新会计准则在投资性房地产中的应用

中文提要
 根据最新会计准则的规定，投资性房地产的后续计量可采用成本模式或公允价值模式，不同模式对企业利润等方面产生不同影响。本文从投资性房地产后续计量角度出发，就公允价值模式在投资性房地产准则中的应用以及在多方面可能产生的影响进行了探讨，分析了投资性房地产后续计量方式的现状，即只有极少数经营房地产的上市公司愿意采用公允价值后续计量模式的原因。

 外文提要
  According to the latest accounting standards, the follow-up measures of the investment in real estate may be the cost model or the fair value model.  Different model has a different impact on the corporate profits.  This paper discussed the application of the fair value of the real estate investment, as well as the impact and analyzed the reason why only a handful of listed companies adopted the fair value measurement model for the follow-up.

关键词 
  投资性房地产   成本模式   公允价值模式  
正文
 一 公允价值的释义
 公允价值计量模式产生于20世纪80 年代，由于利率、汇率的开放，金融市场的竞争进一步加剧，促进了衍生金融工具的产生。1990 年9 月美国证券交易管理委员会（FSAB）提出历史成本财务报告对预防和化解金融风险于事无补，并首次提出了应以公允价值作为金融工具的计量属性。随着理论界近年来对金融工具计量的深入研究，公允价值计量受到越来越多的关注。那么，究竟什么是公允价值呢？以下列出了目前国内外几种较权威的观点：
 按照国际会计准则的定义，公允价值是指熟悉情况并自愿的双方，在公平交易的基础上进行资产交换或债务结算的金额。如果金融工具在活跃和流动的市场上交易，其标明的市价（需经实际交易发生的交易费用调整）即为公允价值的最好依据。
 葛家澍教授指出:所谓公允价值是指理智的双方，在一个开放的不受干扰的市场中，在相互之间没有关联的情况下，自愿进行交换的金额。市场价格可以代表公允价值，未来现金流量现值也可以代表公允价值。
 由我国财政部制定并公布的企业会计准则中对公允价值的定义为：在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。目前我国已发布的38个具体会计准则中涉及会计要素计量的有30个。在这30个涉及会计要素计量的准则中有17个程度不同地运用了公允价值计量属性，涉及范围之大是显而易见的。
 二 投资性房地产概述
 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物，投资性房地产应当能够单独计量和出售（只有使用权的不能作为投资性房地产，也不符合公允价值计量的确认条件）。
（一） 投资性房地产的确认
 1 属于投资性房地产的范围
 （1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权；（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产；（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
 2 不属于投资性房地产的范围
 （1）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产，视为企业的经营场所，确定为自用房地产；（2）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等；（3）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
（二） 投资性房地产的计量
 1 初始计量
 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
 2 后续计量
 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（1）成本模式:成本减累计折旧及减值，类似于固定资产及无形资产的计量方法；（2）公允价值模式：不提取折旧，期末以公允价值计量，公允价值变动计入当期损益。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以采用公允价值计量模式。
（三） 新旧准则中对投资性房地产会计处理的差异
 1 旧会计准则中对投资性房地产的处理
 在旧会计准则中，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物，是作为固定资产或无形资产进行核算的。其初始计量按照取得时的实际成本计量，后续计量采用成本模式。存货中出租开发产品要按期摊销出租产品的成本，固定资产按期计提折旧，无形资产按期摊销价值。对于资产的减值，期末按可收回金额低于账面价值的差额计提资产减值准备，计入当期损益。固定资产如果后续支出可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入固定资产账面价值，增计后的金额不应超过固定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计入当期费用。
 2 新会计准则中对投资性房地产的处理
 新会计准则单独将企业为赚取租金或获得资本增值或两者兼有而持有的房地产列入“投资性房地产”，进行专门核算和反映。新准则所指投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产的确认条件有两个:一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;二是其成本能够可靠地计量，且必须同时满足。其初始计量按照取得时的实际成本计量，后续计量可采用成本模式或公允价值模式。当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量也须同时满足两个条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值之间的差额调整留存收益。
 三 新准则对上市公司经营业绩的影响
(一) 有利于提升投资性物业公司的账面价值
 新准则中投资性房地产分为投资性房产和投资性地产。据估计，我国目前拥有投资性房产的上市公司约占公司总数的10%，而受政策影响，拥有投资性地产的上市公司则比较少。对于房地产公司而言，由于开发的房产是作为存货核算，不能作为投资性房地产。上市公司之所以可以利用投资性房地产的新准则迅速提升业绩，主要缘于其允许上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值计价模式，因此新准则对单纯性质的房地产开发类公司影响很小，对于持有大量投资性房地产的物业公司的影响则较大。采用公允价值模式会导致对投资性物业公司的价值重估，从而能够比较真实地反映其市场价值。在我国证券市场逐步步入全流通市场的情况下，上市公司的并购、融资和扩大规模变得更为容易;同时，由于公允价值模式下不再计提折旧和坏账准备，公司成本的降低和毛利率的增加有利于市场对企业投资价值的进一步认识。
 (二) 增大了相关上市公司利润的波动程度
 由于公允价值模式不对投资性房地产计提折旧或摊销，只以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，因此相关上市公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。这种模式符合投资性房地产的特性，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。成本法下投资性房地产物业盈利稳定的特点也将不复存在，相关投资性物业公司每年净利润的波动幅度将会增大。在我国目前的市场状况下，更多的投资性房地产物业是体现为持续的升值，计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的利润增加并不代表投资性物业公司盈利水平的提高，如何对其进行评价尚需市场进一步达成新的均衡，并且对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。如果今后公允价值下降的几率加大，也会使未来的业绩风险加大。
(三) 短期内将对信息披露不充分的上市公司产生有利影响
 从成本法模式转换为公允价值模式属于会计政策变更，在采用新会计准则的首年，上市公司将采取追溯调整的方法，对上年度的股东权益等进行调整，这些公司的上年度净资产因此会得到较大幅度的提升，有利于扩大公司规模。由于投资性房地产原先都是以历史成本计价，且当前市场环境下房地产都存在一定程度的升值，采用新会计准则的公允价值模式会引导市场对一些原来信息披露不充分公司的价值进行挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。相对而言，信息披露较充分的上市公司由于市场有充分预期，公司价值已得到投资者认可，其短期影响要小，但从长期来看，市场预期的日益明朗化依然会为这些公司提供相应的溢价。
 四 投资性房地产后续计量方式的现状
 在目前房地产价格处于持续上涨的背景下,拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业,会受到利好的影响。但是,房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物,是作为企业的存货核算的,其计价基础仍采用成本模式,并不受公允价值升值的影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式,而将其持有的房屋建筑物改售为租,在准则实施的第一年,其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益,而不会影响当年的利润。统计资料表明,只有极少数上市公司的投资性房地产采用公允价值计量模式,许多公司并没有像投资者预期的那样对投资性房地产采取公允价值模式计量[朱德峰.《投资性房地产“浅尝”公允价值》. 上海证券报.2007(4).第T06版
]。
 截至07年4月27日，在已披露年报的1303家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料、与津滨发展。涉及金额最大的是中国银行，高达33.18亿元，调整金额最小的则是武汉塑料，仅140.11万元。而陆家嘴、中国国贸等被市场寄予厚望的公司却不在此列。
 中国银行按境外会计准则编制的财务报告显示：其子公司中银香港所持有的“投资物业”，是按照有关独立评估师根据公开市值计算确定的估值计入报表。其2007年度“投资物业”公允价值变动收益为5.95亿元，较2006年度的16.97亿元大幅下降，公允价值波动对上市公司业绩的影响由此可见一斑。
 五 对投资性房地产采用公允价值后续计量提出的建议
（一） 对公允价值理论深入研究，进而制定出我国的公允价值计量准则
 公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界对公允价值大多是零星分散地研究，散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处。对理论研究的缺失，特别是对公允价值概念及其外延研究的缺失，将极大地阻碍公允价值的应用与发展。因此，笔者认为，制定一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，加大对公允价值估价技术的研究，加强公允价值会计相关准则的探索、改进和完善是非常重要的。
（二） 提高会计人员的职业判断能力，加强财务人员的守法意识和道德教育
 公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体职业判断水平。另一方面，公允价值应用中大量不确定因素的使用，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和道德教育。从主观上消除利润操纵的动机，是杜绝利用公允价值操纵利润的根本措施。
 综上所述，公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价。因此，我国应当鼓励公允价值计量模式在投资性房地产后续计量中的应用。我认为当前要做的重要工作既当进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，以鼓励企业在适当的条件下采用公允价值进行后续计量，同时加强监管，职业道德建设，加强公允价值计量和披露的可靠性；在推动采用公允价值后续计量模式的过程中，必须加强准则的宣传与指引，提高投资者、债权人等众多利益相关者甄别会计信息的能力。
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