完善小产权房宅基地使用权的权能(二)

其次，在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，“小产权房”的出现，应该说是具有一定合理性的。对管理部门来说，“小产权房”事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，如果允许宅基地使用权自由流转，出租、出售自己的房子可以获得比种植更高的收入。一定程度上，这种小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实就是一个多赢的结果。

再次，在2007年颁布的《物权法》规定，集体建设土地和宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。该规定意味着沿用现行法，但也被理解为为将来放开宅基地使用权流转预留了空间。这在某种程度上反映出立法者对宅基地使用权问题的考虑。   

在城镇化的过程中有些农村的土地势必要变成城镇土地。由于“小产权”房的存在会引起经济行为交易费用的增加，影响市场资源配置功能的充分发挥，与我国当前推行的住房市场化的改革目标相背离，所以应该尽快采取措施解决“小产权”房的产权界定问题，使“小产权”转变成“大产权”，从而实现“小产权”向完整产权的回归。

四、解决小产权房的问题以及宅基地使用权制度的完善

   （一）兼顾宅基地使用权的用益物权性和社会保障性

在农村社会保障体系不健全的情况下，依据身份分配宅基地有利于满足农民基本生活需要。然而，基于这种社会保障方式供给的人身依附性，宅基地使用权流转受到严格控制，阻碍了宅基地的使用价值和交换价值的完全实现，削弱了宅基地使用权的物权效能，进而造成宅基地闲置、浪费严重，“隐形市场”的存在和农民融资的困难。可转让性是财产权的基本特征，流转已成为现代物权发展的必然趋势。只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。鉴于此，笔者认为我国的宅基地使用权流转制度必须符合农村社会的现实情况，在没有建立完善的农村社会保障体系的前提下，宅基地使用权的流转必然要受到限制，但此限制应随着我国农村的现实需要逐步放宽，以做到“地尽其用”。

   （二）建立宅基地使用权有偿、有期限制度

我国现行的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限制度。但随着市场经济的发展和人民生活水平的提高，无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配，造成宅基地资源的紧张，进而占用耕地。所以，笔者认为应建立宅基地有偿、有期限使用制度。参照城市国有土地有偿使用制度，实行宅基地有偿使用制度。对农村居民取得宅基地象征性的收取费用，对宅基地的闲置和浪费，收取较高费用。另外，使用权的存在都是有期限的。参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定，宅基地使用权的期限也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起算，期间届满的，自动续期。

（三）完善宅基地使用权登记制度

产权明晰是流转的前提。应加强农民宅基地的登记工作，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体，保障交易的安全性。我国《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者消销登记。”从以上规定可以看出，我国对宅基地使用权实行的是登记生效主义，并且未区分城市和农村，应是城乡一体化登记制度。但到目前为止，我国尚未完成宅基地使用权登记工作。笔者认为，应当加强登记的规范化建设。对宅基地闲置、浪费问题，针对不同情况，可以采取在规定标准发内的予以登记发证，对超标准部分，要求缴纳资源占用费，采取限期拆除等措施。一方面，国土主管部门可以对关于农村宅基地不得向城市居民转让的法规进行适当修改，把农村小产权的开发看作是对农地发展权的行旗，从而确立“小产权”房开发的合法性，使购房者的土地使用权和房屋产权得到法律的承认和保护；另一方面，“小产权”房的购房者或建房者也要向有关部门补缴建房过程中应缴未缴的土地使用权出让金、市政设施配套费等税费，从而获得房屋的完整产权。对现存的“小产权‘房来说，就根据情况，区别对待，对没有造成重大不利影响，已经实际投入使用且有相当规模的“小产权”房，可再补办手续，补交各种费用的情况下，补发产权证，使之合法化，将其纳入现行法律框架之内；对违法侵占耕地，甚至是基本农田的，有违对耕地的非法保护，应依法予以严厉查处。这样，既解决了由于“小产权”房的存在所引起的交易费用增加和对社会的负面问题，又使国家多了一种调节房地产市场价格的手段，能够对过快上涨的房价起到一定的抑制作用。

三、结语

    当前，小产权房存在的法律规范或者其他文件束缚了宅基地使用权的流转，而这种严格的限制性已经凸现出了极大的弊端，应当取消当前的限制性条件，赋予农民房产更加充分的权利，迎合当前社会发展的需要，促进社会稳定。

[参考文献]

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