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浅析房地产价格影响因素(二)
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货币供应量,是指一国在某一时期内为社会经济运转服务的货币存量。货币供应量应该与一国的实体经济总量相一致,货币供应量的多少标志着这个国家实体经济规模的大小。一般来说,在实体经济规模暂时稳定的情况下,货币供应量的增加将会使房地产价格上升;货币供应量的减少将会使房地产价格下降。
5.利率
利率表示一定时期内利息量与本金的比率。我国的银行利率是由我国的中央人民银行所决定的,是我国政府进行宏观调控的重要手段。利率对我国房地产市场的影响主要是通过对贷款利率的调整来实现的。贷款利率对房地产价格的影响
要从两方面进行分析,一方面是对房地产开发商的影响;另一方面是对房屋购买者的影响。
6.汇率
汇率是指用一种货币表示另一种货币。最近几年,由于中国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差,所以人民升值的压力越来越大。尤其是美国次贷危机发生后,美国政府为了刺激本国产品的消费,减少对中国的贸易逆差,屡次对我国政府施加压促使人民币升值。升值后,房地产市场作为我国的高利润行业,自然成为了这些外资青睐的对象。而大量外资的进入,又进一步推高了我国的房地产价格。
7.房价调控政策
2005年以来,我国每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年,先后三次出台了一系列房地产调控政策,“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款相继推出,“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围不断扩大,政策逐步出台。我国房价调控政策不可避免地成为影响房价的一个重要因素。 四·因素的研究
1 自身因素
所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等;
2 环境因素
影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
3 人口因素
3.1 人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。
3.2 人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产价格必然低落。
3.3 家庭人口规模
这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。
4 经济因素
主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。
5 社会因素
影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化
5.1 政治安定状况
政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的稳固程度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。
5.2 社会治安状况
社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。
5.3 房地产投机
房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响
5.4 城市化
城市化又称城镇化、都市化,是当今重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城市的概念理解不一,对城市化的解释和度量方法也相差很大。
6 行政因素
影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。
7 心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:(1)购买或出售心态;(2)个人欣赏趣味(偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。
五·结论
房地产行业在我国经济市场上占据一定的分量,关系到我国经济的发展,尤其是随着中国城市化的进程,更加促进了这个行业的发展,房地产在我国经济中逐渐占据越来越重要的的地位,房地产行业在我国市场上经历了一次强烈的炒作后开始降温,但现在依然是比较热门的行业,房地产的发展在一定程度确实上促进了我国经济的发展,但这种经济的发展不是健康的,有些人因此赚了,但更多人却买不起房。在这种情况下房地产的疯狂发展的弊远大于利,其发展也应该受到控制。
参考文献:
[1]凤君;马晓乐 通辽市房地产价格波动成因分析及对策[],东方企业文化,2012:(18):21-22.
[2]薛枫弋.房价过高的原因及对策分析U],当代经济,2011;(09):13-14.
[3]弓瑞琼;王和林;胡◆春;郑延龙,影响房价上涨的因素分析[J]江西金融职工大学学报,2010;(06):15-16.
[4]刘建伟胡修府稳定房地产价格促进房地产市场健康发展[].中国物价,2005;(9);33-34.
[5]范长江浅谈货币政策对房地产问题的作用[D],中国房地产金融2009;(01):25-26.
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