
(六).典当以其快速、短期、便捷的特性,成为中小开发商的融资渠道之一,利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金,虽然典当行业在国内还不具备成熟的市场,但已开始显现出其灵活便捷的特性,为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁,房屋正在成为今天典当行最大标的业务。
三、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
(一).建立多层次房地产融资体系 当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构,目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。
(二).加紧开发房地产金融投资产品 房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前,我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中,我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样,只不过银行是吸收存款来的,地产开发资金是通过批发的,本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产,取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行,包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。
(三).完善房地产金融法律法规 国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等,作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
(四).提升自身管理能力,提高资金利用率 。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。
1.加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题,首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。
2.减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功,要根据企业的实际进行举债,将债务控制在安全值以内,尽早处置闲置资产,如空置房地产、闲置设备、存货等。
总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面,走多元化发展路线。但面临现实的困难,房地产金融市场中融资中介机构不健全,金融产品和融资方式太匮乏,法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,根据企业特点,采用多种融资途径方法。
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