土地评估的风险及对策

一、存在的问题

二、土地评估风险的种类和产生原因

三、如何避免或尽量减少土地评估风险

四、若干建议

土地评估的风险及对策

摘要：我国的现代地产估价活动起步较晚，所运用的估价理论体系基本上是从西方国家引进的，随着中国加入WTO,距离国外地产估价机构进入我国估计市场日期的日益逼近，中国地产估价市场日益成熟，鉴于我过目前的国有土地使用权有限期出让制度，与英美等国家的土地私有制有所不同，决定了地产估价理论体系特别是实际运用时应有相应变化。风险，即结果的不确定性，以及由此带来的损失的可能性、承担责任的可能性。土地估价师运用专业知识对一宗土地进行价格评估时，由于存在很多限制因素，可能导致评估结果的失实。这种土地估价师在执业过程中因故意或者过失引起的评估结论失实而形成的事故或事故隐患就称为土地估价师的执业风险。

关键词：土地评估；风险；土地评估机构；建议

土地估价又称为土地评估、地产评估。在我国就是评定出卖土地使用权的价格，也就是对某项不动产估计出一个公开市值，也就是这项产出售时可取得的合理的最高价格。

改革开放以来土地评估行业获得了长足的发展，为土地市场的发展做出了贡献。由于土地估价活动也是一种经济活动，和其他经济活动一样也存在一定的风险性，在行业发展的过程中，各种各样的风险也开始凸显。风险，即结果的不确定性，以及由此带来的损失的可能性、承担责任的可能性。土地估价师运用专业知识对一宗土地进行价格评估时，由于存在很多限制因素，可能导致评估结果的失实。这种土地估价师在执业过程中因故意或者过失引起的评估结论失实而形成的事故或事故隐患就称为土地估价师的执业风险。

一、存在的问题

1．问题产生的政策原因

我国资产评估机构是由政府直接推动的，各专业中介估价机构大多从创办之日起，就挂靠在政府部门，导致多部门分割管理，分业经营的现状。

与西方国家资产评估机构产生的背景条件不同的是，我国资产评估机构产生则是由政府直接推动，各专业中介机构大多从创办之日起，就挂靠在政府部门，导致多部门分割管理，分业经营的现状。这对于起步阶段各相应专业机构执业水准、素质和标准方法上的提高，都起到了历史的作用。但引发出的诸如方法标准不一、道德规范不一、报告格式不以等种种弊端,甚至对一项资产肢解评估、重复评估，以及同一项资产评估结果的多头核批的现象也是客观存在。其中，因多个政府部门分别规定而进人某一类服务市场的特许权，就是典型的例证。比如，先阶段国土资源管理部门只对持有中国土地估价师协会核发的《土地评估中介机构注册证书》的机构出具的土地估价报告予以备案。

在这种政策环境下，改制企业势必同时聘请资产评估机构和土地估价机构对同一行为下的资产进行评估。资产评估报告引用土地估价结果也就成为目前所有改制项目评估的唯一做法。这种状况不但给资产评估机构和资产评估师执业带来自身不可控制的风险，而且给国有资产管理部门对国有资产进行管理带来了难度，同时也增加了改制企业的改制成本，延长了改制的时间。

2．引用土地估价结果，却不承担土地估价结果合理性的责任。

《国有资产评估管理办法施行细则》规定，资产评估机构应对其评估结果的客观、公正、真实性承担法律责任；对评估结论的合理性承担责任。而且遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发辫专业意见，是注册资产评估师的责任。因此，在同一报告书中，“引用”就具有了评估取值方法的性质，或者理解为“引用”实际上是评估师确定评估结果的取价依据。签字注册资产评估师以及资产评估机构应对包括土地评估结果在内的评估结论的合理性承担责任。作为同一经济行为下整体资产一部分的土地资产，资产评估师尽管未接受委托实施规范的评估程序，但出具的报告评估范围和评估结论都是包括土地的，资产评估师有对其发表的评估结论进行专业判断的义务，并承担相应的责任。因此，在引用后声明不负责任的做法，值得讨论。

3．实际操作中，评估师忽视土地评估范围对接，使评估结论以及增减幅度错误

3.1土地评估范围不一

土地估价往往以企业申报的土地宗数（实物、含账外）进行评估，不太关注账面记录的情况，而资产评估机构引用土地估价结果对也没有与账面记录对接，这样势必产生评估范围不一的问题及评估结论和增减值错误。例如，某评估机构对一中央所属企业H股上市评估中，账面记录的宗地，账面价值是2250万元，是企业1994年清产核资后以土地价值50%人账价值，之后企业在2000年又通过划拨方式取得了3宗地，发生的补偿费用全额进人当期损益。企业改制时根据国有土地使用权证书申报给土地评估机构有8宗地，土地估价机构对8宗地的评估值为12458万元，资产评估机构不加考虑地将8宗地、12458万元的评估值引用在账面记录的5宗地上，增值率454%，资产评估结论分析增减时称“土地增值原因是由于国民经济的快速发展，地价大幅上涨所致”，这显然是错误的。

而且，在没有分析土地账面价值组成、也没有了解土地评估值的价值组成的情况下，分析评估增减，使得评估增减幅度偏离，评估结论合理性的专业判断失去了应有的意义。

3.2重评与漏评

对企业外购的商品房，根据资产评估规范，资产评估师采用市场比较法对房地合一资产进行评估，在选取的交易实例成交价格中，一般含有土地价格，而得出的商品房评估值也含有土地的价值。而企业根据国有土地使用权证书数量，申报给土地估价机构的评估范围仍然含有该土地，资产评估机构同样全额引用了含有该土地价值的土地估价机构的评估结果，导致同一资产重复评估。

房改房的评估处理问题。某国有企业，厂区内建有大量职工住宅，占厂区用地面积的35%，评估基准日时，已全部按标准价卖给了职工，企业账务未处理。改制时，土地估价机构将企业占用的1宗国有土地，按工业用地用途评估，资产评估机构不加考虑地将土地估价结果全额引用记人土地评估值中，而将卖给了职工的住宅，按房改时确实的标准价计算了评估值。看似没有重复评估，实际本来应该在“分宗”并“办证”的基础上，再进行评估，但操作中全额将已经不是企业权益的土地价值记人了企业权益。

实践中，也有漏评的情况。某电力集团企业拟将拥有的控股股权投人境外公司，因土地处置方案批复中明确，电厂占有的生产性用地可以保留划拨，土地估价机构只对生产经营性用地进行了评估，对职工住宅、医院、学校、宾馆占有的土地没有反映其价值。

另外，土地估价中，与建筑物评估中有关费用的衔接，在引用土地估价结果时，也经常存在重复和遗漏的问题。尤其是土地征用、开发和配套等费用。对此，《资产评估操作规范意见（试行）》第89条专门提请注意。尤其是对在建工程中的征地费用的处理，资产评估师常常以账面作为评估值时，土地评估重复的情况也屡屡出现。

二、土地评估风险的种类和产生原因

 1．可控风险。可控风险指评估人员可以通过手段控制，并可以避免的。这种风险主要有这几个方面：

 1.1估价师选择了不合适的估价方法。在估价中要根据估价目的、估价对象的特点来选用具体的估价方法。如果估价方法选用不当就可能导致估价结果出现偏差。在估价规范中要求对一宗土地的评估选取的两种方法。但可能在有的土地评估时只能使用一种方法，选取另一种方法就是错误的时候，不需要硬按照规定选用两种，只要在最后特别特别注明就可以了。

 1.2存在的社会诚信风险。在估价时，由于估价人员可能一时的不用心或不负责任，在估价时，未对法律、政策等问题进行严谨地考虑，或是没有认真地对估价对象进行实地察看，导致估价结果失实。还有就是一些估价人员为自己的利益，在估价时故意低估或高估，造成结果的属实。当然还有些评估机构错误估计了自己的实力，接了些超出机构评估能力的项目，造成的估价结果错误。这些都是在诚信问题引起的风险。

 1.3评估报告不完善带来的风险，估价师在制作估价报告时，由于时间不足或经验不够，使报告出现一些内容陈述不够或不准确。当报告人由于不了解或不留意而错误地使用报告，有可能导致出现一些经济纠纷或法律纠纷。

 1.4.在估价时测算市发生错误的风险。当估价师技术水平不高或经验不足时，在估价时选择参数的不当或有错误，最后的估价结果将会出现较大的偏差。还有就是在实际操作中，有些估价师将不符合要求的实例强行进行修正，或是在缺乏有效可比实例的情况下，杜撰虚构可比实例，这就是导致估价结果缺乏客观性，出现较大偏差。

 1.5.估价方法本身存在不确定因素引起的风险。由于我过土地估价起步较晚，估价理论和方法源自西方土地估价理论，而这些方法在我国运用或多或少会存在一些不确定因素。比如，收益法中资本化率需要估价师慎重确定，但这些参数的确定没有统一的标准可供参考，可能会出现“差之毫厘，谬以千里”的情况。

 2.不可控风险，不可控风险是指估价人员凭借自身的能力不能控制和转移的风险，这种风险一般是不可避免的，但可以在对此种风险有较强的预知能力时减小风险程度。

 2.1.经济和政策风险。政策的变化，包括税收政策、金融政策等必然会对土地价格产生较大影响，而这些影响是估价师无法预测的。再有，如果经济形势发生巨大变动，可能导致估价结果与市场价格出现较大偏差，这种风险也就是估价师无法预测的。

 2.2.评估机构和国有机关没有彻底脱离关系引起的风险。在改革开放前，那是的评估机构都是属于国有的，在改革开放后虽然他们都已经是独立出来了，但还是与国有部门有千丝万缕的关系。这就使在国家部门进行土地评估时只选择与他有关系的下属评估机构，这就引起了对评估地点评估的不正确，这种行为也妨碍了整个评估行业的健康发展。

 2.3.对评估地点信息了解不准确引起的风险，由于委托评估人

评估地点提供的信息的不准确或错误而造成评估不准确从而造成

经济纠纷，甚至法律诉讼。 

三、如何避免或尽量减少土地评估风险

 1.土地评估机构要正确地认识和评估自己，增强市场竞争力。土地评估机构一定要真正认识到与其它成立时间和进入市场较早的中介机构相比，在以下几方面尚存差距：一是起步晚、底子薄；而是从业人员结构不尽合理，缺乏整体竞争力；三是业务单一，服务领域窄。至今土地估价师也还只是国土部门认可的上岗执业资格，没有进人人事职称序列。在市场建设上，由于现行管理体制的原因，多年来土地评估与房地产评估存在的业务交叉，加之一些汇集事务所的蚕食，不正当竞争泛滥。还有就是评估机构一定要正确认识到自身的实力，接受的评估委托要是符合自身实例的，不能超过自己的能力范围，这样就可以减少社会诚信方面的风险。还有评估机构要与政府部门彻底分割，从脱钩改制走向市场，参与市场竞争。增强评估机构自身实力，降低风险。

 1.1加强土地估价机构的内部质量管理。如果在土地估价全过程中采取一系列检验、核查等措施或方法，可以保证估价结果的真实、可靠、估价报告的科学规范。这就需要估价机构制定一套全面质量管理规程，促使机构全体人员遵照执行，这样就可以尽量的减少或避免了在评估测算时的风险。

 1.2加强土地估价师的教育和考核。这样就可以提高估价师职业道德水平和估价技术水平。通过继续教育加强估价人员敬业精神、勤业精神、责任意识、风险意识的培养和教育，不断提高估价人员的职业道德素质。其次，通过定期组织土地估价相关专业只是的培训教育，讲授最新的评估方法和理论，学习最新的法律法规，组织估价人员座谈会，充分交流估价经验，以提高全行业的执业技术水平，这对于降低由土地估价人员带来的风险具有极其重要的意义。

2在评估机构行业也建立保险机构，从而有效规避从业时的风险。在土地评估市场化后，评估机构的风险比原来明显增大了。从机构自身的角度来看可以通过加强内部项目管理、提高人员素质和评估报告质量，甚至建立风险基金等方式以规避、防范风险，并提高承受风险能力。但以长远的眼光来看，政府和行业协会应积极考虑如何简历行业保险制度，如借鉴西方发达国家的经验，与有关保险业共同简历执业保险制度，这是促进评估行业顺利发展的有效措施。委托评估的事物的价值量与评估机构的收费之间的巨大落差，使得即便是微小的错误所带来的损失，也足以使颇具规模的评估机构也难以赔付。所以，与国际惯例接轨，建立土地估价机构的职业保险是大势所趋。

3.强化评估行业的职业操守。评估机构的人员在执业服务中应努力做到既提倡热情、全面、及时，又要杜绝人情价、关系价。在做好评估的同时，应充分发挥自身熟悉相关法律、法规的优势，为客户搞好如资产处置，开发可行性论证等方面的策划和审批的协调等延伸服务，提高社会公信力，树立良好的行业形象，为土地估价业的发展创造良好的社会氛围。这也可以避免在评估时的社会诚信风险。

虽然在土地评估时存在各种风险，并且有些还是无法解决的，但是并不是说可以不管风险的存在。只有在评估时，努力规避风险，或把风险最大化的降低，这样才可以使土地评估这个行业得到健康快速的发展。虽然我国的土地评估行业还有很多的不足和缺陷，但是发展潜力是十分巨大的，整个行业的未来也是十分光明的。土地评估机构也需要适应新的社会形势，相应的调整好自己，获得更大的生存和发展空间，更好的适应在市场经济条件下的不断发展的要求，从而获得更好的行业社会地位。

四、若干建议

1.进一步加强与其他部门所属专业协会的沟通

 从事具体实际评估工作的注册资产评估和评估机构都认为，没有严格的监管和指导，就不能在职业道德、执业规范以及评估质量等各方面规范，单靠个别机构、个别评估师是不可能解决好行业问题的。

鉴于资产评估与其他5类资格范围的义务都存在这一问题的实际情况，而且涉及到众多的政府相关部门，根据国办文件精神，发挥评估行协会的只能，通过建立的评估行业协会联席会议制度，在此方面加强与土地估价师协会之间的专业沟通与协调，共同制定类似问题的相关执业规范。

2在现行分业管理。分业执业的环境下，尽快专门研究制定资产评估报告引用土地估价结果的执业规范指南（或知道意见）。

目前，在涉及类似问题时，从事具体实际评估工作的注册资产评估和评估机构，感到头疼的是“无所适从”。一种意见认为，对其他机构及其土地估价师出具的报告和结果，无权发表不同看法，特别是已经国土资源管理部门备案的估价报告。为了规避执业责任，在评估报告特殊事项中充分披露该事项，而且都声明，不对其结果负责，欲了解土地估价的具体情况，参见《土地估价报告》。而另一种意见认为，根据国家关于资产评估的有关规范和规定，应分析其方法、参数的合理性。实践中，我们也不断研究《资产评估操作规范意见（试行）》中土地使用权评估规范与《城镇土地评估规程》，多数资产评估师也同时取得了土地估价师资格，两者在所有重大方面并无大的差别。问题是不同的专业机构、不同的专业人员在具体报告格式与内容、参数选取判断中，存在的差异如何协调；在引用责任、引用方式、差错纠正、现场协调等方面如何规范。在《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》出台后，资产评估师实际操作中，从概念。程序以及责任都清晰多了，大大减少了评估师在处理资产法律权属方面的五花八门，以及不断发生的法律纠纷。

3.在具体项目操作中，资产评估师应加强与土地估价机构和土地估价师在评估范围、费用范围以及执业技术标准方而的沟通和协调。

上述问题产生的原因，一方面是由丁·行业分割、没有统一的规范来指导，而另一方面是资产评估师自身的执业道德和业务能力不足。比如，尽管土地资产评估是其他机构承做，但站在资产的整体性角度，从优秀的职业道德出发，现场勘察资产时，对土地的账面记录、数量、面积、权属等进行黑茶，并与现场的土地估价师进行沟通。引用结果时，应简历在仔细分析所得到的完整的土地估价报告和技术报告的基础上。分析评估结果时，应建立在仔细分析所得到的完整的土地估价报告和技术报告的基础上。分析评估结果时，尽管不对土地估计结果本身发表看法，也需分析账面记录的构成，以及人账时土地市场价格水平，提高资产评估结果的合理性和说服力。《资产评估准则——基本准则》第九条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。如果将“引用”看成是”专家工作“，也应采取上述措施确信土地估价结果的合理性。

4.综合性评估机构应该配备专业土地估价人员。

为有效解决上述问题，有条件的评估机构应配备专业土地估价人员在具体项目承做时，在技术上可以更有效解决这一问题。

参考文献：

王曙光。如何把土地估价的执业风险降到最低.西安工业大学大学学报.2004.5

张泽颖；傅鸿源.关于房地产估价师责任风险的思考.重庆工学院报

胡存智.土地估价理论与方法.地质出版社.2007.7