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第一章 总论 一、项目名称 明月花苑二期项目可行性研究报告 二、项目建设单位 天津精瑞置业发展有限公司 三、建设背景 本项目位于西青区杨柳青镇。杨柳青镇是天津市最大的卫星城镇，也是天津市加速建设中的汽车卫星城。作为天津市的千年古镇，杨柳青以民风淳朴、风光秀丽、商业发达、文化昌盛闻名遐迩。有民间流传近四百年的“杨柳青年画”与杨柳青并誉中外。 杨柳青镇不断深入挖掘自身文化内涵，精心打造民俗旅游特色品牌。从2009年起，未来3到5年杨柳青镇、中北镇将投资300亿元人民币建设南运河都市游憩商务区，即天津的RBD。该规划按照国际先进设计理念，以杨柳青镇元宝岛为核心陆续建设旅游休闲商务区和乡村生态休闲区，一直延伸到外环线，总长6公里，规划面积6.5平方公里。南运河沿岸逐步建成容休闲娱乐、都市观光、商务会展、创意产业等新兴产业为一体的都市游憩商务区（RBD）。规划包括两横、四纵、六节点，串联西青体育中心、创意产业园、运河新天地、秀水北岸、运河休闲岛、花花世界等特色板块。届时杨柳青到中北镇之间的南运河两岸将成为天津市旅游业的又一个亮点。 在杨柳青镇的发展中，迫切需要一批高档居所能够满足在经济快速发展下而产生的高端需求，并不断提升城市建设形象。本项目的开发建设，顺应时代的潮流，不仅满足社会中坚力量的高端居住品位，更能提升杨柳青镇城市建设品位，促进以杨柳青镇为主要核心的西青新城快速形成。 四、项目概况 本项目为明月花苑二期项目，项目建设单位为天津精瑞置业发展有限公司。本项目位于天津市西青区杨柳青镇中心以南，与石家大院建筑群相望，是南运河改造的核心地带，是杨柳青最适合居住的高尚居住区。地块位于柳口路以西，润杨道以北，泽杨道以南，用地面积77000平方米，总建筑面积102654平方米。 五、编制依据 《天津市国民经济和社会发展第十一个五年规划》 《天津市西青区总体规划》 项目建设方案
目 录 第一章 总论 1 一、项目名称 1 二、项目建设单位 1 三、建设背景 1 四、项目概况 2 五、编制依据 2 六、主要技术经济指标 2 第二章 项目建设必要性 3 一、项目建设是西青区发展的需要 3 二、项目建设是发展房地产业的需要 4 三、项目建设是发展现代服务业的需要 5 四、项目建设是城市经济建设的需要 6 第三章 市场需求分析 8 一、天津市房地产宏观分析 8 二、天津市西青区房地产市场分析 11 三、天津市别墅市场分析 13 第四章 项目选址及建设条件 20 一、项目选址 20 二、场址建设条件 20 第五章 项目建设方案 23 一、规划设计概念 23 二、规划设计原则 24 三、结构设计 26 第六章 公用工程 27 一、道路工程 27 二、给排水工程 27 三、电气工程 27 四、燃气工程 28 第七章 节能方案 29 一、设计依据 29 二、项目能耗指标分析 29 三、建筑专业的节能措施 30 四、给水排水专业的节能措施 32 五、暖通专业节能措施 34 六、电气专业节能措施 36 第八章 环境保护 42 一、环境条件现状调查 42 二、项目生产的污染物对环境的影响分析 42 三、环境保护措施 43 第九章 劳动安全卫生消防 46 一、编制依据 46 二、安全与劳动防护 46 三、消防措施 47 第十章 抗震设防 49 一、编制目的 49 二、编制依据 49 三、编制内容 49 第十一章 项目实施进度 50 第十二章 投资估算 51 一、编制依据 51 二、建设资金筹措方案 52 第十三章 财务评价 54 一、编制说明及编制依据 54 二、财务评价数据预测 54 三、财务经济分析 56 四、财务评价结论 58 第十四章 社会影响评价 59 一、项目的社会影响分析 59 二、社会适应性分析 60 三、社会风险及对策分析 61 第十五章 风险管理 62 一、风险识别 62 二、风险应对措施 64 第十六章 结论与建议 66 一、主要研究结论 66 二、问题与建议 66
