房地产企业收入确认方法分析，及不同房地产企业收入确认方法的比较(一)

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一．总体规定

（一）房地产企业收入确定条件有哪些…………………………………….2

（二）两种常见提法分析…………………………………………………….2

（三）企业什么情况下采用百分比法确认收入…………………………….3

二．以保利及万科为首的房地产企业，怎样确定企业收入

（一）保利收入确认法……………………………………………………….3

（二）万科收入确认方法…………………………………………………….3

（三）万通收入确认方法…………………………………………………….4

（四）保利、万通、万科收入确认法分析………………………………….4

三．国家税收对收入的确认原则…………………………………………….5

四．对房地产企业收入确认方法的总结………………………………….. ...5

参考文献……………………………………………………………………….6

一．总体规定

（一）房地产企业企业确定收入的条件有哪些？

房地产企业不同于一般企业收入确认只要符合会计准则规定就可以，房地产企业收入的确认有很多分歧。下面们来看下一般商品的收入确定需要符合哪些规定：

根据《企业会计准则第14号-收入》规定，销售商品确认收入应该具备以下4个条件：

1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；

3.与交易相关的经济利益能够流入企业；

4.相关的收入和成本能够可靠地计量。

我认为房地产企业同一般工商企业有所不同，房地产企业销售的是房子，工期本身就比较长，又是预售的，怎样确定企业收入何时确定企业收入都是存在一定分歧的，每个企业确认收入的方法各有不同。而且房屋办理交接手续涉及不同部门，更是难以统一。我认为房地产企业确定收入除了满足上述《企业准则第14号-收入》规定以外，还应当符合以下几个条件：

1.房屋竣工并验收合格。这样才说明此种商品是合格的，可以销售。

2.完成竣工结算。并取得购买方认可的结算通知书。

3.房屋办理了移交手续已经交付给业主使用。说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋管理权和控制权已全部转移，房地产公司也没有对已售出商品实施控制。

4.签订收房合同及收取房款。说明房款收入此时已经能够可靠的计量且已经或者能够流入企业。

（二）房地产企业确定收入两种常见方法分析

在实际工作和生活中对于房地产企业收入的确定，不同的公司有不同的确认方法。房地产企业销售过程与一般商品不同，它一般要经过签订销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权过户等等。在现实生活种可能出现多种不同的情况，财务工作人员在判定收入实现的四项基本条件上不易掌握。

比较常见的有两种方法，让我们来看下企业对于收入是怎样确认的：

一种方法是：在收到预售房款或签字正式销售合同后便确认收入。针对这种方法我认为他并不符合收入标准，企业并没有将商品（此处指房子）所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。因此，我觉得这种方法是不可取的，因为它并不符合《企业会计准则》对于收入的描述。

第二种方法是：只有产权过户方方能确认收入实现。对于这种方法，要真正实现产权过户涉及到多个政府部门，我认为这仅仅是法律形式是上收入的实现，与真实情况也会有出入。很多时候房子已经符合收入确定的规定了，但是有由于政府各部门处理时间和地点等多方面的因素，造成房地产企业确认收入的推迟。这并不符合收入“实质重于形式”的原则。

（三）百分比法确收入

所谓完工百分比方法是指按照完工京东确认收入和费用的方法。根据《企业会计准则14号—收入》和《企业会计准则15号—建造合同》的规定，企业采用完工百分比法核算，主要是提供劳务收入和建造合同收入上的核算。《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：（1）合同总收入能够可靠计量。（2）与合同相关的经济利益能够流入企业。（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠的确定。（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。

中国证监会发行部曾明确表示，除代建房产可以使用完工百分比法确认收入实现外，房地产企业不能根据完工百分比法来确定收入。代建房产要求有建造合同，且合同不可撤销的。

完工百分比法是欧美国家较为通用的一种房地产收入确认方法。他的基本原则是整个房地产项目前期建设工作完成，厨房销售方不能按时交付，否则客户不能退款。完工百分比法和我国通用的收入确认法都是要求控制权，风险已经转移，收入可以可靠的计量，不同之处在于，我国的确认法侧重已经忘，方法办理了正式移交手续后，收入才能确定，更加谨慎。而完工百分比法是项目建设初期就可以进行收入确定。

二．以保利、万通、万科为例。具体分析房地产企业收入确认方法。

（一）.保利收入确认方法

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