分析我国房价上升的原因，提出抑制房价过快上升的对策

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分析我国房价上升的原因，提出抑制房价过快上升的对策
[摘要]：目前我国房价已经成为社会最为关注的话题之一，俗话说安居才能乐业，在我国房价不断高企的情况下，广大的中产阶级都不堪承受之重。长期以往对国家持续创新，和产业升级。都有不利的影响。我国经济发展模式现在正面临着产业转型、升级，需要集全社会之力完成这个伟大使命。所以分析房价上升的原因，提出抑制房价过快上升的对策。不光是广大人民群众的民生问题，更是国家经济发展、科技进步、社会和谐的稳定器。
[关键词]：民生   发展   和谐
一、我国房价这十年飙升的情况
继1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》为房地产业的发展提供了法律保障后，1998年住房分配货币化改革又为房地产业的发展提供了广阔市场。进入21世纪，房地产业已经在我国国民经济中居于举足轻重的地位。2003年的国务院18号文件(即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。从此我国房价进入了一个飞速上涨周期。以北京为例的图表可以看到房价这十年来的走势。

按照：北京2010年度北京市城镇居民人均可支配收入：29073元，家庭按三口之家算按目前的北京房价买上一套满足基本需求70平米的住房，需要20年以上的家庭可支配收入。
二、老百姓对居住房子的刚性需求　
以上海为例分析老百姓对房子的刚性需求
一、上海市住房刚性需求
刚性需求在各个城市可能会有不同的具体表现形式。在上海住宅市场，刚性需求主要体现在以下五个方面：动拆迁、结婚和离婚、改善住房、外来人口来沪定居和外籍常住人口来沪定居。下面分别计算这五个方面所产生的住房需求量：
1、动拆迁产生的住房需求
上海的城市基础设施建设和城市改造一直在进行，近十年来，这方面的工程速度和力度更大。黄浦江上几座大桥的建设、交通环线和轻轨地铁的建设、世博会的建设以及大规模棚户区的改造，都引起了相当规模的动迁量。而动拆迁产生的对住房的需求是绝对刚性的。
根据上海市建委的“城市建设数据”统计资料显示，2001年至2006年动迁户数合计44．3万户(《上海2007年鉴》。下文无特别说明的，资料来源均为《上海2007年鉴》)。由于各种原因，部分动拆迁户对住房的需求可能会增加，在此我们假设增加50％。据此计算2001— 2006年间由于动拆迁引起的住房需求为：44．3×1．5≈66万套。
2．结婚与离婚产生的住房需求
根据上海市民政局提供的资料，2001—2006年间全市登记结婚68．5万对，同期全市登记离婚人数为 43．4万人(27．7万对)。对于新婚户来说，每一个新家庭都希望有(至少)一套婚房，而且最好是新的，因此一对新婚姻新增加一户住宅需求。对于离婚的情况来说，离婚一对，同样可能会新产生一套住房的需求，因为有一方需另觅住处。据此计算2001—2006年间因为结婚和离婚产生的住房需求为：68．5＋21．7≈90万套。
3．改善型要求产生的住房需求
因为历史的原因，上海在上世纪80年代以前建造了大量房型简单、生活设施不全的居民住宅。这些住宅往往缺少独立卫生设施，厨房合用，没有厅，其居住条件已经基本不适应现代生活的需要。另外，上海中心区域还有相当数量解放前建成的里弄，由于历史的局限。加之岁月的侵蚀和不当使用，很多老里弄都显破败。居住在这些住宅中的居民，虽然名义上有住房，但他们对居住条件并不满意，都有改善居住状况的需求。
根据上海市房屋土地资源管理局“主要年份各类房屋构成情况”资料，在2000年，上海拥有旧式里弄 1896万平方米，简屋84万平方米。由于大部分旧式里弄和简屋的住房环境标准偏低，所以其住户对改善住房条件的需求强烈。这种要求可以被视为刚性需求。假设每户面积50平方米，计算旧式里弄和简屋的总户数为：(18940000＋840000)／50≈40万。假设这些家庭在2001-2006年间每户需要增加一套新房以改善住房条件，则新增住房需求40万套。
三、外来人口在沪定居所产生的住房需求
上海经济发展水平较高，城市建设各方面比较到位。随着浦东的开发，上海的经济更趋活跃，吸引了更多的外来人才。人口统计资料表明，上海外来人口明显呈现逐年增长的势头。2000年上海户籍人口 1309万，外来人口总量387万，外来人口占户籍人口的比例是29．6％。到2006年，这一比例增加到 46．5％。
外来人口在上海找到固定的工作，有了稳定的收入后，就会考虑长期居留的问题，特别是学历和收入比较高的白领。这些人有较强的经济能力，但又不具备户籍人士先天的住房优势，如果要考虑结婚，购买住房几乎是必须和惟一的选择。
如果说统计外来人口在已有人口中的比例相对容易，那么要准确计算有多少外来人口对住房有需求就非常困难了，因为现有的正式统计资料无法提供这方面的数据。考虑到高学历人员一般更倾向于在上海定居，且具备购房的能力，笔者以下从高学历人口比例的角度，间接估算外来人口的住房需求量。
从上海2007年鉴“主要年份常住人口”提供的信息来看，上海在 2000、2005和2006年的流动人口数分别为387万、581万和627万。据此粗略估算2001—2006年平均流动人口数为：(387＋581＋627)／3≈532万。另外，根据2000年上海市第五次人口普查资料显示，在沪外来人口中，文化程度在大专及以上的比例是3．7％。 2003年上海外来流动人口调查数据显示此比例上升为4％。考虑到近几年来外来人口中高文化层次的比例在逐年上升，假定2001— 2006年在沪外来人口中文化程度在大专及以上的平均比例为5％。据此计算其人数为：532×5％≈27万。假定27万人每人需要一套住房，则住房需求为27万套。
在沪常住外籍人口所产生的住房需求
近年来由于上海经济的快速发展，尤其是越来越多的外资公司在沪开办业务，外籍人士的数量也迅速增加。由于外籍人士对住房的要求很高，且购买能力强，他们的住房需求通常能够实现。我们在此根据其常住人口的数量，根据上海市公安局出入境管理局提供的“在沪工作、居住的外国常住人口(2005－2006)”，2006年在沪工作、居住的外国常住人口去除留学生合计10万人，假定每人购买住房一套，则产生住房需求10万套。
四、房价飙升对社会资金的投资吸引。
     ①通过大量的统计数据，我们可以观察到这样的规律：在大多数情况下，在某地区的真实需求迅速上升时，供求关系趋于紧张，房价加速上升。这就给投机者传递了一个信号，到这个地区买卖房地产可能会获取超额利润，从而导致投机需求以更快的速度上升。加上我国很多沿海的中小企业都是以低端制造业为出口导向型经济。一般净利润率都是5%以下，加上近两年来人民币对美元升值已经超过6%，以及欧美国家还没有从2008年的经济危机中复苏，我国的出口受到极大限制，这就为大量中小企业放弃实体经济而进入房市去获取投机收益。从而在全国形成旷日持久的炒房热。
五、国家推进城镇化率对房价的影响。
　　多年来，我国经济增长主要依靠工业化或投资拉动，第三产业滞后，城镇化滞后。2009年第三产业占GDP的比重为42.6%，城镇化率为46.6%，两者都低于工业化水平，也比世界平均水平低10个百分点以上。在工业化加速发展阶段，在一定程度上出现了内需没有跟上、产能过剩的局面。
城镇化对投资的影响体现在多个方面，但由于房地产（指房地产业，下同）是对相关产业带动作用最强、产业链最长的行业之一，构成了城镇化进程中的一个重要部分，我们也予以测算。
　　（一）2010-2020年我国城镇化率初步预计
　　1.2010-2020年人口规模预计
　　人口规模的预计是预测未来10年城镇人口预计的基础。国内许多专家学者对2020年底中国人口规模进行了预测，本课题以国家人口发展研究战略课题组的《国家人口发展战略研究报告》(2007)中预测结果为研究参考依据。该报告形成的时间为2007年，预测我国总人口在2009年底将达到135780万人，而实际人口为133474万人。因此，利用修正指数对报告预计的人口进行修正，修正指数=预计数据/实际数据=135780/133474=1.017。通过测算，到2020年，我国人口预计为143213万人，
　　从上述数字可以看到城镇化率的提升为我国房价中长期的走势，形成拉动作用。
六、抑制房价过快上升的对策：
②大力发展普通商品房，规范商品房市场，使普通商品房价格趋于合理，与我国城镇居民家庭的住房消费能力相适应。在目前情况下加大保障房对低收入家庭的住房保障职能，加快建立健全政府住房保障制度。尽快形成制度化的廉租住房财政资金渠道，保障线要随经济社会的发展与进步逐步上移，逐步加大政府住房保障的力度和保障面。
还要针对“夹心层”住房困难进行保障制度创新与建设，发展政府住房租赁制度，适时推出“可支付租赁住房”，实现“租售并举”，解决包括“夹心层”在内的全不中低收入家庭的住房问题。形成经济适用住房、可支付租赁房与廉租房三个住房保障层次，这既是构筑住房供应体系完整框架的重要环节，也是实现政府住房政策目标的客观要求。
让老百姓住有所居，以更加积极的面貌投入到创业和工作中去，让我们的社会资本从房地产的投机市场回到实体经济的产业升级和转型当中来。形成国家经济实现整体升级提升，各产业得到规范发展，百姓能够安居乐业。早日实现我们国家全面小康的和谐社会和中华民族的伟大复兴。

参考文献：
    1、徐滇庆著：《房价与泡沫经济》，机械工业出版社2006年8月第一版第一次印刷163页-165页
    2、陈淮、赵路兴著：《房价谁说了算》，江西人民出版社2005年1月第一版第一次印刷95页-99页