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浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)
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地方政府是房地产市场调控政策执行的主体,应该确定地方政府在房地产市场调控中的主导地位,提高地方政府落实宏观调控的积极性。首先,房地产市场调控政策由各地方政府根据区域房地产市场的实际情况来制定,然后报送中央政府审批,改变以往由中央政府向地方政府下达任务的方式; 其次,改善地方政府的绩效考核体系,改革地方官员的核标准,在考核标准中减弱 GDP、城市化率等经济指标,增加中低收入居民住房情况等民生指标,将房地产市场调控效果纳入地方政府绩效考核; 再次,降低中央政府经济发展规划的集权性,中央政府应尽量
避免规划全国性的经济增长点,应鼓励地方政府根据自身特色,制定本地区房地产发展的可行性方案,寻求适合自身的经济增长点。
3.3建立层次分明的住房供应体系
今年以来,租售并举、租售同权、共有产权等政策已逐渐落地,可以预测,今后楼市的长效机制将重点关注住房制度的供给管理,按照供给侧结构性改革思路,完善住房供给和保障体系,有效调整供给结构。大力发展住房租赁市场,加大对新市民的公租房保障力度,鼓励租赁消费。因地制宜发展共有产权住房,继续推进城镇棚户区改造;加强城乡统筹和区域协调。
3.4加强对房产持有环节的征税管理
房地产调控政策的另一个长效机制体现在开征房产税,合理设置房产税税率,从根本上扼制房地产投资投机,降低地方政府经营土地财政的冲动。要做大做好资本市场,增加优质投资品供应,扩大投资渠道,引导资金从房地产市场转向其他市场,特别是实体经济领域。
3.5不断调整和改进调控措施,建立全面长期的调控机制。
房地产市场调控不是朝夕之功,应该建立全面长期的调控机制。我国房地产市场调控一直都是在“波动—调控—波动—调控”的循环之中发展,调控政策多、密集度大、分布领域广,但是效果不佳。造成这种局面,一方面是由于出台的调控政策没有得到有效的落实,调控效果大打折扣; 另一方面则是由于调控手段和措施本身的缺陷和局限,导致调控效果不尽如人意。反思和总结过去的调控经验
教训,需要在原有调控政策的基础上,根据市场变化,不断地去调整和改进调控的措施,建立全面、长期的调控机制,确保调控的良好效果。
3.6完善配套政策,合理调控房价 。
房地产调控需要一系列的配套措施。这些配套制度包括考核机制、税收制度、征地制度、土地出让制度、投资监管、户籍制度改革等。增加普通住房的土地供给,合理调控房价,满足普通居民的住房需求,实现房子是用来住的本质需求。政府要把增加中低价位普通住房的土地供应落到实处,确实提高普通住房建设的比例,并写入到土地拍卖条件中,结合各地实际,提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,以保证中低价位、中小套型住房的有效供给.
3.7严抓住房保障制度,让“保障”名副其实。
目前,我国大部分区域已经建立了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房为主体的住房保障体系,随着保障性住房的大量开发建设,这些住房确实
能改善一些群体的住房需求,调节供求矛盾。但事实是,需要保障性住房的群体却没能住上保障性住房,而那些不符合保障性住房的群体却被“保障”上了。当前住房保障制度需要亟待完善,首先,要严格其进入和退出机制,让保障性住房真正惠及民生; 其次,地方政府既要管建,还要管建后的分配与监管;再次,要根据区域社会经济的实际情况,不断调整保障性住房的准入门槛,让更多的中低收入者享受到保障性住房的政策,让“保障”名副其实。
四、总结
我国的房地产市场是一个充满争议的市场,中央政府对于它的干预强度远远超过了其他产业,但是,中央频繁出台的调控政策并没有达到其预期的目的,房地市场所存在的问题始终没有得到有效的解决,即存在着政策失效的问题。因此如何从制度上进 行创新和改进,必将是中央最为关键的选择。
自我国房地产业起步以来,房地产调控就一直如影随形,在频繁的调控政策背后,我国楼市的走向正发生着巨大的变化。曾经被看作是优良投资品的房屋正在回归“是用来住”的属性,房地产调控政策也将从原来的被动应对向建立长效机制的转变,可以预见“调控”仍将在未来房地产市场发展中继续存在并发挥其重要作用。
五、参考文献
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[2]魏宗凯,叶锋. 房地产调控再奏强音“有保有压”意在维稳[N].中
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[3]余建源.中国房地产市场调控新论[M].上海: 上海人民出版社,
2009: 102—103.
[4]杨玉珍,文林峰. 抑制房价过快上涨宏观调控政策实施效果评价
及建议[J]. 管理世界,2005,( 06) : 153—154.
[5]吴艳,王佑辉,鲍俊升.房地产市场调控政策的综合效应研究[J].中州学刊,2013(4):35—39.
[6]刘松松.房价对产业结构的影响及国家调控房地产市场政策的分析研究[D].山东大学,2012.
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