浅谈我国房地产项目的可行性研究(一)

浅谈我国房地产项目的可行性研究 

摘要 

改革开放以来，我国房地产市场取得了显著的发展，为我国国民经济的发展起到了很好的带动作用，目前，我国房地产市场也逐渐呈现出了一些特点：产业区域发展失衡，总体看来东部沿海地区的发展快于中西部地区，其中上海、北京、广东、浙江、江苏五省的房地产投资占全国一半以上；房地产相关的企业数目多但规模小，自1997年开始，我国房地产企业的数目减少了三十个百分点，尽管如此，我国房地产企业的规模仍然较小；房地产业对外开放程度日益扩大，外资占整个房地产投资比重较大。房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，它可带动建筑业、建材钢铁工业等诸多相关产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和资金的良性循环，因此房地产业对我国国民经济的发展有重要的影响。

一、前言 

房地产业良性发展，有助于改善我国人民的居住条件，是国计民生的大事。但是随着房地产业的过热发展，也出现了一些问题，比如：房价过高、房地产产业规模过分扩张、商品房供求失衡，引起了房地产市场紊乱。出现以上现象的原因是：市场调节固有的弱点和缺陷；企业缺乏品牌建设的意识。如今，实施品牌管理已经被绝大多数工商企业视为持续发展、竞争制胜的必由之路。而处境相对艰难的房地产业却似乎对品牌意识反映冷淡，虽然其中存在着自身行业因素，但随着产业的发展和消费者的日趋成熟，仅靠传统的价格竞争和广告手段以不能实现企业的可持续发展。房地产企业树立品牌意识、实施品牌战略迫在眉睫。总体看来，我国房地产市场的健康发展与政府的宏观调控和企业对品牌的重视程度密切相关。对房地产项目进行可行性研究，有利于掌握房地产市场的发展状况。

二、研究的目的及作用 房地产项目可行性研究的重点在于发现我国房地产市场的问题，找出问题的关键原因，从中找出解决问题的可行性方法。为房地产市场平稳运行创造良好的条件，从而拉动国民经济的发展。可行性研究的作用有：作为投资决策和筹措资金的重要依据、作为初步设计阶段的工作依据、作为环保部门审查项目对环境影响的依据和作为项目后评估的依据。 

三、房地产项目可行性研究的原因 

著名的房地产教育学家詹姆斯.格李克斯在《可行性研究的合理方法》中提出“当房地产项目分析师认为，一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下具有满足特定目标的合理性的可能性，那么这个房地产项目就具有‘可行性’”。我国房地产业在发展中出现了一些问题，这需要企业对房地产项目进行可行性研究，合理开发房地产业。

一）我国房地产市场存在的问题 

   我国房地产市场存在的问题要求对房地产项目的可行性进行研究。房价过高，这是导致多数消费者望房却步的一个重要原因。这几年来，全国各地房价不断攀升，其中，北京、上海尤为明显。国家发改委、统计局发布的统计数据显示，70个大中城市房屋销售价格在2007年涨幅走高的基础上，2008年1月和2月继续攀升。尤其是一些一线城市，房价更是高得出奇，如上海、北京、深圳等地住房均价达到了每平方米10000元以上，现有价格远远超出了当地大多数普通民众的收入水平和消费能力，导致众对住房有需求的人只能望房兴叹，相当部分已购房者成为“房奴”，居民对于住房问题简直苦不堪言。据上海证券报今年初调查，认为目前房价偏低的为零，认为适中的仅7%，认为偏高的高达93%。目前房价不愿购房的占32%，等待观望的占56%，愿购的仅12%。居民面对高昂的房价只能降低需求，如此下去只能导致房地产市场的萧条 。房地产产业规模过分扩张。2007年房地产投资同比增长30.2％，增速比上一年提高8个百分点。2008年，全国房地产投资15759.3亿元，同比增长19.8%。2009年以来，房地产投资增速逐月回升，1至6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。由此可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。伴随着房地产投资规模不断扩大，房地产企业数目也不断增加，企业规模偏小，资金技术薄弱，难以打响品牌。据交通银行调查，在房地产开发投资中，绝大多数企业房地产开发商由于自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，企业资产负债率较高。在社会主义市场经济的影响下，这些企业一旦经营失误或资金链条断裂，就会导致大量不良资产和不良贷款的产生，产生较大的经济风险，影响经济的运行。

房地产市场结构不合理是影响中国房地产业发展的一个重要因素，据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的三成左右比较合理，但现在市面上的高档别墅、公寓及高档商业用房的比率较大，经济适用房所占比例偏小，廉租房偏少。这对中低收入消费者来说购房相当困难，供求失衡必将引发房地产市场供求关系的失衡，不仅如此，经济适用房、廉租房比例小会导致众多居住条件差的欲购房者难以购到适合自己居住的住房，引起了社会大众尤其是低收入群体的不满，进而加大了不同群体之间的社会矛盾，增添了社会的不和谐因素。造成上述现象的原因，除了房地产商重视企业利润之外，还由于一些地方财政以出售土地使用权的费用作为收入来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。 

   房地产市场紊乱目前来看可以概括为三个原因：一是自2006年以来，外商投资所占比重迅速增长，外资过猛地入侵我国房地产市场，再加上市场准入规则缺乏规范性扰乱了我国货币政策的执行力度。二是房地产开发厂商在房屋预售销售、土地取得和规划审批等环节存在着违法违规行为，导致法制环节的薄弱。三是各级政府主管部门在征地开发、房屋建设过程中存在着向征地、开发企业乱收费的行为，导致政企不和谐，政府的政策难以与企业的策略接轨，导致了一系列问题，例如：2007年建设部等八部门在围绕房地产开发、交易、中介等环节的全面检查中，山西省查处的违法违规项目为189个，占总数的22%；河北省发现有问题的开发项目为326个，占总数的24%；重庆市发现有问题的房地产开发项目158个，占总数的16%。这些数据表明，我国房地产市场秩序亟待整顿。这要求我们对房地产项目进行研究，从中找出上述现象的原因，并加以解决。