房价涨跌中的意思自治与政府调控房价涨跌中的意思自治与政府调控(一)

房价涨跌中的意思自治与政府调控房价涨跌中的意思自治与政府调控

    

[摘要]本文简要介绍了关于房地产市场发展的市场规律、意思自治在房产市场中的作用及其局限性与政府为平衡这种局限性所带来的房产市场盲目性所进行的适度性干预、调控和法律规制。 

[关键词]市场规则、政府调控、协调

一、房地产市场的发展和特征

（一）房地产市场的发展和现状近年来，由于我国正处于经济调整增长中，城市化进程的不断加速和城市的大拆大建，致使房地产业极为迅速发展，并对经济的持续高速增长起到了一定的推动作用。房地产市场暴露出了，许多城市房价上涨过快，远高于当地同期GDP增长率；房屋的空置率较高，房屋利用率不够理想等等许多问题。首先，城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级租赁市场的加速成长，住房市场还存在较大的发展空间。房地产市场参与者就是房地产市场的主体，有4类：使用者（个人、公共组织、政府）、供给者（国家、企业和个人）、管理者（各级政府）、各种中介组织。从一般意义上说，房地产企业是房地产项目的构思者，它根据市场需求构思出房地产的想法，并且是房地产项目的发起人，它将资本、劳动力及所需各种资源结合在一起；他们还是房地产开发活动的管理者，将各方面的参与者协调起来，以实现共同目标；最后他们还是房地产产品的提供者，出售房地产产品的产权者使用者。其次，在我国，以城镇人口人均增长10平方米计算，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快，使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年1亿平方米左右），今10年，随着人民生活水平的逐步改善，对居住条件的要求也将不断提高，我国的住房建设没有持续发展趋势。再次，最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在2—5年内有换购住房的意愿，已购公房户有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少居民有愿意投资住房，因此，住房市场潜在需求量还相当大。 近几年的房产市场销售情况显示，我国房地产市场逐渐以集团或机构消费为主，改变为以个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的扩展，住房个人贷款的问题还会上升，物业管理的覆盖还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。  

（二）房地产市场的特征  

1、房地产市场是一种竞争不充分，不完全开放的市场  房地产市场的行为应严格服从国家的宏观调控，强化交易活动的规范管理。并且房地产市场的各种信息的告知程度不够充分，信息不对称造成物业的出售、出租因其地理位置的差异性和不可移动性而往往具有一定的垄断性。

2、房地产市场是一个投机性与投资性相结合的市场  其保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力。使其成为一个十分诱人的投资领域。同时由于房地产投资的风险性及房地产资源（尤其是土地）的稀缺性，又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域，如存在于房地产领域内的“炒地皮”、“炒楼花”等投机活动。“热钱”、“温州炒房团”等概念也都是这样形成的，1999年以来，住宅销售额占房地产销售额的比重均保持在80%以上，2003年这一比列达到82.2%。住宅市场的供求状况，直接决定着房地产市场的基本走向。  

3、影响范围的区域性  房地产市场的区域性是指房地产市场供求的影响范围具有地域性，只能在同一供需圈内实现提供调剂，如前面提到的环形竞争。房地产市场位置固定，不可以移动，这决定了当某一区域的房地产供过于求或供不应求时，由于不可能将建成的房产运到异地市场，导致本地房产空置或市场价格下跌；当供不应求时，加上房地产项目之间因地域位置不同具有差异性，导致房地产价格上升并呈现刚性。房地产市场的流动性弱、变现能力差。这一特点主要由于房地产是不动产，且使用年限长，一般不易做到“货畅其流”，也不能像其他商品市场那样随时弃旧换新，而一宗具体的房地产交易通常需要较长时间才能完成。  

4、房地产市场具有滞后性  主要体现在其对经济形势的短期波动不敏感，虽然房地产业的发展趋势在总体上是与国民经济发展趋势基本保持一致的，但由于房地产市场本身是一个竞争不充分的市场，在经济趋向繁荣和走向衰退时，房地产业的整体涨落幅度往往低于整个经济的涨落幅度，使得房地产业对短期经济波动的反映往往滞后，而且有时表现为不敏感。  

5、对金融业的依赖性  房地产市场几乎离不开金融业的支持，由于相对于普通商品来说，房地产商品的价值量大、占有时间长，无论开发商还是一般的购房者，都需要金融机构的支持，而金融政策以及利率的变化，会对房地产市场产生很大的影响。  

二，房地产市场中的意思自治与政府角色。 

1. 意思自治在市场中的作用及局限性 

（1）意思自治的定义意思自治又称私法自治，是民法主体在法律规定的范围内，按照自己的意志从事民事活动，管理自己的事务，创设自己的权利和义务，不受国家和他人的非法干涉。早在19世纪自由资本主义的鼎盛时期，随着人本主义思想的发展，要求平等、自由的呼声愈来愈高，意思自治理念随之产生和发展并日趋成熟，后被《德国民法典》和《法国民法典》相继传承，使其成为了民法体系中一个最伟大的成就，是近代私法制度的重要基石，有深刻的法哲学基础。意思自治表现了民事主体的各个意志在经济活动领域内依法获得的最大限度的自由。它与公平原则、诚实信用原则、国家适度干预原则以及禁止滥用权利等原则并行不悖，相辅相成，共同构成中国民事立法、司法和法律解释所遵循的基本原则，保障和促进我国商品经济的健康发展。在以不动产房产作为标的物房地产市场中，意思自治当然的发挥着其在市场中 的核心作用，房产市场中的民事法律行为是民事主体受意思自治的保护，排除人为的不正当障碍，以保证民事行为的自由开展，在具体的房屋买卖、租赁等民事活动中，民事主体可以自由的选择合作伙伴、合作形式、合作内容等，最主要的还是体现在合同领域，表现为合同自由，即合同当事人的法律地位平等原则、自愿订立合同的原则和合同内容的。虽然这三项基本原则都有其特定的含义，但它们同时都体现了当事人的意思自治原则。合同当事人的法律地位平等是意思自治原则得以实现的前提，如果当事人的地位悬殊，恃强凌弱，那么就不存在意思自治了。自愿订立合同的权利是意思自治原则的内容，自愿主要表现为当事人完全取决自己的自由意思确定合同签订的对象、形式即内容，除了法律另有规定的外，不受第三方的非法干预。

（2）意思自治的局限性任何一种自由本身都包含着某种限制，没有限制便无所谓自由。没有限制，“自由”不过是一种任性，或者是一种主观愿望，在现实生活中是不存在的。在所有的民事活动中包括房地产市场中那些具有强制性的习惯，是不能以当事人的意思而排除其适用的。法律上所讲的自由也必须是为国家法律所认可所保护的自由。个人自由必须制约于“必须不使自己有碍于他人”这样一个限度内。自由是一种权利，而限制则是一种责任。限制是对自由的制约，又是对自由的保障，他要求个人在行使自由权利是要对他人负责，对社会负责。 对意思自治进行限制是任何社会主体的行为都必须受制于国家权力。国家权力存在的目的首先是为了保障个人的自由，但是为了实现保障个人自由的目的，国家权力有时候必须对当事人的行为进行适当限制。房地产市场中的意思自治是建立在房产市场自由经济基础之上的。它以民事主体身份的抽象平等为基础和前提，以自由竞争的市场经济条件下交易信息的公开和交易对象的可选择性为客观条件。 在房地产市场中资本迅速集中导致了垄断的产生，经济主体之间的实力差距在不断扩大，房产经济生活中一方主体利用其经济实力和社会地位上的优势损害另一方利益的情况屡见不鲜，社会公众对保护消费者、劳动者等弱势群体的合法权益的呼声日益高涨，而意思自治原则在解决这类纠纷中已显得软弱无力。  ① 产民事主体之间实质上的不平等。 意思自治是建立在主体的抽象平等的基础上的，然 而这种抽象的平等愈来愈不切实际。它假定所有的民事主体的讨价还价的能力平等，却不考虑不同主体固有的经济上的、政治上的、知识结构上的差别，把社会中不同的具体的民事主体简单化了。现实情况却是，垄断条件下处于弱势地位的房产民事主体往往因为对方经济实力的强大而无法自由地表达意志，意思自治理论的前提条件已不复存在。② 信息不对称的加剧制约了意志自由的实现。 在完全的自由竞争的房产经济模式中，房产民事主体双方对信息的充分了解使其能够做出理性的选择，然而在生产社会化、商品科技含量不断提高、垄断不断蔓延的经济条件下，房产信息不对称或不充分的问题愈加突出，导致主体因信息的不充分甚至错误而做出有损自己利益的非理性的选择。③ 可供选择的交易伙伴的减少。交易对象的可选择性是实现意思自治的客观条件之一。但 随着一些房产经济组织的不断壮大，并有一定的垄断可能性，为了避免在激烈的竞争中两败俱伤，经济组织之间往往达成限制竞争的垄断协议或成立垄断组织，他们操纵着市场上各种产品和服务的价格，使消费者的自由选择权名存实亡。

2.政府在房产市场的主体中角色在房产市场充分发挥其市场作用下，房产民事主体在民法的意思自治自由下所发展的现代房地产市场中，仅仅依靠市场作用无法使房地产市场平衡，稳定并顾及社会公利益需求而发展，这就需要一个更强大的力量来，在一定的