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浅谈住宅产业化的实施途径(二)
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对现状的思考
1.住宅产业化所需的市场化基础已基本具备
多年以来,我国的城镇住房体制改革一直是沿着市场化的导向进行,经过上世纪八、九十年代的改革,城镇住宅的市场配置体系基本建立,住宅市场基本形成,成为居民获取住房的最主要的渠道。即使面向中低收入人群的经济适用房,也完全走出了过去福利分配模式,在对供需双方给予必要补偿或限制的前提下,引入了一些市场化的手段。市场配置体系的建立,不仅为城镇居民根据自身的实际状况,按照自身需求在住宅市场上自主地购置或承租住宅提供了可能,而且为住宅的供给方(房地产开发商等)根据市场需求,不断提高工艺水平和改进生产方式提供了动力。
2.住宅产业的科技含量仍处于较低水平
伴随着住宅产业化的推进,我国在住宅产业的关键技术和基础技术的研究取得一定进展。特别是北新建材等住宅产业化基地建设中,在建筑材料、结构体系及施工工艺等方面都取得了一定的研究成果。但总体上说我国住宅产业的科技革新速度还比较低。一是研究成果数量不多,层次水平不高,并且成果的结构也不尽合理,主要集中在住宅建筑规划设计、质量性能、新材料(尤其是装饰材料)和建筑设备等方面。一些基础理论的研究还不够深入,一些试验研究还不系统。二是成果转化率低,许多研究成果得不到推广应用,有的甚至没有转化成产品,更形不成大规模的工业化生产。如有些结构体系研究较为系统,但在实际工程应用不够普遍,甚至尚属空白。
3.住宅的工业化生产体系尚未形成
在几年的住宅产业化推进中,部分部品实现了系列化、规模化生产,如整体厨房、整体浴室等被越来越多的住宅所采用。但总体上说我国住宅工业化生产体系还没有形成。
(1)部品化、标准化和通用化水平较低。建筑材料制品的生产与供应还停留在原材料供应的概念上,形成的产品种类少,经常出现“有材料,无制品;有制品,无产品”的现象。
(2)住宅的建造方式仍以现场施工为主。多年来我国住宅建设一直采用现场“浇灌式”的施工方式,生产的流动性差,工作环境差,手工操作多(尤其在广大农村,建房还是以手工砌筑的方式进行),体现为高度的分散生产和分散经营。带来的结果一是建筑周期长。二是劳动生产率低。三是住宅质量难以控制,损失浪费也比较严重。
4.住宅企业间缺乏有效的社会化协作
我国住宅产业粗放型的经营造成产业技术门槛低,巨大的市场需求又产生了较高的利润率,不断诱使新的厂商进入住宅行业,致使整个行业的平均经营规模较小,住宅产业链上的企业(包括发展商、承建商、材料及部品供应商,以及设计单位、中介等)大都是规模不大的中小企业,产业的集中度过低。
5.住宅产业距可持续化发展的目标还有不小的距离
从上述的分析中我们可以看到,我国的住宅产业还没有完成从传统的“粗放型”向“集约型”转变,其发展还主要依赖于资金、人力的投入以及资源、能源的大量消耗。据初步测算,我国住宅建筑用钢占全国用钢总量的20%,水泥用量占全国总用量的17.6%,城市建成区用地的30%用于住宅建设.,城市水资源的32%在住宅使用中消耗,住宅使用能耗占全国总能耗的20%左右(若再考虑加上建材生产和建造的能耗,住宅总能耗约为37%左右)。
从以上分析可以看出,住房市场化的改革不仅解放了生产力,促进了住宅产业的快速发展和人民居住条件的改善,而且为住宅产业化的发展奠定了基础。随着住房的市场配置体系的建立和不断完善,住宅产业的主要矛盾表现为人民日益增长的住宅需求与落后的住宅生产方式的矛盾。如果说在上世纪八、九十年代住房产业发展的重点是住宅体制的改革和住宅市场的建立,本世纪住宅产业的重点则在于住宅产业化的推进。
住宅产业化推进,也为更多人提供了舒适、宽敞、明亮的住宅与住宅作为一种商品买卖的快速发展。住宅产业化推进的同时,一开始个别公民买房炒房行为,现在已经让很多人火急火燎的冲劲商品房销售、买卖以及非住宅性的单纯炒房行为。所以,今年十九大,党的领导人在会上提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,我认为推进住宅产业化的实施进程首先应从需求者这个源头上控制。只有需要居住才来买房,才会促进住宅的规模化、规范化,也只有规范房子的销售行为,我们才能无后顾之忧的推行住宅产业化实施进程。
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