房地产的资金管理问题及对策分析_答辩问题

答辩问题 

1、企业资金筹集与资金使用相互关系处理中应遵命怎样的原则（或需注意哪些问题）？

答：资金筹集与资金使用存在相互制约，相互联系的关系。资金筹集与资金使用的关系中要遵循合法性原则、恰当性原则、配比原则、相对成本最小原则及经济效益优先原则。合法性原则也就是最基本的原则，要注意的是资金筹集渠道合法，资金使用目的、方法合法。比如，最近出现了农行行长非法集资的新闻报道，国家发出了红色通缉。农行行长的资金筹集都不合法。恰当性原则就是说筹集的资金要恰当。要注意的是筹集的资金不能多，也不能少，合适就好，这样也保证了每份资金用到实处。配比原则就是要求资金筹集和资金使用的配比，筹集多少资金，就得合理运用多少资金。成本最小原则要注意的是要把筹集的资金成本押到最小。经济效益优先原则要我们注意筹集来的资金在使用过程中要达到经济效益优先。所以存在着相互联系、相互制约的关系。

2、结合当前宏观经济形势，分析房地产资金紧张程度的走势情况？

答：国家陆续出台了紧缩银根、紧缩土根的宏观调控政策。而且最近召开了两会，国家还提出了限购令、房产税试点范围并将扩大的措施下，国家还修建了许多保障型房子，这样就会造成房价下降，房子销量低的现象，房地产商也就无法回笼资金。2012年，房地产公司的资金会空前紧张，这一点已成定局。即使下一步货币政策微调，也属于定向宽松，也是针对中小企业的，一时半会儿难以惠及房地产业。未来几个月房地产业会出现大量的并购、重组。3600万套保障性住房目标的确定，以及各地方政府签下2012年新增保障性住房建设的“军令状”，使很多开发商对今年保障性住房建设量会大为收缩的预期落空。由于保障性住房的土地是政府划拨，不用缴纳土地出让金，建成房屋后也不上税，做住宅的开发商无法与之竞争。房地产资金紧张程度加剧。许多开发商提出了一次性付清的优惠待遇高，比如：自贡地区的房子就是个例子，一次性付清每平米只买2750元，而按揭等方式付款的房价就是4000多点。从这个例子反应出房地产资金链紧张。

3、文中提到了“构建多元化的资金来源渠道”，对一般的房地产工程管理来说，哪几个渠道最紧要？

答：近来，房地产行业都面临着资金紧张的局面，而在这种情况下，房地产开发商要构建多元化的资金来源渠道，房地产开发商的来源渠道分为内部融资和外部融资两种融资方式。内部融资有企业自有资金和企业预收账款。外部融资有上市融资、银行信贷、房地产开发债券、房地产信托、与政府的合作融资等。这些融资方式对房地产开发商都重要。本人认为最紧要的渠道是企业的自由资金、企业的预收账款、房地产信托和银行信贷融资渠道最紧要。原因：第一，企业自有资金和企业预收账款是属于企业内部资金控制。企业自有资金就是自己内部的富裕资金，资金能够随时支用的。只有把自己变得更强大了，利润就越多，提取的企业的自由资金也就越大。企业预收账款也属于企业内部的。预收账款是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金，也就有利于房地产工程项目的顺利进行。第二，房地产信托就是要集合多个投资者的资金，进行对房地产资金进行融资。投资者投入的资金越多，那么资金回流就越快，见效就越快。第三，银行信贷，与金融机构的合作也是最要紧的，从银行借款是一般开发商的主要融资渠道，因为，在银行里能借到许多资金，这样就会避免工程项目“崩盆”的现象。房地产工程项目的投资大，只有银行才有足够的能力提供和承担项目资金。所以也要加强与金融系统的合作。