房价涨跌中的意思自治与政府调控(二)

房价涨跌中的意思自治

从理论上来说，意思自治原则体现了权利本位，是契约自由原则的本质体现，自由意志得到了充分的发挥，从而是司法主体能够在平等自由的条件下最大限度地追求利益，并促进交易安全和降低交易成本。当事人可以根据自己选择的准据法预见法律行为的后果，维护法律关系的稳定性，有助于法院迅速确定解决纠纷的准据法，更快的解决纠纷。而传统的冲突法常利用一个法定的空间连接点指引一个特定的法律，但被指引的法律不一定未法院所了解，也不一定切合案件的合理解决，往往会相当大的盲目性，可能导致对当事人不公正的结果。

从实践来说，根据我们国家房地产业的发展历史及现状来看，意思自治下的房地产经济从客观意义上讲，可以实现独立自主，自负盈亏，依法进行自我约束、自我规范、自我管理、自担风险，并有根据市场规律享有自我经营、自我决策的权利。但是，意思自治下的房地产经济也有它的弊端，因为房地产业大部分的资金运作都是靠银行信贷和民间拆借，等到房地产泡沫无限扩大的时候，银行会出现大量的不良资产，民间拆借收不回资金也会导致民心不安，不断上涨的房价使得贫富差距增大，老百姓买不起房子，大量的资金投入到房地产业，同时影响其他实体行业的发展，致使大量社会问题增加，影响民生、国家安定。

1.房地产市场的特征

我国房地产的特征主要体现在几个方面：第一，由于我们国家对房地产业的宏观调控，房地产市场是一个竞争不充分，不完全开放的市场。在房价大幅上涨或大幅下降的时候，国家无疑会采取相应的措施对房价进行宏观调控。第二，房地产市场存在滞后性。由于房地产市场本身是一个竞争不充分的市场，在经济趋向繁荣和走向衰退时，房地产业的整体涨落幅度往往低于整个经济的涨落幅度，使得房地产业对短期经济波动反应滞后。第三，房地产对金融业的依赖性。无论是开发商还是购房者，都需要金融机构的支持，占有资金时间相对较长，而金融业对贷款的政策调整以及利息的变化给房地产市场带来了很大的影响，在一定程度上也是国家通过金融业给房地产市场带来的宏观调控。另外，房地产市场也是一个投资性和投机性相结合的市场。同样带动了整个经济市场的发展。

2.意思自治下的房地产市场带来的问题

      首先，根据我国现在政府调控下房地产业所呈现的一些特征来看，如果没有政府的调控，房地产市场将成为一个完全开放、竞争充分的市场，地产大亨任志强说过，商品房时给高收入人群建造的，而穷人的房子应该是政府考虑的事情。也就是低收入人群只限于经济适用房及保障房。而商品房的上涨速度以及在市场上的自由交易带来了富人越来越富，低收入人群对经济适用房的各种控制，也是穷人想富亦难。在意思自治下的房地产市场下，更是如此，房价大幅上涨时，贫富差距不断扩大，社会矛盾日益突出。下跌时房地产资金运作受到影响，从而银行出现大量不良贷款，国家出现金融危机。其次，由于房地产业资金占用时间长、资金大，那么，整个国家经济也将会随着房地产业经济的发展而发展，投机市场繁荣发展，实体行业资金短缺，出现困境。

      但是，意思自治下的房地产业在一定程度上也起到了积极的作用，带动了整个经济的发展，发展过快的经济会出现很多问题，这时离不开政府的宏观调控。

房价涨跌与政府调控

      在我们国家，意思自治下的房地产虽然会在一定程度上实现独立自主，带动整个经济的发展，但是会带来诸多问题，对社会造成影响，这时，政府的宏观调控就会起到很重要的作用。但是完全的政府调控不利于房地产业经济的发展，因此我们国家政府主要通过土地、银行贷款、税收三个方面依据房地产市场的不断发展进行不断的调控。

1.政府的宏观调控

    政府对房地产业的宏观调控主要从土地、银行信贷、税收三个方面加以体现，首先，从2002年起国家先后出台了一系列土地政策，希望从源头来控制土地的供有量抑制固定资产投资的过快增长，从而给房地产业降温。2005年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》，文件要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。2004年3月21日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，明确提出“三个暂停”；即在深入开展土地市场治理整顿半年期间，全国暂停农用地转用审批，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体的修改。第二，借贷政策，房地产业是资本密集型产业，资金投入大，周转时间长，因此必须有充足的资金支持和畅通的融资渠道。房地产金融市场目前尽管有一些突破，但还是没有改变融资渠道单一，主要来自银行这一现状。据初步统计，银行对企业的直接贷款曾经占房地产开发企业资金来源的30%左右，是房地产企业的第三大资金来源。但是现如今远远超过了这个比例，作为第一大资金来源的企业自筹资金，主要由商品房销售收入转变而来，其中很大一部分来自购房者的银行按揭贷款。第三，税收政策，税收政策对房地产市场起到的调控作用表现在三个方面：一是房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度撒谎那个抑制价格飙升，二是通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标。三是改革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为。原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地租金，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格，提高房地产市场的有效需求。[张永岳，陈伯庚，孙斌艺《房地产经济学》

]

2.政府干预对房价涨跌的影响

我国政府对房地产业的干预效果较为明显，主要体现在1993年至1998年对住房制度的改革，使得2002年房地产价格开始不断攀升，而2003年央行出台文件提高信贷门槛，紧缩资金链开始调控逐步攀升的房地产业，接着几年国家相继出台了许多政策抑制房价的上升，不断提高存款利率和贷款利率，到2007下半年，部分地区的房价已经有所回落。而2008年受金融危机的影响房地产业发展进入低迷，为了适应国内国际经济发展，国家又出台宽松的信贷政策以鼓励住房消费，为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底，2010年初果断出台各种调控措施，更加促进房地产业健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。2013年3月1日，楼市调控新政“国五条”细则落地，其中“个人售房需按转让所得20%征收个税”一项备受关注，引发各地二手房市场火爆交易，个税如何征收、房产税是否扩围等也成为时下最热门的讨论话题。

总之，房地产业的意思自治和宏观调控缺一不可，必须很好的把控，纯粹的意思自治或完全的政府调控都是不可行的，随着房地产市场自主经营，自由发挥的同时，房价的大幅涨和跌，政府的宏观调控起到了稳定市场的作用。

参考文献