杭州市下城区二手房交易需求调研报告(一)

一、文献综述

（一）中国房地产行业的历史与发展

中国房地产在过去改革开放30年来经历了以下几个阶段1.住房国营化：从解放初期到20世纪90年代初期，老百姓不能自由找工作，工作单位由政府分配，住房由单位提供。2.住房私有化：20世纪90年代末期开始推行，单位不再提供芬芳，老百姓的工作不再被分配，老百姓可以向银行申请按揭贷款，购买自己新欢语合适的住房。3.住房商品化：2005—2007年，住房是置产，也是资产。4.住房双轨化：2008年起，开放商提供商品房，政府住房部门提供低收入的福利房。5.住房产品化、精品化和个性化等：未来的房地产行业将是细分和专业化。

住房问题关系到国计民生，既牵扯发展大局的经济问题，又关系社会稳定和建设社会主义和谐社会的政治问题。

由于房地产所依存的土地的有限性和不可再生性，特定区域的一定时期内供给不可能无限增加，而每年的每个城市的供给量长期来看是越来越少的。自20世纪90年代中国实行房地产制度改革以后，房地产价格一路上升，引发了一轮又一轮的房地产泡沫。不少学者将中国房地产发展势头与20世纪80年代日本的房地产相比，一次又一次的预言中国房地产大崩盘结局的来临。住房问题关系到国计民生，既牵扯发展大局的经济问题，又关系社会稳定和建设社会主义和谐社会的政治问题。事关大局，牵一发而动全身。房价问题也是社会关注的一个焦点，房价持续过快上涨，造成很多低收入家庭买不起房子，不利于宏观经济持续稳定健康发展。

（二）中国房地产消费的长期支撑要素

房地产尤其是居民住宅，是人们生活的基本所需。房地产的需求主体是人，人口因素决定房地产需求的最基本因素之一。房地产市场存在刚性需求和弹性需求。套用马洛斯的需求层次理论，弹性需求指为了满足自身发展和自我实现的需求而缠身的消费需求，这类需求通常受其他因素影响，可分为收入弹性需求和价格弹性需求；刚性需求为了满足生存需要而产生的消费需求，包括人在时间和空间上的身份转换而产生的需求，通常不受其他因素的影响。

另外住房问题是民生问题，由低到高三个层面的具体内容：第一个层面主要指民众基本生计状态的底线，至少保证每一个社会成员能够有尊严地生存着。第二个层面主要指民众基本的发展机会和发展能力，至少保证人又能力生存下去。第三个层面主要指民众生活质量的问题，以保证人能过上幸福的生活。从理论上说这三个层面的问题逐步解决，则居民购置房地产的能力会极大的提高，从而促进房地产消费。再加上房地产投机行为并不是现代社会独有，一百多年前一些敏锐的学者对语房地产投机行为已经有所察觉，金德尔伯格（2000）在谈到房地产投机对金融的作用时，引用了《芝加哥论坛报》1890年4月的一篇社论：“在经济繁荣崩溃的废墟上，发现一些人在买进房地产的同时明知买价的虚假性，但仍然愿意以此价格购入房地产，仅仅是因为他们知道会有更傻的人会从他们手里买走房地产，并且留给他们相当的利润。”市场是无法阻止房地产投机的需求。

中国是一个典型的农业大国，中国历史上的改革大都围绕着土地这个最核心的农业文明要素来进行。从井田制到均田制，再到土地私有制，千百年来中国文化最显著的影响之一是带来了土地崇拜。由于土地是社会最重要的生产资料，整个社会形成对土地的崇拜。中国的房地产消费方式绝非当下中国人的一时使然，而是一种根性动作或根性情结。