房地产成本控制研究

目 录

内 容 摘 要2

一、房地产成本的构成3

二、房地产成本的影响因素分析4

三、控制房地产成本的措施4

四、结束语5

参 考 文 献7

内 容 摘 要

作为国家的支柱产业，房地产产业的稳定与发产关乎国计民生。虽然从全国总体来看房地产市场保持健康，快速发产态势，供求基本平衡，但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给不合理等问题。要解决这些问题使中国房地产市场保持持续健康发展，国家的宏观经济政策对当房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格对房地产的价格有影响，哪些因素对房地产的价格的影响力强，哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。而房地产成本是决定房地产价格的重要因素，房地产的价格又影响整个社会的经济发展。针对近几年房地产价格持续上涨的问题分析了房地产成本的基本构成，剖析影响房地产成本的主要因素，给出了控制房地产成本的措施，以达到控制房地产成本的作用。

房地产成本控制研究

改革开放以来，房地产产业得到前所未有的发展，同时企业面对的竞争也是日渐激烈，因此，各大房地产公司开始纷纷寻找途径，控制项目的开发成本，使利润得到最大化，与此同时，现有项目用地的公开招标，施工原料价格的上涨，都使得开发成本的提高。由此可见，如何有效的控制项目的开发成本是现有房地产开发的当务之急。

一、房地产成本的构成

研究房地产项目的成本控制问题，首先要明确了解房地产项目开发成本的基本构成，房地产开发成本是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种费用。主要包括土地使用出让金及拆迁安置补偿费、前期工程费用、建筑安装工程费、公共配套设施费、基础设施费、管理费、贷款利息、税费以及其他费用。

1.土地使用出让金以及拆迁安置补偿费

(1)土地使用出让金是指国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

（2）拆迁安置补偿费是指在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。

2. 前期工程费主要包括：

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估

 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

3.建筑安装费，它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

4.公共配套设施费，它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

5.基础设施费它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6.管理费，是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。

7.贷款利息，房地产因开发周期长，需投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。

8.税费，是指房地产开发企业转让、出租、销售、提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应缴纳的城建税、营业税、土地增值税、教育费附加等。

二、房地产成本的影响因素分析

房地产项目成本的影响因素虽然有很多，但是通过对项目成本构成分析，不难看出影响因素有所轻重，且对不同阶段费用性质及各自的特点的概括，可以看出起到决定性影响因素可以归纳为三种。分别是：土地的影响、建筑设计的影响、项目实施建设的影响。

（一）土地的影响

现阶段土地的出让方式已经从过去的划拨方式改为现在的土地招标方式，从本质上改变土地的出让方式，使土地在市场上更为灵活，更具有竞争力。由于政府推行建设用地的公开招标制度，政府对房地产用地实行定量有序控制，因此市场上得土地供应量相对减少了，市面上便出现了僧多肉少的局面，导致每块土地都有数十家开发商参与竞标。但是随之需要重视的就是现在开发商获得土地需要付出的费用相对更大了。因此，房地产项目成本大幅度上涨。也由于这样的因素，土地成本由原来占总成本的25%上升到40%。从上不难看出土地成本的影响对整个项目的成本控制起到非常重要德影响。

（二）建筑设计的影响

建筑设计的成本控制，是整个项目全过程成本控制的重点。项目的设计最好要严格按照国家标准来设计，有好的设计相对的有利于降低投资成本、缩短工期从而变相给项目带来经济利益。开发商同样也可以采用招标的方式进行设计单位的选择，可以委托之前给予一定的详细的条件和要求，以控制成本。而与此同时，在进行设计时也可以采用限额设计的方式，同样可以达到控制项目成本的目的。

（三）项目实施建设的影响

项目实施建设阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目包括建筑安装工程和设备材料采购两大部分。房地产项目一般采用合同价款的方式较多，合同价款是根据国家的统一定额为依据的。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价，最终工程费用按照实际完成的质量进行结算。所以，项目实施建设阶段的成本控制对项目竣工之后的工程结算有很重要的影响。

三、控制房地产成本的措施

房地产成本控制是开发企业对所开发项目投资的有效控制，是房地产开发实施的全过程控制，是地产企业诸多经营管理活动的体现，它贯穿于投资决策，规划、方案、方案设计、招投标、施工建设的整个阶段过程。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在房地产项目初始阶段进行成本估算；在项目规划阶段，在成本估算的基础上进行细化制订目标成本；根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况，成本控制就是对上述过程进行规划和监控。它根据各项工作需要的实际、计划成本、目标成本进行比较，对成本费用进行评价，并对未完成项目进行预测，使成本控制在预算范围之内。此外，在实施过程中，不能只注意成本的节约而忽略了项目的质量和进度；不能单纯的只为了控制成本，而忽略了企业的品牌效应等。力求在开发中是人力物力财力，获得良好的经济效益、社会效益，以达到利润最大化。

土地成本控制

土地成本是房地产成本的重要组成部分。据有关调查数据显示，国际上土地成本一般占到房屋开发成本的三分之一左右，而在我国近几年已经占到40%以上。这几年随着城市化进程的加快，金融投资渠道匮乏，流动性泛滥，房地产成为了炙手可热的行业，大量资金投资于房地产，造成房地产价格高涨。低价高企自然要抬高房屋开发总成本，造成房屋价格高位运行，导致许多民众买不起住房，一方面由于城市化进程加快，导致市场的刚性需求增加，另一方面，也暴落出政府的土地财政政策制度、金融制度方面的缺陷，地方政府土地供应以卖地收益最大化为目标，使得土地成本大幅增加，地价水平的上涨直接导致房价的成本上涨。房地产开发企业在市场投资、投机盛行的环下，为追求高额利润，势必以推高房价来拉低成本。

目前国家的宏观调控政策使房地产投资得到一定的降温，使房价正趋向理性的时候，美国的次债危机导致的全球金融危机爆发，国家为保增长，又重新释放流动性，原本产业结构不合理的局面不但没有改观一些产能过剩的行业更加突出，房地产行业投资更加加快，新的地王重新产生，并屡创新高。因此，国家必须正确合理引导社会投资，拓宽投资渠道，在土地政策制定上，应从维护社会稳定，保障民生角度，去维护房地产健康发展。政府从市场博弈的利益主体，真正变成公共利益和市场秩序的维护者。

首先，土地供应要改变计划思路，要从机械的执行年初土地供应计划，变成动态地、透明地、超前将供地计划公诸于世土地供应的改革的最终目标应该是建立类似香港政府公布当年的土地供应表，发展发展商据表内任何一副土地，可以向政府提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并缴纳按金。如果申请人的出价符合政府价格预期，土地就会拿出来招标或拍卖这样的做法可以保证交易各方有一个公开透明的交易环境，起到稳定市场的作用。

其次，要破除当前地方政府的土地财政政策。当前土地出让金收益已经占到部分地方收入的60%以上，地方政府为维护切身利益，为了能从房地产市场获得更大的收益，显然不会主动降低土地出让金。正因如此，降低地价只能以破除地方政府的土地财政政策作为突破口，唯有通过有效制度设计破除地方政府的财政政策，才能真正实现地价并带动房价的降低。如何遏制地方政府以地生财的冲动，学者发表了不同意见，一种观点认为，应该重新划定中央财政与地方对于土地出让金的分成比例，减少地方的土地出让金留成，这样也可在一定程度抑制地方政府不余余力抬高地价的欲望；还有观点认为，提高土地出让金用于补偿被征地农民的数额，中央政府应明确规定土地出让金必须用于补偿农民的支出比例，并将这一比例制定在比较高的幅度上，就既可在更大程度上保障被征地农民的利益，又可对地方政府以地生财的冲动起到遏制作用。或者如有关机构与专家所建议的，以征收土地税货物业税代替政府收取土地出让金，让荼毒收入全部进入国库。或者以税收形式进入地方财政预算，地方政府与官员使用土地出让金的随意性就能达到降低，这也能在一定程度上对土地财政政策起到消解作用。当然，对于破除土地财政政策而言，更为根本的是破除地方政府对于土地垄断格局，通过完善土地制度逐步实现土地市场化，并对畸高房价起到有效平抑效用。

设计成本控制

对于房地产开发项目，一份好的而设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。目前很多房地产开发企业普遍存在对建设项目的规划设计阶段重是视不够，对设计方案的经济合理性，产品方案优越性、可行性没有一个标准，往往是在方案还没有确定下来先行开工建设，造成在项目的建设过程中，设计方案反复调整，项目成本无法控制，致使预算成本也跟着反复调整，一个项目下来投资成本增加。此外、很多项目设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数货设计标准，对经济上合理性考虑的很少，从根本上影响了项目成本的有效控制；还有就是设计存在设计深度，节点细化不够，各专业接口不明确等问题，因此，房地产开发企业的工程成本控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资根本所在。

规划设计阶段的成本一般占项目投资百分之几或千分之几，但其工作性质的优劣对项目元、投资总额影响程度则高达60%以上，因此一个项目能否开发成功，首先要提高投资决策的质量，也就是关键在于前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度几前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式进行可行性分析。在确定项目技术方案的同事，确定成本控制目标。这就要求房地产开发企业在规划设计阶段成本控制中把握这两个方面。一方面深入市场进行信息收集和分析，确定市场需求，进行项目主体定位、目标客户定位；另一方面要对项目的市场状况进行信息分析，调查预测环境的机遇和发展趋势。最后根据这两方面的情况，明确规划设计要点，提出建议、营销策划、项目策划，做好项目可行性研究设计任务书。

（三）项目实施建设的成本控制

加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。建立奖惩制度。无论任何一控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。

四、结束语

随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产暴利时代已经成为过去，面对日益激烈竞争的房地产市场，想要获取较大经济效益，房地产企业首先应优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对房地产成本控制的内容做到心中有数。而房地产成本是决定房地产价格的重要影响因素，房地产的价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的被动及既关系人民的生活水平，又反映一个地区的竞争能力。同时房地产价格也是国家国民经济的产业结构和政策。因此，严格控制房地产的开发成本对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的意义。

参 考 文 献

 [1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.

 [2]杨珉.浅谈住宅建设成本的控制问题[J].建设监理，2004（4）.

 [3]金波.房地产项目的成本控制分析[J].山西高等学校社会科学学报,2004(8).