构建房地产宏观调控法律手段探讨(一)

一、文献综述

（一）国内研究现状

近年来，中国房地产一直保持迅猛的发展势头，各地相应出台各种调控措施但效果不佳是不争的事实。根据以往经验，有必要侧重于从法律视角关注和思考，将其作为一个法律问题仔细探讨。

刘宇星在《房地产市场宏观调控法律问题研究中》认为当前房地产业存在房价持续快速上涨，房价收入比远远超过国际警戒线，开发结构不均衡造成供求脱节，形成相对性过剩，市场主体的信息不对称，交易不公平等问题，同时会导致国家整体经济结构失衡、地区经济发展差距加大，国家经济风险不断扩大，因此必须要进行宏观调控。现今国家的房地产业的调控存在官商勾结，违法操作土地市场，监管不力、秩序混乱，政府对经济适用房和廉租房保障不到位、公众参与性不高，参与机制不完善等问题。作者认为应该建立专门机构对主题进行协调，加强政府职能定位，强化监督机制，建立国家土地督察制度，完善房地产宏观调控的公共参与机制，建立和完善房地产调控的法律监督机制。

汪道平在《中国房地产市场宏观调控法律问题研究》提出房地产市场宏观调控的法律特征，既不同于经济特征，也与其他部门法有别，一是房地产宏观调控法产生的经济基础和制度背景，是随着生产进步和社会发展，在市场经济秩序建立和发育过程中，“市场失灵”及其消极后果在宏观经济中的显现。二是经济法之宏观调控法，房地产宏观调控法律制度不同于一般的法律制度，不同于行政法、民商法，它主要属于经济法之宏观调控法的范畴。三是引导性和间接性，房地产宏观调控的多数手段如财政、税收、金融等都只是引导性的措施，并不像政府的其他多说行政行为那样具有直接的干预性和强制性。四是相对稳定性、合法性。房地产市场宏观调控以相对稳定性、合法性为生存基础。房地产市场宏观调控的主要对象是整个房地产市场的运行，核心是居民住房价格。它的总体目标是抑制甚至局部性地遏制市场投机炒作行为。他认为对房地产市场宏观调控的具体政策涉及计划法、价格法、产业结构和布局规划法、税法、财政金融法、固定资产投资法等一系列法律制度。涉及人大及政府的财政、税务、金融、国土资源、建设、社会保障等各个部门。他提出房地产市场调控需解决中央和地方的冲突、政府职能的定位，调控的法治化。

崔琪在《房地产市场宏观调控的法律手段探析》中提出房地产宏观调控存在

法律法规体系不完善、宏观调控主体不明确，调控权配置上产生诸多矛盾，金融调控存在法律问题，比如房地产金融调控措施多次采取了提高贷款利率的措施，但贷款利率的提高不仅抑制了房地产开发商的投资热情，还进一步加重了普通居民的购房负担。针对这类问题，他认为一是要制定《宏观调控法》，使宏观调控有法可依，二是要完善与房地产相关的税收法律制度，发挥税法的宏观调控功能，三是要加大度房地产市场投机行为打击力度，四是建立专门机构对各主体进行协调。

刘黎虹在《完善房地产宏观调控法律手段研究》中认为目前我郭房地产宏观调控手段存在以下问题：一是房地产政策效力层次较低，可操作性不强，二是行政调控手段较多，实施效果欠佳，三是房地产调控决策有待进一步上升为法律。同时法律手段对促进房地产业健康发展、维护房地产市场秩序等均有积极意义。此外他提出了完善房地产宏观调控法律手段三点建议：一是构建房地产宏观调控立法体系，健全税收法律制度，开征物业税，加强房地产保有环节的调控力度，三是综合运用各种宏观调控手段和管理措施，一般来说在房地产发展初期，主要以行政管理为主，在房地产业迅速发展后趋于稳定阶段，调控主要是依靠法律手段，建立比较完善的房地产业法规体系；房地产业走向正常轨道后，应以经济手段为主。我国房地产业现处于第一阶段想第二阶段过渡时期，在加强行政管理的同时，更要注意法制的建设。

易育、孙黎英在《关于我国房地产市场宏观调控的法律思考》中认为近年来所采取的房地产宏观调控法律手段存在以下问题，一是房地产开发用地实行招标、拍卖、挂牌的出让制度后，低价快速上涨，进而推动房价快速上涨；二是目前我国的房地产金融业务表现出相对的滞后性和不协调性；三是税收评估机制和执行力度有待完善；四是期房销售制度存在很多弊端，容易使购房者蒙受损失。他认为应当通过确定合理的地价和房价基准，完善商品住宅价格管理体系，把目前的期房销售制度改为现房销售制度，完善与房地产相关的税收法制，真正发挥税法在房地产市场上的宏观调控功能，完善房地产金融法律制度等完善现有的房地产宏观调控法律政策。