完善小产权房宅基地使用权的权能(一)

完善小产权房宅基地使用权的权能

[摘 要]当前农村土地市场存在法律问题，主要反映在小产权房引出的宅基地使用权。针对小产权房问题，我认为根据小产权房的两种不同类型分而治之：对建立在集体企业用地或者占用耕地而建设的小产权房，只要是未经过审批手续就可以认定为违法建筑依照现行法律承担责任；对于在合法取得使用权的集体建设用地即“宅基地”上建成的房子其实质是宅基地使用权的流转问题，对此应该取消对宅基地使用权流转的严格限制性条件，建立农村宅基地使用权自由转让的法律制度，使小产权房转变为全部产权房。

[关键词] 宅基地使用权  使用权流转  小产权房

一、小产权房现象概述

   （一）小产权房的含义 

    小产权房（俗称村证房）并不是一项法律术语，而是从日常生活中衍生出来的概念。所谓小产权房是指建设在农村集体所有土地上的商品性质的房屋，房屋建设目的是为了出售，而购买者是非本农村集体的城镇居民或其他农村人口。国家不承认购买者的所有权，购买人不能取得国家发放的房屋所有权证书，相对于符合国家法律、能够取得房屋所有权证书的商品房，上述类型的非法建设由于没有经过政府征地和土地出让手续，因此无法办理产权证和土地使用证，只能取得乡、村一级组织发放的不被国家承认的所谓产权证书，因此被称为小产权房。  

   （二）小产权房的现状

    据中国新闻网载文介绍，目前中国60%以上的房屋资源还没有实现商品化运转。通过旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，涉及城市居民和公司拥有的小产权房已达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上，其中涉及村镇住宅的大约50多亿平方米，涉及村镇生产性建筑的规模也很大，它甚至已经成为许多中小企业、三资企业的主要的生产场所。由于在建、已建小产权房分散而“隐秘”，其数量很难统计，还由于没有完善的销售手续，小产权房在全国范围内占住房总量的比例也很难统计。

几乎可以说，尽管中央政府一再重申要禁止小产权房的交易，但这种实际上没有产权的房屋却呈现出“青山遮不住，毕竟东流去”之势。然而，在现有的法律框架内，却找不到小产权房存在的有力依据。

二、我国小产权房的法律属性

小产权房不是法律上的概念，它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”没有土地出让金，也没有开发商疯狂的利润攫取，价格优惠是人够买小产权房的重要原因。但是购房者要面对很大的风险，因为小产权房不是真正的商品房，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。现阶段要实现宅基地使用权的有效转让还要具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）（2）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件（3）转让行为征得集体组织同意（4）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

按照小产权房的性质可将其分为两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。对于另一种在集体企业用地或者占用耕地违法建设的“小产权房”，像这样本身就是违法建筑其在现实中除要承担法律风险外还要面对政策险：在购买的是在建小产权房时，购房人与卖房人签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，极有可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找卖房人索要购房款，购房人就可能陷入既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁产权补偿相比是可想而知的。最近国土资源部严厉地指出，这种小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

我国宅基地使用权的法律限制以及存在的问题 

  关于对宅基地使用权的法律限制，主要体现在对宅基地使用权流转方面的严格规定。我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”我国《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这些条文把宅基地使用权的自由流转限制在一个极小的范围内，这就衍生出了现实中的小产权房问题。不可否认，对“小产权”房的解决必须兼顾农民、城镇居民、政府、开发商各方利益。宅基地使用权的用益物权性决定了宅基地使用权必然要流转，宅基地使用权的社会保障性决定了宅基地使用权的流转必然要受到严格限制。再加上我国人多地少的基本国情和土地资源不可再生的自然属性，如果允许非集体经济组织成员或者城市居民多占用宅基地，就意味着我国耕地的缩减，必然会对我国粮食安全产生不利影响。

关于此问题，接下来就是要解决在合法取得使用权的集体建设用地即“宅基地”上建成的房子的问题。法律制度“根源于物质的生活关系”“都只是表明和记载经济关系的要求而已”现行的宅基地流转制度在过去发挥了它的作用，但是今天的中国随着城市化进程的加快,农民大量涌入城市,市场经济已经建立。而严格限制宅基地使用权的流转, 只会将农民紧紧地束缚在农村之中,直接影响农民身份转换, 无疑会使我国的城乡二元结构继续下去,无法真正解放农村生产力,不利于农村经济的发展。