浅谈房地产企业土地增值税税收筹划(一)

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一、文献综述

近10年来,房地产行业已逐渐发展为我国的国民经济支柱产业,对我国经济起到重大影响,是我国财政收入的重要来源.我国房地产行业近几年来经历了几次大起大落,房价也是跌宕起伏.造成这种局面的因素很多,税负过重是其中较为重要的一个因素.房地产行业涉及税目繁多,而土地增值税是其中最要的税种之一.2006年国家税务总局提出房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的”预征制”转为”清算制”,这有可能使某些企业利润受损,对企业的资金流带来巨大考验.

经过查阅相关文献资料,自2000年以来,我国关于房地产开发企业税务筹划的研究逐步成为学术界的讨论热点,与房地产相关实际征收的12种税种,每一种税种都有不同的性质,税务筹划空间、方法和收益也不同，土地增值税具有相当大的税务筹划空间和实操性。

因此对土地增值税进行纳税筹划，对减轻房地产企业的税收负担、提高资金效率有举足轻重的作用。本文将针对这一问题谈一谈如何减轻和规避房地产企业土地增值税税负以及筹划对策。

关于纳税筹划的目标和原则

《2009年度注册会计师全国统一考试辅导教材<税法〉》中指出，税务筹划是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划与安排，尽可能的获得“节税”的科收利益。它是税务代理机构可从事的不具有鉴证性能的业务内容之一。税收筹划具有合法性、筹划性和目的性的特点。

税收筹划有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为，有助于实现纳税人利益最大化，从长远和整体来看，税务筹划不仅不会减少国家的税收总量，反而可能增加国家的税收总量。税务筹划的原则包括：不违法原则，保护性原则，时效性原则和整体综合原则。

关于房地产企业发展状况和经营特征

江为凤指出与其他行业相比，房地产开发是对各种社会资源的整合运用，资金使用量大，涉及领域广，而且产业链和经营周期相对较长。在房地产项目的经营、开发和管理过程中，适当的运用税收筹划策略可以为企业节省大量不必要的税收支出，为企业获得更大的经济利益。

关于土地增值税筹划对房地产企业的重要意义

盖地（2001）在《税务会计与纳税筹划》中指出，土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。1994年税制改革中新开征的一个税种，目的是为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家利益。土地增值税的纳税范围是：转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。土地增值税实行的是30－60%的四级超率累进税率，按超累方式计算应纳税额。

吴华、石金和（2009）认为土地增值税清算对房地产企业会带来以下影响：1.对房地产企业资金链的影响。对开发利润较低的普通住宅项目，由于积欠的土地增值税相对较少，清算对其产生的影响较小；对于主要从事高端项目开发和销售的企业，可能积欠了大量的税款，清算对其产生的影响较大。2.房地产企业长期利润下降。土地增值税是对房地产开发项目的增值额征收的税种，无论是从长期还是短期来看，土地增值税的征收和清算都会挤压企业的部分利润。

关于房地产企业土地增值税纳税筹划方法和内容

李畅（2010）认为在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点为及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。具体筹划方法：（1）开发方式的纳税筹划。（2）扣除项目的纳税筹划。（3）销售的纳税筹划。（4）利用税收优惠政策。

王小玉（2010）认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划：1.收入分散。通过分散转让房地产的收入，分次单独签订合同。2.临界点筹划法。按税法相关优惠规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，应就其全部增值额按规定计税。20%

就是临界点。3.费用迁移筹划法。4.利息支出筹划法。

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