小产权房法律问题分析(二)

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会矛盾。

五是小产权房扰乱了房地产秩序,使得一些不法房地产开发商通过非法途径拿地,从而非法牟利,干扰了国家正常的房地产秩序。同时,小产权房问题已成为我国土地管理中的一个比较突出的问题,其导致新增建设用地总量失控,影响国家的粮食安全和宏观调控。小产权房对耕地资源的保护和持续利用是一个严峻的考验,容易造成国家对土地资源管理的失控。如果耕地面积再减少1.5%,国内粮食将不能自给自足,中国将在粮食问题上处于受制于人的危险境地。

（二）小产权房转正的开始动机和过程中也会出现一些比较棘手的问题

一是小产权房的“转正”难度非常大，因为涉及到土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的收益问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，矛盾非常大，问题非常多；

二是小产权房的产生有其历史背景。首先城市过高的房价，让小产权房有了人群，与其高额购买大产权房，不如实惠地买小产权房；其次农村等乡镇土地政策的漏洞，让其产生得到了发展；

三是小产权房在转正方面，从根本上来讲，它首先是农村集体土地入市的问题，但是它又比集体土地的入市流转还要复杂。因为有法律问题、公平问题，比如有网友说当年我以高价买的商品房，而他是以很低的价格买的小产权房，如果补一点钱就能够转正，这是不是太不公平了？所以不能顺利转正，没有公平，何来交易？

面对小产权房存在的一系列问题,我们必须谨慎对待,妥善处理，从事物的两面性来分析。对此,当然不能像地产大鳄任志强所说一炸了之,这样除增加表面的GDP外而毫无益处,但是更不能大开小产权房的闸门,任其自由发展下去。

三、解决小产权房问题的对策建议

（一）分别对待,分类处理。我们不能简单的将小产权房一概否定处之,应分别对待,分类治之,尽可能实现多方和谐共赢。首先,分清小产权房是建设在规划圈内还是建设在规划圈外。对于在规划圈内并且符合土地利用规划的房屋类型为普通住宅的小产权房,可通过补办手续的方式、缴纳土地出让金使后赋予其合法身份,可以经济适用房等政策给以适当的优惠;在规划圈内,但是建设的是别墅类住宅,则可加征奢侈品消费税等税费予以限制惩罚。而对于不符合规划的则要坚决制止,并予以拆除,以维护商品房市场的稳定、有序、健康发展。如果小产权房建在规划圈外,小产权房建设占用的土地不属于耕地性质,并且难以通过开发、整理、复垦为耕地的土地建设的小产权房,也应该通过补办相关手续,使其合法化;而对于在规划圈外,非法占用耕地建设的小产权房,违反土地利用规划的必须坚决拆除,以维护法律的尊严,保护有限的耕地。

（二）改革集体土地利用使用权。目前,《中华人民共和国土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立完整的集体所有土地法规体系,集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。集体土地管理法规的缺位,使我国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。对于小产权房问题,如大禹治水一样在于疏而不在堵。鉴于小产权房问题已经远远超越了单纯的经济和法律层面而上升为社会问题,对其治理的根本并不仅在于惩罚购买小产权房的人。单纯的惩罚,只会激发矛盾并加剧社会心理上的不公平感。毕竟,违法并不仅自购买小产权房的那一刻开始,如果要一并追溯,人们显然也有理由认为,也许正是因执法不严,才导致了有法不依。因此,小产权房的一个的治本之策就是重新审视我国农村集体土地所有制,改革集体土地所有制,推进集体土地使用权改革,承认农村集体土地所有者的权利,修改农村集体土地所有权转让中的不合理规定,让农民真正成为土地的主人,实现农村集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”。

（三）加大住房改革力度。人们购买小产权房是为了解决住房问题,如果房地产市场可以正常满足人们有承受能力的商品房时,我想人们不会甘冒风险去购买小产权房。小产权房的廉价在于其土地成本,根据国研中心宏观部的一份研究报告显示,2000-2004年土地成本上涨50%才是房价上涨的主要动因。因此,必须加大我国住房改革力度,建立多重的住房保障体系,真正实现居者有其屋。政府可以拿出一些土地,有计划的建造经济适用房或廉租房或鼓励合作建房,减免相关税费,压缩开发商利润,结束房地产业暴利时代,那么产权房与“小产权房”的房价就不会有太大出入。因此,治理小产权房问题,必须加大住房改革力度,将相关利益主体从房市中剥离开来,将其收益调控在一个合理范围内,结束我国房地产业的暴利时代,让利民生,建立惠及全民的住房体系。

解决“小产权”房的方案很多，不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对“小产权”房的其他变通处理方案。例如，将这些房屋变成经济适用住房或者廉租房，用于当地社会保障，也省去了补交相关税费的麻烦；或者将这些房屋用作政策性租赁房由政府定价，交给农民组织管理。（例如，《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行规定》第20条规定：“集体建设用地可以用于工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋。”）这样可以合理降低土地补偿费用，用租金作为农民稳定的长期收益，以解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。

总之，小产权房问题的解决对策包括两个方面，一是对现存小产权房的处理，二是对城市住房制度的改革。前者是堵住小产权房的源，后者为解决中低收入者购房的流；只有这两个方面共同努力，不可偏废，才会有效解决小产权房问题。随着经济的发展和保障住房制度的改革，相信小产权房问题会尽快得到有效地解决。

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