试论建立农用土地使用权制度(二)

   针对上述原因，强化农地使用的物权性，应从以下几方面入手：

    （一）赋予农地使用权人对农地的处分权正如前文所述，这种处分只是利用层面上的处分，如转让、出租、抵押、入股等，该处分权有为第三人设定使用权的效力。对处分权还应有以下理解：

    某种物权包含处分权能，则权利人有权依法处分权利客体。这种处分是对权利客体的处分，而不是对权利自身的处分。由于处分意味着对权利的行使，若依后一种理解则意味着，物权的行使是对物权自身的行使。行为的依据同时成了行为的对象，于理不通。处分物权客体可导致新物权的产生，如出让土地则由土地所有权衍生出土地使用权；转让、出租土地，则新的土地使用权产生。新物权的产生或是对原物权权能的继受或是对这些权能的分割整合。由此又可作如下论断：权利可以量化，而且，一项权利经权利人以及通过一定的法律关系得以行使该权利之部分或其衍生权利的人的行使，最终会消耗殆尽，被行使的权利的总和总是少于或等于原有权利的总量。转让、出租农地实质上是农地使用权人对其所享有的权利在时间、空间和权能即权利内容上进行量的析解整合，因而不会突破原权利的范围。

   （二）完善农地使用权登记在我国，登记不动产物权的公示方式，农地使用权应当进行登记。然而，登记究竟是一种公法义务还是一种私法行为？笔者认为应是一种私法行为。从物权人的角度来看，不申请不动产登记并不直接导致一定的法律后果，在此意义上是否登记取决于物权人的意志。从登记机关的角度看，登记机关只有履行如实登记的义务，而无权也不可能强迫不动产物权人申请登记。不动产物权人不申请登记的，登记机关不可对其作任何处分。

   登记有确认不动产物权的归属并据以排斥他人非法干涉的效能。农地使用权人从自身利益出发，应积极主动的申请农地使用权的登记，以确认和维护自己的权利。完善农地使用权登记制度的意义在于确认农地使用人的使用权，这种确认的排他作用主要应针对农地所有人。如前所述，通过合同、登记、占有基本排斥了第三人的干涉，而对农地所有人的约束显得还不够。完善农地使用权的登记，应进一步明确农地使用权的具体内容。而不是只作笼统的登记。

   （三）农地使用权和农地利用合同的分离运作“承包权与承包合同的分离运作，符合物权行为抽象性规则”。合同的签订意味着债权的成立，进行农地使用权的登记始成立物权关系。农地利用合同的变更并不必然引起农地使用权的变更不可避免，应当允许当事人之间协商调整，这种调整仍是双方当事人的合意，可以看作原合同的续签，不过这种续签并不必然涉及合同的期限。农地利用合同变更的，应当作相应的农地使用权变更登记。这样形成农地使用权与农地利用权既相互关联又相互独立的法律关系，即发生物权关系和债权关系。

   （四）明确村民委员会对村干部的制约关系村干部是享有一定行政管理职权的村务管理人员（不包括村民委员会成员）。村干部进行行政管理不应与村民委员会的决议相冲突。首先，村干部和村民委员会成员都是由村民以民主的方式产生，都是民意的结果。因此，他们的行为都应是民意的体现，不存在谁制约谁的问题。其次，村干部的权力是乡（镇）行政权的下放，而这种权力一旦下放，其效力范围仅限于村；村的最高决策机构是村民会议，村民委员会是村民会议的常设机构和权力行使者，从这种意义上来说，村民委员会又可以制约村干部的行政职权。

    村民委员会签订农地利用合同，其在合同中的意思应视为村民委员会的决议，村干部无权介入、干预该合同关系。这样，在农地利用上排斥基层行政力量的干预，保护农地使用权人的权利。

    四、农地使用权的取得和消灭农地使用权可以依合同取得，也可依占有取得。《管理法》第四十条规定县级以上人民政府可依法确定国有荒地开发人的使用权。这种“确定”，实质上应是权利确认，开发人早已占有使用国有荒地，只不过权利未得到国家的确认而已。一旦确认开发人的权利，其效力应溯及至开发人开始占有该荒地之时。否则，开发人对未确认之前的开发所产生的就无权享有，这显然与事实不符。

    农地使用权的消灭原因：（1）农地使用权期限届满；（2）农地使用权的抛弃；（3）农地使用权的撤销；（4）国家征收土地；（5）土地规划；（6）土地灭失等。

    我国正处在政治经济体制的转型时期，面临着众多需要解决的问题，而农村中的问题，特别是农地使用权流转的问题尤为突出，应引起高度重视。