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浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)
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(一)调控环境的问题
随着经济的发展,人们可支配的收入不断增加,而现阶段可供选择的保值增值投资渠道却相当匮乏,银行存款利率过低,股票投资风险过高,因而导致人们手中可投资金大量涌入房地产这一利润空间较大且风险相对较小的兼具消费和投资的领域。从国际经济环境层面来看,世界经济仍然受困于金融危机的影响,相比之下我国经济尤其是房地产领域的强劲表现自然让国外游资青睐有加。大量外资涌入在助推了我国房地产市场热度的同时也加使我国房地产调控面临更为艰巨的任务。
(二)调控政策的问题
从我国历年出台的房地产调控政策来看,基本都是以抑制需求作为调控目的,如严厉调控期的调控政策中,无论是“限购令”,或者首付比例及贷款利率的从紧从严,或者对出售自有住房征20%个人所得税等,都反映了政策是偏重于遏制需求,特别是投机性需求。扩大供给的政策有:2011年国八条规定“今年全国保障性住房和棚户区改造住房共1000万套,各地要通过新建,改建、购买或长期租赁等方式,多渠道的筹集保障房房源,并逐步扩大住房保障制度的覆盖面”,要加强对公共租赁住房供应。2013年的“国五条”指出“全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。”其中遏制需求的政策不论是在数量上还是在手段上都运用较多,短期效果较好,而相对遏制需求的广大供给政策则手段单一,效果差。因此,目前我国住房需求只是在调控政策严厉打击下被暂时“冻结”,当需求增长到达顶点时,一定会出现一个购房高峰期,导致房价的更快增长。由此可以得出房地产政策并没有以市场为基础,重视供需结构,导致房地产供给严重失衡,从而促使房价上涨。
(三)地方政府的消极的问题
政策的制定在于中央政府,但政策的落实在于地方政府。政策的效力还取决于有效的贯彻实施。地方政府对房地产调控政策的执行力度直接影响着房地产调控的效果。然而,在中央调控政策落实到地方政府的时候,地方政府的执行容易出现偏差,甚至不落实、不执行。
(四)政府对房地产市场的监管力度不够
房地产市场的调控不仅需要有完善的法律法规体系,更需要政府对房地产市场的有力监管。在房地产市场监管方面,监管力度不够,主要表现为责任不够明确,效率低下,行业的信用体系不健全。具体到房地产监管中的各个环节,主要有:在对企业开办环节,有关部门在对企业申办资质、审批材料等方面审批效率较低,对企业的审核不够精准,导致一些开发商在没有相应的开发能力而能获得开发资质。在土地市场监管方面,只注重审批而未注重监督,审批过程透明度有待提高。在房地产开发监管方面,审批层次较多,且监督失职行为严重,如部分开发商在未取得开发资质的情况下就擅自动工。房地产销售监管方面,也缺乏有效监督导致房地产市场乱象众生,从业人员没有资质上岗、客户与开发商之间纠纷案例众多等,物业监管和住房租赁方面,信用体系有待健全,信息透明度不高等。在保障房建设方面,一些监管制度还缺失,导致部分高收入者能入住保障房而一些真正的困难家庭无法申请到保障房。
四、对我国房地产政策调控的建议
(一)健全中央对地方的房地产调控考核机制
在房地产调控中,不光要建立中央与地方的新型关系和解决政策冲突的机制,也要健全中央政府对地方政府的考核机制。制定合理的且科学的考核评价指标体系,逐渐完善并形成规范的科学的考核评价标准机制。对地方政府的指标考核体系应包括保障房新建数量、保障房入住家庭数、房价涨幅或跌幅比例、房价收入比、市民对该地区的房价满意度、住房建设质量等一系列考核指标体系,并根据不同的形势修订考核指标体系。根据考核的结果得出评价,并作出相应的奖励和惩罚。
(二)制定房我国房地产长远的规划
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