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浅析我国的房地产市场调控政策和效果(一)
本文ID:LWGSW106260
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目 录
一、房地产调控的必要性
2
二、我国房地产市场调控政策及其效果
2
(一)市场推动期与实施效果
2
(二)温和调控期与效果
2
(三)严厉调控期与效果
3
三、我国房地产政策调控中存在的问题
3
(一)调控环境的问题
3
(二)调控政策的问题
4
(三)地方政府的消极的问题
4
(四)政府对房地产市场的监管力度不够
4
四、对我国房地产政策调控的建议
5
(一)健全中央对地方的房地产调控考核机制
5
(二)制定房我国房地产长远的规划
5
(三)加大保障住房建设
5
(四)维持房地长价格稳定
6
五、总结
6
参考文献
7
一、房地产调控的必要性
1、市场在配置资源方面能起到一定的积极作用,并且这种作用是不可替代的,但市场也存在一定的局限性,市场也会失灵,市场在失灵时就需要政府干预和政府调控。房地产市场也不例外,房地产市场也存在失灵,也需要政府调控房地产市场。另外从宏观层面分析,房地产业直接关系我国宏观经济运行和社会发展,也有必要对房地产实施调控,确保房地产持续稳定更好的发展。
2、对房地产调控是政府完善保障体系及实现公平的需要。住房是生活必需品,人人都需要住宿,都离不开住房,住房是具有社会性、商品性的双重属性的准公共产品。政府有责任保障人民的居住权利。住房问题关系到国计民生、经济发展和社会稳定,政府必须要对房地产进行调控,确保人民有房住,尤其是保障中低收入人群有房住。
3、对房地产调控是政府促进经济持续发展的需要。房地产业不光对GDP增长有直接贡献,还对建筑、钢铁、水泥、家电、装饰等行业也有较大拉动作用。另外,为了防止金融风险,也需要政府调控,美国的次贷危机就是实例。所以,要实现经济持续稳定发展,需要政府介入对房地产实施调控,让房地产行业健康稳定发展。此外,诸多其他的因素也需要政府对房地产市场进行调控。
二、我国房地产市场调控政策及其效果
(一)市场推动期与实施效果
1、调控政策
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为应对亚洲金融危机造成的出曰需求下降造成的经济减速,刺激国内消费需求,拉动经济増长,国家政府决定把房地产行业作为我国经济发展新的增长点。1998年7月,国务院颁布23号文,以此为标志,我国城镇住房商品化制度开始建立。23号文件明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,随后人民银行、国税总局等政府机构先后出台一系列扩张性的金融、税收等政策促进房地产业发展。在国家政策的支持下,我国房地产行业快速发展,由于房地产行业关联度高、带动力强,很快成为我国国民经济新的经济增长点。
2、实施效果
随着各项政策措施贯彻落实,我国房地产开发投资规模不断上升,建设步伐加快,国内住房消费得到了有效后动,这在很大程度上刺激了房地产市场,为房地产市场带来了活力,我国房地产业进入全新发展新时期。
(二)温和调控期与效果
1、调控政策
从2005年开始,房地产开发投资增长率保持在20%左右,依然保持较快增长,但是受政府调控影响,増速开始减慢,城镇房地产投资占全社会固定资产的比重开始下降,但是,由于城镇化速度加快等原因,房地产市场需求较大:在房地产价格不断上涨,投资属性显现情况下,部分城市投机性购房需求大量增加,导致部分城市的房地产价格过快上涨,影响了经济和社会的稳定发展。在此背景下,2005年3月国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电[2005号),提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)。在此之后国务院、财政部、国税总局、人民银行、住建部等部委先后出台各项调控措施,严格控制房价上涨。
2、实施效果
从这一阶段房地产市场主要指标变化情况来看,2005年以来以稳定房价,调结构为主要目标的一系列调控政策在稳定房价方面并不成功。2005-2007年房地产价格,特别是住宅价格一路上涨,而且涨幅较大,个别年份超过了城镇居民可支配收入的増长幅度。但是随着2007年二套房贷的收紧化及贷款利率的不断提高,有效地打击了房地产市场的投机需求,住房消费者的支付能力明显下降,从2008开始房地产销售面积出现下降,这是自1998年住房商品化改革以来,新建住房销售面积首次出现下降。由于销量下降,房地产开发企业资金量开始趋紧,同时受国际金融危机影响,从2008年6月开始全国70个大中城市房价环比出现下降,12月同比下降。
(三)严厉调控期与效果
1、调控政策
2014年,我国整个宏观经济环境呈现低迷状态,经济发展进入新常态,由高速增长转为中高速增长,全年GDP增速7.4%。作为国民经济重要组成部分的房地产市场,自然也无法独善其身。受到此前一系列调控政策的影响,今年楼市出现大面积的观望情况,投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市,房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为了促进销售、降低库存,房价开始出现松动,从5月份开始,70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌,跌幅为2%,这是继2012年6月以来的23个月之后房价环比首次下降。进入6月份,呼和浩特市首先取消了限购政策,由此拉开了各个城市退出实施三年之久的限购政策的大幕。随后各地纷纷取消限购,刺激经济增长。
截止2014年底,除北上广深以外的42个城市已全部松绑限购。虽然限购政策逐步取消,但是成交并未有明显改善,直到“930”限贷松绑政策的出台,市场开始呈现需求上升、走势企稳的态势。纵观这一年的政策,可发现政府针对房地产市场出台政策正在减少,可以看出政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预,转而让市场供需双方力量去调节。
2、实施效果
全国商品房销售面积和销售额在2014年9月分别下降8.3%和8.9%。在各地限购政策和中央限贷政策松绑后,房地产市场开始呈现需求上升、降幅收窄,走势企稳的态势。可预见,在政府直接干预减少的新常态下,市场自发的机制将会驱使供求逐渐达到新的均衡。调整过程不会出现以往政策周期下的大起大落,而是一个市场调节下的新常态回归过程。
三、我国房地产政策调控中存在的问题
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