小产权房的法律问题分析(一)

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小产权房的法律问题分析

[摘要]建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》中有：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售等风险提示，这里“在集体土地上建设的房屋”即是通常所说的“小产权房”或“乡产权房”。这也是首次采用了“小产权房”的提法。另外，国务院办公厅下发的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》正式使用了“小产权房”的提法。

[关键词]小产权房价格低廉无效合法性

一、小产权房的概念

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称《决定》）提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售的“小产权房”行为。

二、出现小产权房的原因

最主要的因素就是近几年，我国的房地产价格一路攀升，以至于相当多的人们开始发现即便工作了10年、20年，也无力购买一套属于自己的房子，即愈演愈烈的房价已远远超出了普通公众的购买能力。尽管政府也积极推出了经济适用房、廉租房，但是，在量上已远远满足不了民众们实际的需求。正是这种居高不下的房价，使得更多的中等收入者处于“漂流族”的行列，即便有所定所的，也是加入了“蚁族”的行列，在偌大的城市中过着辛苦忙碌而又没有未来的日子。在这样的形式下，诞生了小产权房，这种不符合法律规定的房产以其比商品房低的1/3至1/2的价格成为了大部分中等收入者梦想中的生存场所，这样低廉的价格也让买不起房的人们甘愿冒此风险购房，毕竟只有这样他们才能有个属于自己的家。

小产权房在房价高涨和城乡二元土地制度的双重重压之下仍在不断的增加，国家相关部门也在采取措施来对其加以处置。本文将从小产权房出现的原因及其法律地位来对其存在的合法性加以论证，并提出相应的解决措施。

所谓小产权房是相对于大产权房来讲的，从严格意义上讲，小产权房并不是法律概念，只是人们在社会实践中约定俗成的一种称谓。这种房屋的权属证书只由乡镇或村委会制作，由于未经国家的规划和审批手续，也没有向国家缴纳土地出让金及各种税费，因此不能获得国家房管部门颁发的房屋产权证（俗称大产权），购买者对房屋享有的所有权得不到国家的保障，但是虽然存在风险，依然有很多城市居民去购买，不得不引发我们的深层思考。

三、怎样解决小产权房存在合法性已经成为了大家讨论的热点，下面我说一说我的想法：

1、小产权房的不合法性存在出现了很多的弊端

（1）我国目前的法律法规禁止在集体所有的土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售,所以购买的小产权房没有产权证,一旦国家征用土地,没有权属证明保护购房者的权益,无法获得法律保护,也不能进行自由交易。

（2）由于小产权房没有国家建设部门颁发的产权证,其不能上市交易,更无法办理继承和抵押,这就为小产权房以后的处理埋下隐患。小产权房属违章建筑,随时面临拆除的尴尬境地。

（3）小产权房违反了国家相关政策,干扰了国家法律法规的正常运作。与其说小产权房是对现行法律法规的突破,不如说是一种“倒逼”现象,小产权房使得国家的相关法律法规在社会经济运行中无法正常发挥作用。

（4）小产权房造成业主与当地村民因为社会财富等不同,易产生不安定因素,从而引发新的社会矛盾。2007年北京市第二中级人民法院就审理了一起由业主和当地村民引发的小产权房官司即是明证。

（5）小产权房扰乱了房地产秩序,使得一些不法房地产开发商通过非法途径拿地,从而非法牟利,干扰了国家正常的房地产秩序。同时,小产权房问题已成为我国土地管理中的一个比较突出的问题,其导致新增建设用地总量失控,影响国家的粮食安全和宏观调控。小产权房对耕地资源的保护和持续利用是一个严峻的考验,容易造成国家对土地资源管理的失控。如果耕地面积再减少1.5%,国内粮食将不能自给自足,中国将在粮食问题上处于受制于人的危险境地。

2、小产权房转正的开始动机和过程中也会出现一些比较棘手的问题

（1）小产权房的“转正”难度非常大，因为涉及到土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的收益问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，矛盾非常大，问题非常多；

（2）小产权房的产生有其历史背景。首先城市过高的房价，让小产权房有了人群，与其高额购买大产权房，不如实惠地买小产权房；其次农村等乡镇土地政策的漏洞，让其产生得到了发展；

（3）小产权房在转正方面，从根本上来讲，它首先是农村集体土地入市的问题，但是它又比集体土地的入市流转还要复杂。因为有法律问题、公平问题，比如有网友说当年我以高价买的商品房，而他是以很低的价格买的小产权房，如果补一点钱就能够转正，这是不是太不公平了？所以不能顺利转正，没有公平，何来交易？

面对小产权房存在的一系列问题,我们必须谨慎对待,妥善处理，从事物的两面性来分析。对此,当然不能像地产大鳄任志强所说一炸了之,这样除增加表面的GDP外而毫无益处,但是更不能大开小产权房的闸门,任其自由发展下去。

四、可从以下方面着手论述解决小产权房问题

1、分别对待,分类处理。我们不能简单的将小产权房一概否定处之,应分别对待,分类治之,尽可能实现多方和谐共赢。首先,分清小产权房是建设在规划圈内还是建设在规划圈外。对于在规划圈内并且符合土地利用规划的房屋类型为普通住宅的小产权房,可通过补办手续的方式

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