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房地产企业收入确认方法分析,及不同房地产企业收入确认方法的比较(二)
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查看 房地产企业收入确认方法分析,及不同房地产企业收入确认方法的比较
保利房地产要求,达到以下标准方可确定收入:(1)房产完工并验收合格;(2)签订了销售合同;(3)取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。
买方接到书面交房通知,无正当理由拒绝收的,与书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确定收入的实现。
对于受委托开发的项目,并符合《企业会计准则—建造合同》条件的开发项目,按完工百分比法确认相应的销售收入,完工百分比按照已经完工工程工作量的比例予以确定。
【参考资料】 《保利地产09年度年报》
(二).万科收入确认方法
当同时满足收入一般确认条件以及以下条件时,本集体确认销售商品收入,本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方;本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制。
房地产销售在房产完工并验收合格,达到了销售合同约定的交付条件,取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。
本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品的收入金额。
【参考资料】 《万科地产09年度年报》
(三)万通地产收入确认方法
本公司在同时满足以下条件时,确认商品销售收入:
(1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;
(2)本公司不再保留通常与商品所有权相联系的继续管理权,也没有对已销售出去的商品实施有效控制;
(3)收入的金额能够可靠的计量;
(4)相关经济利益很可能流入本公司;
(5)相关的已经发生或将发生的成本能够可靠的计量。
本公司的主营业务为开发、销售房地产,在工程已经竣工且经有关部门验收合格,履行了销售合同规定的主要义务,将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方,价款已全部取得或虽部分取得,但其余应收账款确信能够收回,与销售房地产相关的成本能够可靠的计量时,确认销售房地产收入的实现。
【参考资料】 《万通地产09年度年报》
(四)保利、万通、万科收入确认法分析
万通和万科的收入确定,着重于工程已经竣工且经相关部门验收合格。而保利公司强调商品房的交付,即当房地产企业将已具备交付条件的商品房或房地产交付给购买者是确认收入的确定。如果有购房者在接到书面交房通知后,无正当理由拒绝接收,则与书面交房通知确定交付使用期限结束后就确定收入。他们的区别在与交付商品的时间点不同。目前上市公司大多会选择万科或者保利公司的这种收入确认法。也有一部方公司选择运用在产权过户后确认收入,但是此类方法不具有普通性。以上三者确认收入的条件基本相同。都需要工程竣工以后经有关部门验收合格、将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方、价款已经取得或者部分取得,但剩余的货款能够确信能够收回、与销售房地产相关的成本能够可靠计量,确认销售地产收入实现。
房地产企业收入确定的不同,归根结底就是确认时间点的不同。为什么会出现这种问题能,难道说是会计转账规定的收入标准难理解?不够严谨?又或者是对于收入的确定不够全面?我想并不是这样的。是每个公司对于标准的主观理解的随意性和选择性。一部分原因可能是各个公司财务人员职业判断不同造成的,另一部分原因可能是由于一些公司上层为达到某种目的利益规则调节利润,钻政府的空子,有意为之。
对于了解房地产开发模式的人来说不难发现税收意义上的收入确认点和会计准则规定的收入确认点也有者很大的区别。
三 国家税法对收入的确认方法
税法从国家税收角度考虑,对收入的确认标准有所不同,国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知中规定:
第六条,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按一下规定确认:
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据之日,确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定 价款和付款日确认收款的实现,付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到的日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
【参考资料】 国税发【2009】31号
从上述可以看到,税法从国家税款尽快入库的角度考虑,对入的确认的标准与企业会计准则对于收入的标准也不相同。造成收入确认标准不统一的原因在于房地产企业的收入在税收法规和会计准则上存在不同的概念。
四,总结房地产企业收入确认方法
综上所述,从谨慎性原则出发,我认为房地产企业收入的确定必须满足以下几个条件。当然,这在之前已经多次提到过,在这里我再强调以下,重要的事情多说几遍。
1.房屋竣工并经有关部门验收合格。
2.签订售房合同及收取房款。已全部取得或者部分取得,但剩余房款确信可以取得。
3.房屋办理了移交手续交付业主使用(说明与房地产企业与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权已全部转移)
房地产企业一般情况下,竣工结算和合同签订时间不一致,竣工的时间要晚于交房时间,因此在实际生活中,房地产企业销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日,之前收取的款项会在会计核算中视为预收房款。房地产企业确定收入的方法大同小异,只是在确定收入的时间点上有所不同。有的企业侧重于收到正式的房屋交接单,认为这样表面房地产企业已将房屋的所有权转移给买方,其所有权上的主要风险和报酬已转移。也有企业是等房屋的产权过户到买方才确认收入。我认为这种并不妥当,因为要等房屋产权过户才确收入,这个时间会拖的比较长,涉及到的部门也多。房地产公司根本无法控制时间,这个涉及到房管局、土地管理局以及财税等相关部门,办理的时间房地产公司没法确定以及控制,他们只能提供相关的文件,帮助买主办理。如果按房地产过户后确认收入,会导致企业收入确认的滞后。
所以我认为目前来说,以房屋正式的房屋交接单为确认房地产企业收入的方法目前来说是比较可行的,不会照成房地产企业的收入提前或滞后的情况。当然在条件符合的情况下我们也可以使用完工百分比法来确认收入。希望以后能发现更加科学的方法,用来确认房地产企业的收入。房地产企业越来越贴近我们的生活,大家对它也不陌生,希望房地产企业的收入确认方法越来越规范。当然如果房地产企业能够薄利多销把房价降一降就更好了。
参考文献:
(1)叶建芳 薄韵。议房地产企业收入确认方法 会计之友 2012(08)
(2)王小敏 万科的收入确认之争引发的会计职业判断思考 2010.8.9
(3)国家税务总局发 《房地产开发经营业务企业所得税管理办法》 2009-3-6
(4)王建芳 我国房地产开发企业的发展现状,存在的问题及政策调控 2006.8
络结算系统
(5)财政部 《企业会计准则》 206-2-15
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