重庆市房价上涨的原因分析

 重庆市房价上涨的原因分析
 
【摘要】   近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。本文研究了我国重庆市房地产业的现状，并对目前房地产业存在的问题进行了分析，在此基础上对如何确保重庆市房地产业良性健康发展提出了浅显的建议。
【关键词】       房地产、现状、趋势、建议
 一、重庆房价现状分析：
 最近几年来，我国经济和城市化水平都得到了明显提高，越来越多的人口向城市转移，由此拉动了城市购房需求量的迅猛增长。房地产行业也由此获得了快速进步，并逐渐成为我国的支柱行业之一，对国民经济的发展产生着巨大的影响，并对民生各方面产生影响。有关统计数据清晰地显示,房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分,且所占份额不断加大,在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。根据中国房地产指数系统调查数据显示，2012年9月全国100个城市住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0 .17%，自2012年6月止跌后连续第四个月环比上涨。其中深圳新建住宅成交均价25728元/平方米位列全国首位。而重庆9月新建住宅价格环比下降0.1%，同比下降0.5%。其中，新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比下降0.5%。列于60个上涨城市之中，微涨0.06%，9月均价为6534元/平方米。
重庆房价近几年发展概况：
 1997年重庆成为直辖市，在1997年至2005年间，重庆经济得到快速发展。不过房价一直保持平稳中正常上升。据重庆统计 局数据:2005年重庆主城区商品房价稳中有升。其中，商品住房成交均价2587元/㎡，同比增长8.45%。据中国宜居城市研究室2011年2月公布的《2010年中国城市房价排行榜》前100个城市房价中，重庆房价5720元为每平方米。由此可见，五年间，重庆房价翻了近两番。经过了2005年—2010年的房地产的黄金五年的发展。重庆，乃至全国各地，房地产都到了一个严重虚高，泡沫严重，导致普通老百姓无法承受的价格。2011年1月10日，国务院出台“国十一条”；1月26日，国务院办公厅发布新“国八条”限购限价；1月27日，个人住房房产税改革；6月20日，保障房开工时间设大限，11月底前必须全面开工。经过这几个力度颇强的政策，房价终于放缓了快速上涨的步伐。
目前重庆房价的基本趋势:
 2012年10月18日，国家统计局发布数据：今年9月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比（较上月）下降的城市由8月份的20个增至24个，上涨的城市由8月份的36个降为31个。上海房价查询，70个大中城市9月平均房价环比上涨0.02%，涨幅较8月的0.06%继续收窄。这已是70个大中城市平均房价连续第四个月出现环比上涨。但相比去年同期，70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%，跌幅与8月基本持平，连续第7个月出现同比下滑。而在2012年9月百城房价指数显示，重庆2012年9月均价为6534元/平方米，环比8月微涨0.06%。
 数据可见，目前，重庆房产市场已经进入了一段平行震荡，稳中有升的局面。
影响重庆房价的因素：
 在当前中国经济整体飞速发展的前提下，影响房价的因素有很多。包括每年国家GDP、CPI的增长，包括刚性需求对房价的抬升，包括炒房的投资需求，包括开发商建筑成本、人工成本的上涨等等。
重庆经济发展对房价的影响:
 近十年来，重庆经济发展进入高速平稳发展期， 2000-2011年间，重庆GDP连续实现10%以上的增长。数据显示，2000年：1589·34亿，2001年：1750亿， 2002年：1800亿， 2003年：2250亿，2004年：2500亿 ， 2005年：3069亿 ， 2006年：3486亿， 2007年：4111·82亿， 2008年：5096亿， 2009年：6527亿 ，2010年：7800亿， 2011年：1011.13亿。其中，2011年较上期同比增长16.14%，增速全国第一。经济的迅速发展促进了重庆城镇一体化的进程。2002年，重庆的城镇化率为39.9%，高出全国0.8个百分点。随着重庆社会经济的快速发展，城镇化水平进一步加快，到2006年，重庆的城镇化率达到46.7%，比全国高2.8百分点。城镇人口由2002年的1123.12万人上升到2006年的1311.29万人，增幅达到16.8%。随着农村人口不断向城市的迁移，对于需求量日益增大的城市来说，求过于供都会致使商品的价格上涨。至于上涨的幅度，就要看政府的措施，和人民消费水平。
人口密度对房价的影响
 人口既是决定一个城市发展的因素，也是制约城市发展的因素。人口的多少是城市消费量的决定性因素。据统计，2012年，重庆市人口总数为3214.58万，其中主城区常住人口为844.774万。主城区总面积大概为4403.19平方公里。人口密度大概为1918人/平方公里。重庆市在我国所有城市中人口数量是最多的。　从房源看，重庆可售的房子有80万平方米。可以说重庆的可开发房源相对于重庆的人口来说是非常有短缺的。物以稀为贵，资源是有限的，从人口方面来讲，房价上涨情理之中。
政府靠卖地赚取天价土地出让金 
 楼市新政出台以后，全国各地相继有不少地方政府进行了土地拍卖，虽然土地之中有“限户型”土地，但是开发商继续高价拿地，并放出豪言：限户型的90平方米住房我照样卖万元每平方米的价格。土地成本高昂成为房价不降的“挡箭牌”。既然房地产泡沫能够最快捷、最显著、最简单地拉动地方GDP的增长，那些苦心为自己“制造”政绩的政府官员自然涌起越来越高的追逐热情。
 4，经济过热，投资需求旺盛
 房地产兼有消费品和投资品两种功能,因此对房地产的需求可分为消费需求和投资需求。作为一种耐用消费品,房地产可以为居民提供居住服务。消费者对居住服务的需求主要有购房和租房两种实现方式 。这点,由几个因素所致:首先，国内资本市场不发达,银行存款利率又很低,居民缺乏储蓄保值的投资工具,在这样的背景下,作为不动产，房地产业吸引的居民储蓄资金自然大量增加。由此造成供需双方不平等。
三、对抑制重庆房价上涨的建议：
加大公租房建设力度
 自2010年初开始，重庆市大规模建设公租房，规划用三年时间建设4000万平方米公租房，解决200万中低收入群体的住房困难问题。今年，重庆市将完成12万套左右的公租房交房任务，加上2011年已交房的8万多套，共计可实现20万户居民入住。公租房的大规模建设十分有效的降低了商品房的价格。缓解了商品房供给压力，有效的抑制了房价的上涨。
 2、改变目前地方政府倚重的土地财政政策
 拍卖土地没错,但不能作为生财之道。更不能作为发展之道。我建议:  (1)核算土地“挂拍招”以及土地平整审批等的必要成本,在此基础上允许土地出让金上浮一定比例(例如,一块土地的各种成本价为100万元/亩,若上浮50%就是150万元/亩)。   (2)在出让土地的同时,要求开发商提供获得土地后商品房建设方案,如建筑面积、套数、预售价格等。预售价格政府职能部门预算过,保证开发商有利可图,并且允许在一定限度内浮动。  (3)出让出地。土地出让金报价高而预售房价低,且设计与建筑质量优越者竞出,并向社会公示。
 3、增加炒房者成本和风险压力
 建立全国住房联网，能查询任何购房者的房产情况。在我国大陆范围内任何一地有第一套，无论其在何地再次购房均视为购买第二套，联名购房的按其中有房数最多的一人的房数计算。降低贷款比例，提高第二套购房贷款首付比例，加大炒房族首付压力。第二套购房贷款首付比例由现行的首付60%提高到80%，且不能公积金贷款，商业贷款利率上浮标准的20%左右。待让炒房客发现炒房没有多大收益的时候，甚至风险大于利益的时候，会逐渐投资其他产业，这又会刺激实体经济的发展。
加快重庆市城乡一体化建设，扩大城市化空间
 我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。所以要改变农民进城的方式，通过城乡一体化来加快农村城市化建设。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。另一方面，更紧密快速建设连接重庆主城与各区县交通联系，比如重庆已经规划的轻轨交通5号线（重庆—江津）。包括各大绕城高速，让合川、永川、綦江、江津等县区缩短至主城时间距离。从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。
四、总结：
 如前所述，房产是关系到民生，是社会和谐，稳定的重要因素。对此，国家和地方政府有必要加紧制定相应的税收、财政、金融、土地、住房、社会保障、城市发展规划等一系列制度、法规、政策，以确保我国房产市场运行环境的健康有序和经济增长的持续稳定。

参考文献：
1、刘秀浩    《2009年全国房价以涨幅新高收尾》  2010年10月15日 东方早报
3、陶新桂  《房价飙升的原因分析》，   《中国市场》 2010年第22期，第35页
4、季雪：《投机购房过热的危害与对策研究》，  《中央财经大学学报》   2010年 第8期
5、张清勇：《地价与住房价格比例关系再检视》 ，  《中国土地科学》   2006年 第6期