我国房价飙升的原因分析2

我国房价飙升的原因分析

[摘 要]房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。本文针对我国目前的房价现状，分析了房价过高的原因，并将其对房地产的协调健康发展、社会的稳定、金融的稳定运行、经济结构的调整、居民收入差距等方面的影响进行了论述，提出了有关抑制房价的方法和对策。

[关键词]房价 持续增长 对策

一、房价过高的主要原因

决定房价的原因很多，但最为直接的、起决定作用的，只有一个：供求关系。今年以来这波大行情，刚需、改善需求、投资投机需求，依次进场，但不管何种需求，如果是供应量远远大于需求量，是不可能迅速推高房价的购房过热的。原因比较复杂，主要由市场供求关系、住房被放大的资本属性与人们心理预期等因素决定。随着城市化进程发展，城市居民婚嫁、改善、回迁等住房刚性需求进入高峰期，而我国住房供应体系尚不完善，住房保障法律缺失；房地产高度市场化，土地“招拍挂”供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价；利益集团及境内外投资群体哄抬房价，调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨，房价屡调屡涨坚定了“中国房价必涨”的心理预期，导致投资投机需求不断膨胀。

1、保障性住房建设与供给严重不足

保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或者租金的住房，一般有廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。仅2011年全国建设保障性住房近1000万套。虽然这是一新兴的房地产市场，但其房价和商品房相比，还是存在加大差距，所以就会出现政府建设不积极、房屋质量不达标等问题。2011年12月，许多一线城市密集出台保障房管理新政，重拳出击，以求解决。目前，面对中国的低收入、高房价、保障房数量有限、保障人群覆盖范围小的基本情况，就会出现一类处境尴尬的人群，他们被迫去购买房价较高的商品房。

2、土地需求的不平衡性

土地供给无疑是影响房价的一个关键性的因素。第一，房屋的需求数量对土地的供应所起到的作用较为迟缓，供给弹性较小。房地产商所要做的是在有限规模的土地上创造出最大收益，但由于每块土地的容积率均会受到国家规定的限制，所以在很大程度上，该土地的总建筑面积有一个最高上限。为满足房地产商利润最大化的目的，提高房价就成为一条快速有效的最佳途径。第二，土地的差异性影响该地区房价。不同的土地间都存在是大小不一的差距，地理位置、交通、环境等一系列因素都在较大的影响着其房价。可见，产品的差异性大，供求弹性小，其替代性就会较小，市场竞争力也随之减小。在此情况下，产品的生产者就能较为轻松的控制产品价格，最终逐渐形成垄断局势。住房产品亦是如此。第三，囤积土地，炒作房价，再建设。不少开发商囤地不建，坐等土地升值，说明土地和楼市均存在监管黑洞。正是这些黑洞的存在，才使各种肆意宣传和投机炒作盛行，市场秩序混乱，房价居高不下。房价一直在上涨，有些开发商从政府手中拍到土地后不积极开发，而是等待土地升值后转手卖掉；或是围起开挖个坑等着房价上涨到自己满意的价格后再行开发；甚至有些开发商在楼盘建好后捂盘惜售，使有效的土地供给没有及时转化成有效的房屋供给。以上几种行为严重扰乱了房地产市场的正常秩序，破坏了健康可持续发展的市场环境。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。

商品房供应量少

房价飙升的再一重要原因还在于，供求关系中的“供应方”数量不足，尤其是商品房供应量少这一特点。从供求关系看，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因，大大降低了商品房供应量，再加上在被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期下，刚性需求与投资需求都很旺盛，进一步加剧了商品房供不应求的现状；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动，进一步缩减了商品房供应；从市场角度看，当前的保障房和商品房开发建设全部推给开发商，而“合作建房”等其他建房形式除了受政策禁止与限制外，在实操层面也缺乏好的案例与运作模式，致使形成了开发商寡头垄断的局面，这必然会推高房价。

住房供应体系未覆盖庞大的“夹心层”群体

在城市居民群体化分中，存在着比较尴尬的一部分购房人群，那就是“夹心层”群体。针对城市的部分“夹心层”群体，借鉴香港、新加坡等地的成熟经验，管理层初步设计了政策性租赁房，并受到社会的普遍关注。按照政府主管部门的公开表述，作为保障性住房的新品种，政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间。政策性租赁房能否解决房价快速飙升这一问题的关键在于它能否回答如下几个问题：第一，先考虑收入最低群体的住房需求，政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的“夹心层”家庭，是一个值得讨论的问题。政策性租赁住房覆盖人群的收入标准，理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后的可支配收入。按照纺锤形的人群构成形态，满足政策性租赁住房使用条件的人数会比较多，政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求。加入没有足够的房源来满足市场需求，政府提高政策性租赁房的准入门槛将不可避免。第二，抛开最低收入群体的住房需求外，政策性租赁房尚不能覆盖所有无力购房家庭，现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入“夹心层”供应断层，在商品房价格高企购房无望的情况下，这部分群体的住房需求同样需要政策性住房的支持。

城市危房改造和规划调整以及城市吸收农村剩余劳动力增加

我国目前经济结构处在由以农业为主转变为以工业为主的过程之中，在这个漫长的转变过程中，农村剩余劳动力源源不断地流向城市。原因有二：第一，城市拥有的现代文明和较高的收入吸引着农民不断流向城市；第二，农村人多地少的现状导致劳动的边际生产力低下，推动农民离开农村。这两方面的原因一推一拉，促使农村剩余劳动力源源不断地流向城市。这些长期生活工作在城市拥有农民身份的人，迟早会融入所居住的城市之中。为了能在城市安家落户，他们无论是租房还是买房，无论是买新房还是买二手房都将形成惊人的需求。这种农村剩余劳动力流向城市形成的住房需求，对短期内房价的持续推高效应，以及对未来房价造成的长期影响，都特别值得引起我们的关注。在计划经济相当长的时间内，一直实行的是先生产后生活的指导思想，造成人们对住房的关注与投入长期不足，这直接导致了房屋简陋品质差，再加之风吹日晒年久失修，城市危房和棚户区越来越多。这不仅直接危及城市居民的住房安全，同时也影响到城市扩张中的景观改造。随着城市经济实力的逐渐提升，危房改造也相应提上了议事日程，这一改造的结果必然是产生大量的拆迁人群，这些拆迁人群的重新安置无疑会增加住房市场的需求，推动房价上涨。

总的来说，近几年房价持续上涨的原因很多，其中最本质的还是供求关系的不均衡。造成这一现状，既有住房产品本身特性的原因，也有我国目前特殊国情的原因，正确认识这些原因有助于我们全面看待目前房价快速上涨是否合理。然而无论房价快速上涨是否合理，有一点是重要的，那就是面对房价不断上涨的现状，政府管理部门要做相当多的工作。当然，这并不是说政府应当直接去干预房价，而是应该采用包含经济、法律、行政等手段在内的调控组合拳，去规范市场行为，维护市场秩序，特别是应该通过多种手段加强住房市场供给，以减缓因需求增加引起的房价上升，这一点非常值得研究。

二、房价过高的危害

1、导致经济发展不均衡及损害房地产业的协调健康发展

房地产是国民经济支柱产业，对GDP增长的贡献在几大重要行业中占居首位。房地产能否良性发展，不仅关系到与之相关的其他多个行业，还会对整个经济增长产生重大影响。长期以来，我国的国民经济增长过度依赖房地产，出现了经济结构失衡的状况。尤其是地方政府的土地财政现象，表现突出。不论是中央还是地方，有太多的国有企业、政府部门介入房地产开发环节，房地产承担着财政增收、GDP增长、城市改造等重任，地方政府也越来越倚重拍卖土地、推高房价带来的经济繁荣，导致地方政府成为房地产市场过热的幕后推手之一，这肯定是不可持续的。房价过高引发的虚假繁荣现象，注定会让过于依赖土地财政的地方政府付出代价。

2、积聚了巨大的银行信贷风险

房价持续高升，房地产行业一片繁荣，行业的传导性会吸引银行等金融系统的过度介入，形成银行信贷对于地产行业的过度支持。然而一旦经济出现整体不景气，社会上就会出现大批的“负资产者”，进而导致信用渠道的阻滞和中断，严重危害国家的金融安全和社会稳定。房地产价格的持续上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求，在房价持续上涨的预期下，银行也乐于对消费者的住房需求进行信贷支持。然而消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，这无疑存在一定的不确定性，一旦将来实际收入达不到预期的水平，就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象，从而将风险传导到金融系统。

3、抑制了其他正常消费，社会利润过度集中于房地产领域

在GDP增长的三驾马车中，我国历来过度依赖投资，而消费始终不能发挥应有的贡献度。消费需求不仅是经济增长的重要动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。在购房过热的背景下，普通工薪族基本上都是靠大比例信贷资金购房，过高的房价需要普通消费者10—20年甚至更长时间才能偿付一套住房的按揭贷款。为了住房这个基本生存需要，他们不仅要拿出家庭全部积蓄，还透支了未来的几十年，这也就意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。随着房价的不断上涨，购房对消费者造成的压力越来越明显，消费者支出的挤出效应也越来越突出，这必将压制未来若干年的消费能力，使社会利润过度集中于房地产领域，阻碍扩大内需，影响国民经济的均衡发展。

三、抑制房价过高的建议

1、加快体制改革步伐，完善土地市场制度

我国还处于体制改革阶段，还没有建立完善的市场制度，尤其是土地市场制度，一方面要完善房地产行业调控，另一方面也要完成土地市场改革。房地产行业调控要形成商品房与政策性住房双向并举、各占一头的发展格局，针对商品房意外的住房形态，政府应确保经济适用住房价格严格实行政府指导价，同时完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，进而扩大廉租住房制度覆盖面，同时可以考虑将制定廉租住房制度建设情况纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。针对我国现有的土地制度，政府应加大对土地供应的调控力度，以调整住房结构。例如在土地供应上，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量，并且加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；同时，尽可能地公开土地使用信息，规范操作，从土地的协议出让转向透明度高的招标、拍卖方式，同时改变以往单一的“价高者得”的拍卖格局，更大程度地实现土地资源的合理配置，减少土地炒作的投机行为；最后，增强政府行为的透明度，从源头上杜绝炒作行为的发生。

2、控制住房的投资性需求和被动性需求，遏制投机性需求

如前文所述，除刚需外，投资投机性的住房需求对于推升房价也起到了明显效应。在当前的市场条件下，应考虑首先保障自住型的住房需求，限制遏制投资投机型住房需求，主要的手段包括通过土地、税收、金融等经济手段进行调控，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房。例如为限制投资性住房需求，政府可以通过加大税收力度进行限制，对于购买商品房不足一定年限出售的要加大税收；而对于大量外资的投机性购房，则通过加强金融监管以及税收进行共同调节。

3、大力发展多元化的房地产金融市场

房地产行业风险已经传导到金融系统，这一点已成为不争的事实，相关部门应力求形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。借鉴发达国家的先进经验，允许多元化的资金构成进入房地产投资，建立多重房地产融资体系，不仅将房地产金融的系统风险从单一的银行体系中分离出来，更能有效地避免系统风险在银行体系中聚集。例如随着我国资本市场的逐步开放以及人民币升值的预期，外国投资基金进入中国是大势所趋。同时，我国社会保障制度和保险制度进一步完善和实施，中国必然面临着养老基金和保险资金的保值增值问题。面对这两类资金构成，相关部门可设定规则，允许保险资金、养老基金和外来投资者进入房地产投资，则既分散了银行信贷风险，同时解决了养老基金和保险资金运用问题，也可以合理地利用外资，促进房地产金融市场健康发展。

4、国家利率政策的调整

我国较长一段时期的低利率政策，加之利息税的实施，使得“存钱不如买房”的观念成为共识，这也加剧了购房热潮不断升温。随着国家利率政策的调整，利息的升高，对房地产的消费者和投资者都将产生深刻的影响。第一，对房地产的消费者来说，加息的影响远远大于房地产的开发企业，加息实际上是降低了银行对购房者的支持力度，降低了购房者的支付能力，购买力的下降必将使得市场整体的需求逐渐降低。加息还降低了实际的房价收入比，如果收入不变，真实房地产的价格在降低；如果房地产的价格没有降低，那么收入必须增加，只有这样才能支付得起相应的房价。如果收入没有变化的话，那么边际支付能力的人必然排除在外，其结果也是降低了需求。第二，对投资者来说，虽然加息的幅度不大，但对投资回报率下降的影响是非常显著的，必将导致投资性需求减少，投资者很可能转向其他行业，或者持币待购，这在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策对房地产的影响比较大，对需求的作用大于对供给的作用，主要是抑制了房地产的需求。但由于经济发展的惯性使然，不可能在短期或者一段时间内明显改变供求关系，因此房地产的价格暂时不会下跌，但增幅会减小，起到缓慢的抑制作用。加息更主要的是对整个经济起到宏观调控的作用，对房地产更重要的作用在于挤出房地产的泡沫。

5、加强职业道德建设，提高企业道德素质 

从更加宽泛的角度来看，房价过高是一个经济现象，也是一个道德法律问题。只有房地产行业从业人员的素质和道德修养得以提高、人们的投资理念进一步成熟、价值观念得到正确的扭转，才能消除各种导致高房价行为产生的诱因。 

四、结论

房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨，给我国房地产业的发展带来了巨大的危害。为了促进我国房地产业的健康发展，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强房地产行业经济人的道德素质修养，从各个环节减少房价的泡沫，使房地产业的发展规范化、合理化。可以

增加普通商品住房的有效供给

适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

继续支持居民自住和改善型住房消费

加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险，抑制投资投机性购房。

加强市场监管

继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

继续大规模推进保障性安居工程建设

实行多措并举，首先强化资金保障。坚持财政预算安排为主、多渠道筹措资金的原则，建立比较稳定的住房保障筹资渠道。将资金纳入年度预算安排，住房公积金增值收益扣除风险准备金和管理费用后的余额全部用于公共租赁住房和廉租住房建设

【参考文献】 

[1] 王书城：中国房价大趋势[J]. 中国经济出版社, 2011(7).第153页. 

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