房地产区位价值评估

1、我国房地产的几种类型

2、房地产价格的组成

3、城市区位因素的组成

4、价格评估的几种方法

5、区位对房地产价值的影响

6、在选择区位应注意的几个问题

7、通过实例分析房地产区位的价值优势

内 容 摘 要

本论文简单介绍了我国房地产的几种类型，同时简要说明了房地产价格的组成部分，通过运用市场比较法、收益法、成本法、重置法、假设开发法等几种估价方法，合理分析房地产的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面因素，认为工业区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位；商业房地产的区位因素主要从商业繁华程度、交通条件、环境和景观、配套设施、行政因素等方面评估商业价值；住宅房地产主要是从地理位置、基础设施、公共设施、自然环境、社会环境、交通条件、配套商业等方面来评估房地产价值。

房地产区位价值评估

房地产的价值是由众多因素组合而成，其中，房地产的区位对其价值的影响是最大的，房地产价值具体表现为和区位有关的交通条件、基础设施和环境等产生的价值，比如同样一幢规模相同的房屋，建造在北京王府井大街与建造在我们浙江省四明山区，不同的区位，房地产体现的价值就大不相同，现通过以下几方面的论述，来初步分析房地产的区位价值。

一、我国房地产的几种类型

按设计用途划分，我国的房地产大致可以分为以下几类：住宅用房、商业用房、工业厂房、仓储用房、设施设备用房等。

（一）、住宅用房：法律上指，供一家人日常起居的、外人不得随意进入的封闭空间。是指专供居住的房屋，主要有低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅及超高层住宅等；

（二）、商业用房：商业用房是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋，主要有商铺、办公用房等；

（三）、工业厂房：是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋；

（四）、仓储用房：是指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。

二、房地产价格的组成

房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中，凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式。房地产价格由成本和利润两部分组成（这个价格主要是经济学理论中认为的房地产的“内在价值”或“公开市场价格”），用公式表示就是：价格=成本+利润。具体来说，房地产价格由以下几部分组成：

（一）、土地征用费：是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。它主要包括土地补偿费（即有关地下、地上物的补偿费），征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。

（二）、拆迁安置补偿费：是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费，以及对被拆迁人安置所支付的安置费。它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。

（三）、勘察设计及前期工程费：包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。

（四）、房屋建筑安装工程费：又称为主体工程费。它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用。

（五）、住宅小区基础设施配套费：是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程，如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用，以及环卫绿化设施费。

（六）、管理费：是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用，主要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等。

（七）、贷款利息：计入成本的贷款利息。

（八）、利润：是指开发经营单位销售商品房屋后的销售收入扣除全部生产、销售成本，并缴纳税金之后的净利润。

（九）、税金：是政府向房地产开发企业征集的列入商品房价格构成的营业税、城市维护建设税等项。

三、城市区位因素的组成

区位原本是房地产的外在因素，因为房地产不可移动而内在化了，成了房地产的重要组成部分。房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，主要有位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面组成。（一）、房地产的位置：是指该宗房地产所在的地方，包括①坐落——所在的具体地点(如门牌号等)；②方位——在所在区域(如城市、十字路口等)中的方向和位置；③距离——与有关场所(如市中心、汽车站、火车站、机场、港口、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等)的远近；④朝向——建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向；⑤楼层——当为整幢房屋中的某层、某套时所处的楼层。（二）、房地产的交通：是指进出该宗房地产的方便程度——通达性，具体分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、人行天桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内的方便程度与由内到外的方便程度是不同的。（三）、房地产的周围环境和景观：是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境：包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。（四）、房地产的外部配套设施：是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。基础设施：一般是指道路、给排水(给水、雨水、污水、中水)、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施。公共服务设施，一般是指教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、商业服务、金融邮电、社区服务(如居委会)、市政公用和行政管理等设施。

四、价格评估的几种方法

房地产评估就是对房地产进行估价,也就是说,由专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。评估的方法主要有市场比较法、收益法、成本法、重置法、假设开发法等。

（一）、市场比较法：挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

（二）、收益法：不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

（三）、成本法：即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

（四）、重置法：它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

（五）、假设开发法：对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

五、区位对房地产价值的影响

房地产主要有住宅、商业、工业等这几种类型，现分别对这几种类型的房地产区位对价值的影响进行简单分析。

（一）、工业区位理论：工业厂房的评估方式可以用重置法、成本法，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

工业区位理论假设条件：

1、研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，不涉及其他因素。

2、工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。

3、工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。

4、劳动力供给也为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。

5、运费是重量和距离的函数。

6、仅就同一产品讨论其生产和销售问题。

以运输成本定向的工业区位分析：工业企业自然应选择在原料和制成品两者的总运费为最小的地方。

劳工成本影响工业区位趋向的分析：劳工成本，是指每单位产品中所包含的工人工资额，或称劳动力费用。当劳工成本(工资)在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力(工资较低)的地区选址建厂。其前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条件之下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用。在具体选择工厂区位时，韦伯使用了单位原料或单位产品等运费点的连线即等费用线的方法加以分析。同时，还考虑了劳工成本指数(即每单位产品之平均工资成本)与所需运输的(原料和制成品)总重量的比值即劳工系数的影响。

集聚与分散因素影响工业区位的分析：

（1）、集聚因素：是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。它们主要通过以下两方面对工业企业的经济效益产生影响。

①生产或技术集聚：也称纯集聚，它对工业效益的影响主要通过两种方式，一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。

②社会集聚：也称偶然集聚，是由于企业外部因素引起的，包括两个方面，一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。

生产集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。因此，在讨论工业区位时，主要是注意一般集聚因素，不必注意特殊集聚因素。

（2）、分散因素

“分散因素”与“集聚因素”相反，指不利于工业集中到一定区位的因素。

（二）、商业区位理论：商业房屋的评估方式最适宜用收益法与市场比较法。估价中商业房地产的区位因素包含6 个方面：商业繁华程度、交通条件、环境和景观、配套设施、行政因素及其他因素。

1、商业繁华程度: 指估价对象所在位置上的商业的繁华程度。商业繁华程度是商业房地产区位因素里面最为关键的一个方面。商业繁华程度是对商业市场活力的表征，商业繁华的地段消费者云集，商业房地产的价值也高。对于估价对象区位上的商业繁华程度的分析包括以下几个方面:

（1）、估价对象所处的商业中心的等级; 

（2）、估价对象与商业中心的位置关系; 

（3）、估价对象周边金融机构的聚集度;

（4）、估价对象所处市场的商业氛围和信誉;

（5）、估价对象所处市场上同类店铺的聚集程度和分布情况; 

（6）、估价对象所处市场上标志性商业物业的情况; 

（7）、估价对象所处市场上的人流情况; 

（8）、其他。

2、交通条件: 指估价对象的交通情况。交通为居民带来出行便捷, 节约出行时间，提高出行效率。交通对于商业至关重要，作为商业，赖以存在的基础是消费者，交通便利是消费者到达该地消费的一个重要因素。现代商业的运行必须有良好的物流运转，这方面也必须依赖于良好的交通条件。对于商业房地产，其区位上的交通条件包括以下几个方面:

（1）、公交便捷度，即使消费者乘坐公共交通汽车到达估价对象的便利和快捷情况;

（2）、轨道交通情况，主要指估价对象周边地铁或轻轨站台及人流情况;

（3）、市内道路便捷性，即估价对象到达城市各地道路便捷性; 

（4）、对外交通便利度，即估价对象到达长途汽车站、火车站、港口以及机场等对外交通工具站点的便利程度;

（5）、地块通达性, 指行人和车辆进入和离开估价对象所在地块的方便性; 

（6）、人行天桥、地下通道和人行道宽度情况，即估价对象所在街道是否存在人行天桥或地下通道、它们与估价对象的距离、估价对象所在街道宽度等情况。

3、环境和景观: 指估价对象的环境情况和估价对象周边的景观情况。这里环境包括自然环境和社会人文环境，良好的环境有利于商业运行。作为消费者会偏向于环境舒适的地方逛街和购物， 良好的自然和人文环境会影响到消费者对区域商业的评价，影响到商誉。景观对人流有吸引作用，可以带来潜在消费者。对于商业房地产，其区位上的环境、景观包括如下内容:

（1）、自然环境，主要是指估价对象及周边空气质量、水体状况、

噪声污染和绿化情况等; 

（2）、社会环境，主要指估价对象周边的卫生状况、治安条件和人群素质等; 

（3）、景观，指估价对象周边对估价对象价值有影响的景观及其与估价对象的位置关系。

4、配套设施：指估价对象周边配套设施情况。配套设施分为基础设施和公共设施。基础设施是商业运行的物质基础之一，公共设施为市民提供方便，对市民具有一定的吸引作用。对商业房地产有影响的主要包括教育、文化娱乐、体育和医疗机构等。对于商业房地产，区位上的配套设施包括如下内容:

（1）、基础设施，主要指给水、排水、供电、供热、网络通讯、燃气等基础设施情况; 

（）、公共设施，主要指对估价对象价值有影响的教育、文化娱乐、体育、医疗机构、餐饮等设施情况。

5、行政因素: 主要指估价对象所在区域的城市规划及估价对象周边道路的交通管制情况。估价对象周边的交通管制会对估价对象的交通条件产生影响，但是交通管制也可以减少车辆，增加安全因素。对于商业房地产, 行政因素包括如下内容:

（1）、城市规划, 主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建

筑高度等指标的限制; 

（2）、交通管制包括禁止通行，实行单行道及限制通行时间等规定。

6、其他特殊因素: 指某些商业房地产特有的对其价值有重要影响的因素。

（三）、住宅区位因素分析：住宅房屋的最合理的评估方式为市场比较法。住宅区位是指当社区内的某一栋、某一层或某一套房地产等作为估价对象时。其估价对象以外而又是社区以内的影响评估对象价格水平的因素集合。

1、地理位置：如果估价对象是某一层的某一套房产，那么主要是指估价对象所处楼层、朝向。

2、基础设施：主要是指估价对象所处社区内的给排水、电、供热系统的情况；燃气供应方式；通讯系统类型、网络信号；防灾安全设施类型、完善情况。

3、公共设施：其主要包括(1)教育设施：主要是指估价对象所处社区周边大学、中小学、幼儿园、托儿所等设施的类型、规模、数量、距离；(2)文化娱乐设施：社区周边图书馆、博物馆、艺术馆、展览馆、影剧院、娱乐场、公共广场、游乐场等设施类型、规模、距离、使用成本及其它情况；(3)体育设施：体育馆、健身房、各类运动场(足球场，篮球场，排球场，高尔夫球场)等设施类型、规模、距离、使用成本及其它情况；(4)医疗机构：社区周边医院，药店等机构类型、等级、距离；(5)社区周边与居住房地产相关行政管理机构的部门类型的距离等情况。

4、自然环境：社区内自然环境主要包括(1)水：估价对象所在社区内景观型水流和天然水域水流的类型、数量。(2)噪声：社区内的如来自停车设施、加压泵、保安设施等噪声来源，噪声影响程度；(3)光：社区内光污染来源，光污染类型，日照时数情况；(4)绿化：社区内住宅绿化情况；(5)景观：社区内如喷泉、雕塑、亭子及其他装饰园艺等景观的数量及类型；(6)地形：估价对象所在宗地的地面坡度；(7)地势：估价对象所在宗地与相邻地块的高低关系。

5、社会环境：社区内的社会环境主要包括(1)人口状况：主要是指估价对象所在社区内的人口密度、居民文化程度、收入水平、邻里关系；(2)治安环境：社区是否封闭管理，是否24 h保安制度，夜问照明情况；(3)环境卫生：社区内的环境卫生情况；(4)物业管理：社区内如室内安全报警系统、闭路监控系统、停车场智能管理系统、一卡通等智能化管理情况，物业管理人员素质及配备情况。

6、交通条件：是指居住区与外部联系的便利程度，主要包括(1)公交便捷度：主要是指公共汽车、地铁、轻轨系统的运营频率，各站点客流量情况，早晚班时间。与估价对象的距离及公共汽车系统附近公交站点数量；出租车系统的乘坐方便程度；(2)城市道路通达度：估价对象临近道路的类型及其机动车车道数。估价对象与主要道路的距离，主要道路路面物理状况，周边道路路网分布密度情况；(3)对外交通便利度：汽车站、火车站、机场、国道、高速公路等系统的到达方便度，与估价对象的距离，对外通往线路情况；(4)地块通达性：估价对象所在地块入口，出口的数量，通行能力，拥挤程度。

7、配套商业服务业繁华程度：其主要有：(1)商业中心等级：主要是指估价对象所在的商业中心的等级。其分为4个等级：市级商业中心，为全市的商业中心；区级商业中心，为某个区域范围内的服务中心；小区级商业中心，主要为某个居民小区服务的商业中心：街区级中心，主要为某个街区服务的商业中心；(2)金融机构聚集度：社区周边银行的类型，数量，与估价对象的距离。周边24 h自助式服务点数量；(3)商业服务业功能：社区周边如各类商场、超市、商业步行街、集贸市场、零售便利店、理发店、快餐店、饭店等的类型与估价对象的距离。

六、在选择区位应注意的几个问题

（一）、注意区位升值潜力的分析

现在房地产界形成一种共识，即认为并不是越近市中心投资取得的收益越高。选择某区位进行投资，往往要作升值潜力的分析，作各种利弊的权衡比较，在科学的基础上进行决策。

（二）、选择区位要有超前意识

如果投资者能够分辨出哪一个区位在不远的将来对买方或租具有竞争上的优势，他们就能在这类信息反映到价格中之前，抢先得到适当区位地块的使用权。如果他们能准确预测将来几年内区位形势的变化,并特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析，他们就能更准确地估计出新物业的投资价值。将投资价值与尚未完全反映相关信息的市场价值进行比较，可以使那些敏锐的投资者更好地驾驭市场。

（三）、对位置的把握应有动态的发展的眼光

房地产投资者对位置的把握还须有发展的、动态的眼光。虽然某一宗地的位置不可能变化，但随着宏观经济和城市建设的发展，城市中各位置的相对重要性也会不断地发生变化。例如上海浦东原来是上海人“宁要浦西一张床、不要浦东一套房”的地区, 但随着浦东新区的开发建设，基础设施、就业环境等发生了很大变化，逐渐变为上海人向往的地区；北京市前门商业区原是北京市三大中心商业区之一，但随着北京市城市建设的发展,交通等市政条件优良的新中心商业区陆续建成，前门商业区逐渐失去了对投资者和消费者尤其是中高档消费者的吸引力。因此房地产投资者要关注城市或地区的社会经济发展计划及城市规划，用发展的、动态的眼光来认识和把握房地产投资中的“位置”。

七、通过实例分析房地产区位的价值优势

我所在浙江余姚，常住人口约为80万，2014年国民生产总值807.68亿元，城镇居民人均可支配收入41921元。是个具有山水特色、适宜居住的中等城市。通过对比我们浙江省余姚市的二个相同规模的商品房小区，就能发现区位价值。一个是世纪豪庭小区，位于城东，临五彩城，自身商业配套精品商街也已经璀璨开街，繁华便利。东江城市公园、18000㎡中央水景等内外三园营造优雅风情，法式宫殿建筑、石材干挂立面、3.1米层高、绿城物业管理、为余姚难得一见的精质型高端住宅；另一个是锦兰苑小区，项目近邻万达广场，采用的是尊荣、气派、中轴对称的原滋原味的法式宫廷园林，又融合姚江、史家庄河等自然景观，构建沿江景观带、沿河水景步行街，小区10分钟步行圈内，余姚首席江滨公园、万达广场、全民健身中心、兰江商贸城、姚江小学、市第二人民医院。以上二个楼盘均于2014年开盘销售，世纪豪庭销售均价为8283元/平方米，去化率45.7%；锦兰苑小区销售均价为10198元/平方米，去化率80.8%。因为锦兰苑所处的区位配套成熟，适宜居住，销售价格与去化率远胜于世纪豪庭小区。

参 考 文 献

《房地产估价规范》；

张文忠，刘盛和的《住宅区位机理的选择》；

周刚华的《城市土地价格微观影响因素研究》；

陆大道的《区位论及区域研究方法》；

刘秋雁的《房地产投资分析》；

比宝德的《土地经济学》；