电气工程
会计论文
金融论文
国际贸易
财务管理
人力资源
轻化工程
德语论文
工程管理
文化产业管理
信息计算科学
电气自动化
历史论文
机械设计
电子通信
英语论文
物流论文
电子商务
法律论文
工商管理
旅游管理
市场营销
电视制片管理
材料科学工程
汉语言文学
免费获取
制药工程
生物工程
包装工程
模具设计
测控专业
工业工程
教育管理
行政管理
应用物理
电子信息工程
服装设计工程
教育技术学
论文降重
通信工程
电子机电
印刷工程
土木工程
交通工程
食品科学
艺术设计
新闻专业
信息管理
给水排水工程
化学工程工艺
推广赚积分
付款方式
首页
|
毕业论文
|
论文格式
|
个人简历
|
工作总结
|
入党申请书
|
求职信
|
入团申请书
|
工作计划
|
免费论文
|
现成论文
|
论文同学网
|
全站搜索
搜索
高级搜索
当前位置:
论文格式网
->
毕业论文
->
工程管理论文
浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(二)
本论文在
工程管理论文
栏目,由
论文格式
网整理,转载请注明来源
www.lwgsw.com
,更多论文,请点
论文格式范文
查看
1、金融政策
自2003年开始,央行陆续颁布了一系列政策,其核心是提高商业银行和开发企业自有资本金率、严控信贷规模、加息、取消个贷优惠等,旨在抑制房价的快速上涨和房地产投资过热的现象。这些政策的实施,对调整房地产市场起到了积极的作用,但由于政策的不够细化,也带来了一定的负面效果。
如2005年3月17日央行颁布《调整商业银行自营性个人住房贷款的政策》,一是取消了个贷优惠,二是对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%。该政策在一定程度打击了炒房者的投机行为,但由于个贷利率和首付比例的提高,增加了消费者的购房成本,因此在一定程度上也遏制了广大自住消费者的需求。其中,影响最大的就是中低收入的消费者,每个月虽然只需多支付几十元,但对其微薄的收入而言,相对提升的幅度还是较大的;在房价上涨过快的地区,提高住房贷款首付比例,更是将普通消费者拒之购房的门外。这与政府保障中低收入群体的住房需求政策是相违背的。我国房地产市场的起步与发展依赖于住房制度改革中个人消费信贷的支持,目前在个人住房消费中,绝大多数家庭仍然对银行信贷有较大的依赖性,可以说银行的信贷支持是帮助中低收入阶层实现住房梦想的一个不可缺少的条件。然而,在对房地产市场宏观调控中,取消个人贷款优惠会对这部分人购房造成影响。因此,央行颁布政策打击房地产市场的投机行为时,要注重区分自住性需求、长期投资需求和短期投机需求,体现“鼓励消费、规范投资、抑制投机”的调控方向。
中央银行颁布政策要求各商业银行提高对第二套和高档住宅的贷款利率和首付比例,但在执行过程中却受到了重重阻力。由于目前,我国对高档住宅的界定标准还有很大争议,单纯以面积和容积率来界定并不能体现出住房的真正质量,很难让消费者信服;各商业银行没有联网,无法信息共享,对其是否是第二套住房也很难界定。该政策在实行中受到了限制,调控的效力被削弱。
新信贷政策规定了房地产开发的自由资金比例不低于投资项目的30%,但由于我国现行的房地产项目多采用分期开发,项目的资本金没有明确的规定和标准去计算分期的规模。如一个100万平方米的小区,开发商一个楼一个楼去建,项目资本金是按一个楼还是几个楼计算,无法分清,项目资本金在分开发中形同虚设。从另外一个角度来看,国家对银行的金融管制已超过了商业银行自主经营的范围,宏观调控的手段限制了银行作为自营性企业的发展,当国内银行被调控与限制而放弃对个人和企业的贷款支持时,就等于将市场拱手让给了外资银行。据戴德梁行最新研究表明,有62%的机构投资者希望在2006年和2007年投资中国市场。并且,今年年底就要对部分境外银行开展人民币业务,简单的用限制信贷规模进行宏观调控将对市场无能为力。因此,国家在制定金融政策时,一定要慎重。
2、土地政策
从2002年开始,国家陆续出台了一系列的土地政策,从土地的“招拍挂”,整理开发园区到三个暂停、8.31 大限等。政府期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长,从而来给房地产市场降温。但在政府的土地供给政策变化之前,开发商就有了大量的土地储备,国家对用地规模的限制,并不能有效限制当前房地产的生产和投资规模,只能对几年以后的房地产市场产生影响。国家发改委发布的数据显示,2005年房地产投资的增长率依然是牛气冲天,1月份~2月份投资增长率高达27.1%,在全部4222 亿元的城镇固定资产投资中,房地产占了28.4%,达1200 亿元。这说明政府要想通过控制土地供应量来给房地产投资降温的做法在当前收效是不会大的。
另外,由于市场信息不对称,消费者对我国现有城市的土地供给情况和房地产产品供给情况不明晰,在国家严格控制土地一级市场的源头时,会使消费者认为土地和房屋的供给减少,地价和房价必然上升,加上部分经营者的炒作,更刺激了消费者的购房欲望,使本来就不成熟和理性的房地产投资和消费行为更加盲目,从而造成房价持续上涨。据国家发改委发布的数据显示,2005年第1季度,全国35个大中城市房地产价格快速上涨,房屋销售价格同比增长9.8%,土地交易价格上涨7.8%,住宅用地价格上涨9.6%。
目前国家对房地产市场进行宏观调控的目标是既想降低房价又要降低投资规模,而从经济学的角度来说,要降低房价,必然要增加投资规模,加大房地产市场供应,要降低投资规模,必然导致房地产价格的升高因此这次调控政策错综复杂,政策之间也有打架的问题,要达到调控目标必须根据各地区的具体情况政策有主有次,处理好降低房价和降低投资规模二者的关系,避免政策的相互干扰。
3、税收政策
2005年5月国家颁布了《关于加强房地产税收管理的通知》,对个人购买住房不足两年进行交易的,销售时按其所得的收入全额收取营业税,个人购买普通住房超过两年进行交易的免征营业税。对个人购买非普通住房超过两年进行交易的收取差额营业税。该政策给了投机者一个明确的信号,政府在打击炒房行为,政策效应使部分投机者已退出房地产市场,市场交易量明显减少。但同时也有一些具体的问题,个人购买住房的时间界定问题,是从签订购房合同开始算,还是从取得房地产产权证时间开始算。在实际中从签订购房合同到取得房地产产权证,少则一年半载,多则几年时间,还有根本拿不到产权证的情况,对此问题不做明确的规定,政策将难以落实,也容易被投机者钻空子。
另外这次对个人销售住宅的政策调整只涉及到营业税,而契税、土地增值税、个人所得税的政策仍按以前优惠政策执行,政策缺少合力效应,削弱了其打击投机的力度。
三、当前房地产市场状况
尽管“泡沫论”、“过热论”不绝于耳,到2008年人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来,甚至2008年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。2008年1~5月,全国房地产共完成土地开发面积3 771万一,同比增长43.7%。房地产施工面积达到43 112万m2,其中新开工面积14 355.8万m2。房地产开发到位资金3 105亿元,同比增长35%,比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中,房地产开发企业自筹资金971亿元,同比增长39.5%;国内银行贷款790亿元,同比增长35.9%;利用外资50亿元,同比增长15%,也呈现恢复性增长态势。2008年前5个月房产累计竣工面积4 076万m2,同比增长18.7%,其中,商品住宅竣工面积达3 392万m2,同比增长17%;商业用房竣工面积同比增长37%。另外,从销售情况来看2008年1~5月份全国实现商品房销售4 564万m2,同比增长20.3%。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么,怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢?
(一)、国民经济的持续快速增长
首页
上一页
1
2
3
4
下一页
尾页
2
/4/4
上一篇
:
浅析建筑项目管理中质量、成本 和..
下一篇
:
浅析我国的房地产市场调控政策和..
Tags:
浅析
我国
房地产市场
调控
政策
及其
效果
【
收藏
】 【
返回顶部
】
会计论文
电子机电论文
金融论文
电气自动化论文
模具设计
化学工程与工艺
机械设计
电子通信论文
英语论文
行政管理论文
物流论文
电子商务论文
法律论文
国际贸易论文
财务管理论文
人力资源论文
市场营销论文
土木工程论文
工商管理论文
工程管理论文
汉语言文学论文
教育管理论文
测控专业论文
交通工程论文
旅游管理论文
新闻专业论文
艺术设计
教育技术学论文
应用物理学论文
轻化工程论文
德语专业论文
给水排水工程
服装设计与工程
食品生物技术
材料科学与工程
电视制片管理
工业工程论文
文化产业管理
包装工程论文
印刷工程论文
信息管理论文
制药工程论文
生物工程论文
电子信息工程
信息计算科学
电气工程论文
通信工程论文
水文与水资源工程
医疗保险实务
生物医学工程
动物医学毕业论文
书法专业毕业论文
计算机论文
物流专业毕业论文
营销专业毕业论文
人力资源毕业论文
工商管理毕业论文
汉语言文学毕业论文
法律专业毕业论文
历史学论文
其他专业论文
护理学毕业论文
数学教育
数学与应用数学
心理学专业
信息管理专业
现代教育技术
电子商务毕业论文
财务会计毕业论文
教育管理毕业论文
小学教育毕业论文
学前教育毕业论文