房地产投资项目风险分析

一、房地产投资风险特征分析

二、房地产投资的风险因素

三、房地产投资系统风险中的主要问题

四、房地产投资风险因素关系分析

内 容 摘 要

 随着我国加入WTO，市场经济体制进一步完善和规范，产业结构的升级换代，第三产业的比重逐步加大，房地产业作为国民经济基础性、先导性产业之一的地位日益巩固，成为当今主要的投资热点。为适合国际、国内整体形势的需要，用先进的、科学的、完善的理论研究作为房地产业可持续发展的行动指南，有利于促进房地产业的健康发展。

 本论文试图通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，主要分析房地产投资风险中所存在的特征，如它的客观性、不确定性、可测性、结果双重性和综合性等等，以及造成这些风险的因素，如市场风险、利率风险、购买力风险、建设成本等，并简单分析其中的几个最主要问题。希望能以此让投资者增强防范风险的意识能力，把握风险并不断加以分析、研究并随时予以调整修改，以作出最成功的对策。

房地产投资项目风险分析

房地产投资虽然有较高的投资受益率，但也存在着较大的风险。一方面房地产投资受国家宏观经济、政策变化和地区经济情况影响，投资者对市场分析不全面、不透彻，较难预测市场未来的发展趋势；另一方面房地产投资本身存在着不足，例如变现能力差，税费较重，价格制定缺少客观标准，交易纠纷多，信息不畅，资金占用大且筹集难等；同时由于我国房地产业发展历程曲折，恢复时间不长，业内人士对房地产存在地风险认识不足，理论界对房地产投资风险的分析研究尚处于起步阶段。因此研究和分析房地产投资风险具有非常终于大现实意义和指导意义。

房地产投资风险特征分析

1、风险的含义。 

根据风险理论研究，风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态①。这种对行动主体造成危害在特定的客观条件下，在特定的期间内，某一实际结果与初衷利益危害程度越大，风险也就越大，反之风险则越小。

实质上风险可表示为一种观点，即用考虑到各种可能性的统计观点来观察和研究事物，从而使我们考虑某一行为过程更全面，决策更科学。风险与人们的行为紧密相联系，不与行为相联系那是危险。而人的行为又是受决策支配的。故风险与决策密不可分。进行风险分析的目的就是为了避免决策失误。因此说，风险分析是任何投资决策过程中不可缺少的一个重要环节。故房地产投资理应进行投资风险分析。

2、房地产投资风险的特征分析。

房地产投资与任何投资一样，风险是不可避免的。房地产投资由于其物业的本身特点，又具有特殊性，风险与受益并存。风险越大，受益也就越高，要想获得高的收益，就得承担较大的风险。没有风险就没有损失，不冒风险也就不能有收益的机会。作为成功的投资者，应该主动地而不是被动地接受风险，在相同的风险条件下，争取更多效益，或者相同的收益下，冒较少的风险②。风险是一种普遍的客观存在，因而它也可被人们在一定程度上防范控制。要防范控制风险，就要了解掌握风险的特征。

客观性 风险是客观存在的，人们既不能拒绝它，也不能否认它，风险存在于客观事件发展变化的整个过程中③。我们要正视它，并要以积极的态度在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生频率，减少损失程度。

不确定性 由于房地产物业本身的特点和房地产投资的特点，社会的、政治的、经济的、自然的、技术的、市场的不同的风险因素，导致风险呈现多样性和相互的关联性。而风险因素反映在投资过程中，在时间上、地域上、投资结果上呈现出不确定性，不确定因素本身的变动程度和影响能力决定了项目风险的不确定性。

可测性 不确定性是风险的本质属性，但这并非表明人们对它束手无策。投资者或者说某一行动主体可以根据已往发生过的类似事件的统计资料，通过概率分析，对某种风险发生的频率以及造成危害的程度作出主观上的判断，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的分析过程实际上就是风险预测和衡量的过程④。

4）结果双重性 当风险发生时会产生危害，但其背后却隐蔽着诱人的效益。风险与效益具有对等性，体现了风险结果双重性，一方面，风险利益使风险具有诱惑效应，使人们甘冒风险去获取利益；另一方面，当风险代价太大或决策者厌恶风险时，就会对风险采取回避行动，这就是风险的约束效应⑤。这两种效应分别是风险效应当两个方面，它们同时存在，同时作用，且互相矛盾，互相抵消。人们决策时是选择风险还是回避风险，就是两种效应相互作用的结果。

5）综合性 房地产投资市一项繁杂的系统工程，不仅投资者内部的市场分析，项目决策，开发地址的选定，设计施工、财务管理、销售等自成一体，需要协调，还有外部队天时、地利、人和，方方面面都有风险存在，决定了房地产投资风险的综合性⑥。

房地产投资的风险因素

房地产投资存在这复杂的不确定因素，面临着众多的风险因素。通常情况下房地产投资风险可以分为两部分：1、系统风险（Systematic Risk），也可称不可避免风险；2、非系统风险（Unsystenatic Risk），也称紊乱风险⑦。论文着重就房地投资的系统风险中对投资影响较大的风险进行重点分析。

系统风险的特点是共同风险因素所致，影响某地区的房地产投资。系统风险一般包括：

1、市场风险。 指市场中不确定因素所产生的风险。区域不同，用途不同，风险也不同，市场供求状况，市场价格水平，消费者收入，市场发育程度和竞争状况等，市场风险之间影响着房地产的需求和投资效益。

2、利率风险。 指市场利率提高给投资者带来的损失，利率高低，影响价格的形成与定价，制约着物业的供给量。

3、购买力风险。 指消费者对房地产物业现有的或潜在的购买成功率。购买力的大小，反映投资转移动快慢。购买力大，投资转移快，投资者风险小；反之，风险大。

4、建造成本。 指完成房地产物业的建筑安装工程及其附属设施的费用。同一地区，同一类型，单位面积成本越大，投资者收益就越小，反之，就大。

5、建设工期。 指房地产单位物业通过竣工验收具备流通条件所需的时间。工期越长，占有资金时间越长，成本就增大，投资转移速度就慢，风险就大。

6、不可抗力风险。 包括自然风险、政治风险、社会风险、国际风险等。

非系统风险是由于投资者经营决策原因形成的风险，其风险因素具有特殊性，但可以通过投资组合回避风险。非系统风险主要包括经营风险，财务风险和流动风险等。这些不同的风险，在不同时间、不同方式、不同程度地影响着房地产的投资收益。

以上的风险划分，从大的范畴上已基本分清。根据本文档分析思路，对系统风险中的主要风险因素进行分类，根据我工作中的实际经验，已足够满足了具体分析。因为房地产投资过程中的所引起风险的因素众多，其后果严重程度各异，完全部考虑这些风险因素或遗漏主要因素，风险分析就失去意义，但把所有风险因素包罗万象都加以考虑，则会导致问题复杂化，是不现实，也不恰当。风险分析目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，为投资决策提高最恰当的风险对策。所以文章仅分析重点的风险因素。

房地产投资系统风险中的主要问题

从目前东部沿海经济发达地区的房地产投资市场分析，由于旧城改造步伐和城市化进程的节奏加快，加上土地资源的稀缺性和不可能再生性，土地进行了公开拍卖后，城市房地产投资者对土地开发的投资已很少有大的效益空间，因而投资开发的获利空间在投资项目的实施和物业流通阶段上，对该阶段的投资风险防范与控制，成为主要的竞争内容之一。因此，论文认为分析投资开发商在获取土地使用权后的投资风险显得尤为切合实际，更具现实意义。

当投资项目进展到某一阶段，即：土地使用权已获得，并通过项目所在地区政府职能部门对规划扩初方案的审批，房地产投资的主要风险因素体现在以下几个方面：

投资者收益与建造成本风险

房地产投资者在决策的可行性研究报告中，对建造成本的风险一般估计不足，仅按施工图根据省、市或所在地区的建筑工程预算定额进行估算，作为投资成本列入，往往认为建造成本变化相对整体投资效益影响不大。但由于它是一种静态算法，加之预算定额不能准确反应市场供求变化，而实际建设成本费用的波动是引起房地产投资风险的关键因素之一。建造阶段的风险仍然四周埋伏。如能否以较低价格找到合适的承包商；施工周期内材料价格会不会大幅度上涨⑧：设备采购、供应中是否由于使用功能要求的调整，价格波动较大；预决算审计师对成本能否严格把关；工程技术部门在项目管理过程对工程联系单、技术会审、交底能否严格把关；设计单位能否科学、合理按规范进行设计：工程监理能够坚持公平、公正等一系列不确定因素，集中体现在建造成本上形成了建造成本风险。成本费用的波动是引起房地产投资风险的关键因素⑨。若建造成本没有突破或低于投资前的估计目标值，则投资效益就会明显增大，反之就减少。这样的投资实例在实际工作中是经常发生的。这就要求投资者不得不采取行之有效的措施，如与信誉较好的施工企业建立合作伙伴关系，材料实行储备或包干办法，设备供应采取公开招标办法，预决算、工程管理实行集体会签制等。以达到控制建造成本的目的。

投资者收益与建设工期风险

房地产投资周期长的特点，集中地反映在房地产物业的生产周期这一环节，因此建设工期是决定房地产项目风险大小的最主要风险因素之一。房地产项目的建设工期少则一年二年，有些长达三年、五年。建设工期越长，各种社会经济环境条件、市场供求形势发生变化的可能性就越大，各种费用特别是项目投资的后期费用、售价或租金就愈不稳定，风险就越大。同时施工企业的技术水平，施工经验设备配置以及施工管理也是影响建设工期的主要因素。因工期推延导致交付时间的推迟，引起不必要的纠纷或赔偿，无形中损害了投资者的形象和投资效益。此外建设工期内，会不会有竞争性的项目出现，房地产价格会不会下跌，房地产升值潜力能否实现都会随时发生变化，使得投资项目的风险时刻都不可抗拒回避。

虽然国家对工期项目建设的工期有定额工期标准，但它往往是偏长的。如何合理而科学地制定建设，既要保证满足物业的质量标准、使用功能等要求所需的生产周期，又要使投资者在建设周期内对市场形势、销售行情、价格波动等各类情况有充分的信心和准确的把握，减少因建设工期拖延而承担的市场的、金融的、销售的、价格的等各类风险，防范投资利润的下降甚至亏损。

另一方面，由于建设工期的拖延，影响了物业的入市时间，增加了投资难度和风险，滞缓了资金的回拢，增大了成本，损害了投资收益，引起了一系列恶性循环，无疑使投资风险增大。所以，房地产投资面临的建设工期风险，是项目实施期间主要风险之一，关联着整个投资过程的各个环节，其存在地不确定因素，潜伏的风险，应予以重点防范。

投资者收益与销售（租赁）价格及其时间风险

当投资者将建成的、通过政府职能部门综合验收后的物业作为商品通过市场流通环节完成交易后，才能达到投资者的收益。但物业作为商品，其价格的确定，由于没有客观的标准，除物业本身品位外，完全取决于市场的需求和同类物业的供给量，它要符合市场供求法则。因而对投资者而言，物业的价格确定准确与否，具有较大的风险。当确定的价格在市场同类物业居中低水平，物业就会畅销，资金回拢较快，管理费、销售费用等成本支出可能会减少，但如果该价格没有从项目整体成本构成上合理分析确定，投资效益未必就好。虽然有时投资者在投资前做了大量充分的市场调研，但由于物业的周期长，社会发展水平，客观经济形势变化，金融政策调整，居民收入水平下降，以及投资者难以预料的系统风险中其他因素发生变化，干扰了原先测定的物业价格。当上述因素向好的方向发展，物业在市场供不应求，价格就会上升，投资就会获得较好的收益；反之就会使物业积压，资金沉淀或为了加速转移投资采取价格下调，这些势必会导致收益下降，甚至亏损。因此说它也是房地产投资主要风险之一。

在合理确定物业价格后，物业的入市时间把握十分的重不饱和要。当社会购买水平上升、市场容量处于状态时，某一类型的物业在市场上供不应求，此时投资商手中若没有可供物业，也就无从说起投资效益。或在这样的形势下，投资者步入后尘，再投资开发，由于投资周期长的特点，时过境迁，造成物业过时与消费者需求不符，供过于求，房价下跌，导致资金占用，成本上升，预计的收益为实际的亏损，给投资者带来开发时机不当的损失。因此物业的入市时间也与开发风险密切相连。

另外对物业完成销售（租赁）交易所需时间，即能否在预定的销售时间计划中完成销售率，是最不确定因素之一。虽然投资者在物业开发前，对市场的需求在一定时期、一定范围内在需求类型、需求总量上进行了详细的调研，但当其他诸如经济的、地域的、自然的以及居民收入的等不确定因素的影响，会使现有的或潜在地需求市场产生疲软或萎缩，导致销售（租赁）率的下降，形成销售时间不确定。物业的销售（租赁）时间越长，由于房地产投资量越长，利息的支出越多，成本也就越大，导致投资效益下降。因此投资者开发的物业在为未来的市场上多长时间完成交易，也是投资分析所面临的一个不确定因素。

四、房地产投资风险因素关系分析

论文对房地产投资在获得土地使用权，通过规划扩初方案会审后，对风险因素主要问题进行了分析，内容包括以下三点。

 

表1 房地产投资风险因素分析表

风险因素

因素细分

分析说明

建造成本风险

工程建设技术水平

物价水平及上涨情况

原材料供应价格

建筑安装工程造价水平

周边水文地质资料及设计水平

建设期间工程管理水平

建筑成本风险主要从影响成本变化的因素分析入手，解决如何防范和成本变化对投资收益的影响程度。

建造工期风险

建筑标准及质量要求

施工技术设备配置及施工管理

建筑总工期要求

基础设施状况

自然条件状况

在符合建筑标准及质量要求下，建设工期风险主要考虑工期变化与投资成本、销售（租赁）价格确定间的相互关系，由此解决工期变化对投资收益的影响程度，判断风险。

销售（租赁）价格及时间

风险

市场供应情况

市场需求情况

市场购买水平

建造成本构成情况

销售计划情况，完成销售率等

价格及时间风险主要考虑随市场需求结构，消费结构变化，合理正确的定价与否及物业的销售率对投资收益的影响程度，判断风险

1、细分各风险因素包含的具体内容，对风险因素有具体全面的认识和了解。

2、对风险因素在投资环节中各自的影响程度进行分析。

3、风险因素之间的关系进行分析，找出其联系与制约的关系，从而形成房地产投资风险因素综合有机的分析结果。表1对房地产投资分析的主要风险因素归纳和分析，并细分了风险因素，为具体实现风险分析做好准备。

 房地产投资：总收益＝总收入－总成本

 收益率＝总收益÷总成本

而总收入由房地产投资项目的销售（租赁）来获得，总成本有土地费用、拆迁费用、建安费用等其它各项组成。

 根据上述相互关系，不难得出房地产投资在获得土地使用权，通过规划扩初会审后，各风险间与投资收益的相互联系。见下页图1。

根据图1的相互关系，房地产投资的收益制约的因素很多，对房地产投资实施阶段的风险评估和管理，应在多方面主动采取必要有效的措施，以降低投资风险，提高投资效益。

图1

在宏观上，投资者要把握当前、今后国际、国内的，政治、经济、社会发展形势，熟悉掌握了解并运用地方政策、行业政策和发展要求。在微观上投资者应树立强烈的风险意识，加强防范风险能力，从投资过程的每一个环节注意到不同时段中，对收益的影响程度。把握风险并不断加以分析、研究并随时予以调整修改，作出最好的对策。只有这样，投资者才能使开发的物业就得较理想到收益。

参 考 文 献

1、姜育舫，陈方正，《风险度量原理》，同济大学出版社，2000

2、阮萍，《房地产投资风险类型及防范对策研究》，云南经济管理干部学院院报，2000，2

3、施金亮，《房地产投资净现值风险（大小）的正态分布图像计算法》，上海大学学报，Vol，4，No.5 1998

4、周鲜华，周立颖，《房地产投资的风险及其防范》，哈而并建筑大学学报，Vo1，31，No.5 1998

5、杨力，《房地产投资风险分析及测度方法》，安徽大学学报，1997，3

6、王鹏等，《房地产投资风险识别与控制》，房地产投资，1998，8

7、John B.Corgel,ph.D.; 《REAL ESTATE. PICHRD》.TPWIN,INC.,1987

8、万海均等，《房地产投资风险利润的阶段性》，基建优化，1994，4

9、简得三编著，《投资项目评估》，上海财政大学出版社，1999