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浅谈我国房地产行业税收流失的现状及其对策(二)
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房地产商在销售商品房时,故意将公司房源以超低于同期商品房市场价的价格或成本价卖给公司职工,从中偷逃各项税款。主要做法是 ,公司以低于市场的价 格与职工签订预售合同 (即使商品房已经交付使04或竣工验收 ,也不办理不动产权证) ,由于目前房地产市场的商品房价格上涨很快 (例如 ,杭州地区商品房平均价格在 2010 年是 2000元 /平方米 ,到2013年已达 30000元 /平方米 ,基本上是2年翻一番) ,公司职工可以很容易地将取得的房产以较高的价格转卖给他人,这个转卖过程不受任何部门的制约和监督。但对公司来说 ,这种行为既偷逃了市场价与出售给职工的价格之间的差价形成的营业收入所必须交纳的营业税 ,同时又偷逃了该部分差价形成的利润所必须交纳的企业所得税;对于职工个人来说则偷逃了该部分差价形成的房产转让收益所必须交纳的个人所得税。
2.受巨额预收款资金的诱惑 ,促使开发商占用滞留税款。根据国土房产管理部门的规定 ,房地产开发商开发的商品楼盘在完成其工程总量的 25% 后 ,即可申请预售许可证销售楼盘。从开始预售到楼盘竣工验收交付使用 ,少则数月 ,多则两三年。 在此期间 ,开发商会陆续回收到一些地段好、 质量高的商铺和商品房的预收款 ,而这部分预收款可达 到总楼价50%以上。受巨额预收房款资金的驱使 ,一些开发商明知收到预收款就要纳税 ,却采取各种手段隐瞒转移预收款收入 ,一直拖到楼盘交付使用 ,房款收齐后才开票结算 ,转作销售收入 ,从而达到无偿占用这一笔“无息贷款 ” 的目的 ,致使国家税款不能及时、 足额入库。
3.人为拖延项目决算,影响所得税一些开发商房子卖得热火朝天 ,而根据利润计算缴纳的企业所得税却未见增长甚至依旧亏损。房地产企业一般都是跨时间、 跨地域滚动开发 ,有时同时开发几个项目 ,而房地产企业的项目决算要等到整个项目 工程通过验收之后。而此时 ,很多房地产企业又会 把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去 ,但是目前企业税收却以年度为单位 ,因此 ,从某一特定时期房地产开发企业的账面看 ,这个房地产企业就有可能是亏本的。很多房地产企业就是抓住这一点 ,有意无意地把项目决算期往后拖 ,其实质就是少申报或滞后申报、占用国家税款用于企业流动资金。
4.成本核算不规范,偷逃所得税。房地产企业 从开发、 竣工到楼盘发售等涉及的环节多,结算复杂。部分企业在结算过程中,故意将不属于本期或本项目的成本列入开发成本,造成收入和费用支出的不配比,虚增成本,偷逃企业所得税。
5.预收房款特别是售房定金不计营业税预收房款特别是售房定金不计缴营业税。会计制度规定转让、销售土地和商品房 ,应在土地和商品房已经移交、已将发票账单提交买主时 ,作为销售实现。而税法规定应以收到预收款的当天 作为纳税义务发生时间。由于销售楼盘在会计核 算上确认销售和税法规定发生纳税义务的时间不一致 ,导致纳税人由此有意无意地延迟交纳税款。 经过近几年的规范 ,目前大部分房地产企业预收房款都能够及时计缴营业税 ,但是作为预收房款之一的售房定金却普遍存在不计营业税的情况。
6.代收、代垫款项不计营业税。根据《营业 税暂行条例实施细则 》 规定 ,房地产开发企业在收取购房款的同时,依据与有关方面的协议,代收代垫的燃气开户费、有线电视开户费、水电增容费、代办产权费、物业管理费等款项应并计营业额计缴营业税。但实际操作过程中 ,很多企业将一些代收代垫款项人为剔除在营业收入之外 ,从而达到少缴营业税的目的。
7.少贴或未贴印花税普遍。根据《印花税暂行条例》等有关规定 ,商品房买卖合同 ,应按购销合同贴花;个人之间的房屋买卖书据 (合同 ) ,应按产权转移书据贴花。目前,房地产企业进行房产销售时,产权交易合同普遍少贴或未贴印花税。
(三) 物业费的利用
《中华人民共和国房产税暂行条例》第 三条规定,“房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。”按上述定义,非房屋租金收入是不应该作为房产税计税的。然而近年来,有些企业在房屋出租业务中,正是利用上述定义外延的不周全,将正常的房屋租金收入全部或部分改名为“物业费”、“管理费”或“服务费”等名目,规避房产税的计税依据,钻税法的空子,达到少缴税款的目的。部分税务咨询公司在承接业务时更是将此种方法作为一项避税“经验”传授给企业对房产税大量流失起到了推波助澜的作用。以我国杭州为例,自2003年有高档写字楼率先采用此手段以来,至今已被大多数写字楼管理者所普遍采用。据笔者对该市有代表性的几家写字楼调查显示,“物业费”收入已占至房屋出租业务类收入40%以上。值得一提的是以前物业费要按物价管理部门核定的标准收取,不得任意提高,这样就可使其无法达到有效避税的目的如今,物价部门对物业费、管理费等收费标准审批权已完全放开,从而促使物业管理公司有恃无恐地采用这种避税方法 。
三、房地产业税收流失的治理对策
针对上述问题,税务、审计部门及有关部门应加强协调 ,采取有效对策 ,加强和完善房地产税收控管的办法和措施 ,防止税款流失。
(一)加大税收执法力度,削弱税务部门滞留税款的内在动因
1 科学设计收入计划指标。当前税收收入计划大多以每年按比例递增的方式下达 ,并参照 GDP 的增长幅度,力求实现税收收入与GDP同步增长。但是从客观上来看 ,GDP并不是经济的全部,更不是税源的全部。真正能描述经济全貌的 ,除GDP之外,还涉及其他经济总量,如就业水平、居民收入与储蓄、货币供应量与物价、资本市场、社会保障与环境等绝对额总量指标以及经济结构和效益或效率等相对数指标。这些指标中许多都对税收有显著性的影响。因此在目前税收计划尚不能完全取消的情况下,退而求其次地制定税收收入计划时,不能过分依赖税收与 GDP的弹性分析,而应该结合多项指标,进行全面、系统的参照对比,使税收收入计划更加贴近税源变化,更加科学、合理 ,从根本上解决地方税务机关人为调节收入进度的问题。
2.大力查处滞留税款的行为。各级税务机关应采取“下查一级 ”或交叉检查的办法,加强对房地产企业税收政策执行情况的税收检查力度,发现地方税务机关有滞留税款行为的,按照“谁查处、谁入库”的原则,做好滞留税款的上解入库工作,并追究相关人员责任。审计部门也应该加强对各级税务机关的检查和审计,严肃查处滞留税款的行为。
3严格执行税款缓缴审批制度。加强对缓缴税款的审核 ,凡不符合税法规定的缓缴税款条件的 ,一律不予办理缓缴审批。加强对各地税务机关的检查考核 ,杜绝“越权审批 ”和“变相审批 ”的行为。
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