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浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(三)
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近几年来,我国国民经济增长率持续超过7%,高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大,大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费,从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长,也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长,这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求,为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体;另一方面,也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次,从而推动着住房品质的不断提升。因此,经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。
(二)、体制与机制的市场化
长期以来,我国主要靠国家和集体来建房分房,这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革,把建房与购房一同推向市场,从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入,使建房者成为自负盈亏的法人,购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化,催生了当前这个世界上最大的房地产市场,而这个巨大并且日益增长的市场需求,正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。
(三)、与消费观念更新配套的住房按揭贷款
市场经济不但提升了购买力,更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者,大多数不会等到攒够钱以后再去买住房,而是充分利用住房按揭贷款来实现“居‘:有其屋”。据统计,7I%以上的购房者都会选择利用银行上,乃贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6 000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。
我国市场规律证明:一个谁都能赚到钱,甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。市场自我调控和释放风险的信号已经显现。
第一,商品房空置率增加,超过风险控制线。虽然从200年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后,我们很难查找到有关窄置量最新、最权威的资料,但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息:“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点,比上年同期增加2.9点。作为逆指标,此项指数增加,表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。”2008年1~5月份,全围商品房空置面积增长幅度为8.2%,明显高于上年同期增长2.3%的水平。该报7月1日还披露:到2002年7月,全国商品房空置总量在12 000万m2以上,其中空置超过一年以上的占50%以上,占压资金超过2 500亿元,居中国各行业不良资产之首。并进一步指出,眼下的“商品房空置率”应该在26%左右,而美国商品房空置率约为7%,香港3%~4%。当空置率超过10%的时候,就已经是超警戒线运行了。
第二,房地产市场仍在升温,业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7 378亿元,比上年增长29.8%;而2008年前5个月,房地产到位资金已达3 105亿元,同比增长35.9%。就是在这种情况下,传统的家电厂家“海尔”、“美的”、“TCL”、“康佳”正在大举进入房地产,饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司,诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”,甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张,一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中,新企业持巨资再度猛烈加入,势必加剧房地产市场的风险。
第三,房价增幅回落,销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。2008年前5个月全国商品房平均价格为2 290元/m2,同比下降3.3%,增幅比上年回落15.6个百分点;商品房销售面积为4 564万m2,同比增长20.3%但增幅比上年同期同落8个百分点。
我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”,但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态,因为这直接关系到住房金融的经营取向,同时也是优化信贷资源配置,引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。
面对我国房地产业发展的现实,住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾,约束房地产开发,拉动市场消费需求,提高市场购买力,消化现有卒置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置,提升国内房地产业竞争能力,提高住房金融服务质量,推进住房金融市场化,促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。
四、房地产市场政策调整的建议
(一)进一步完善房地产市场信息披露制度
根据前面的分析,房地产开发商和消费者之间存在严重的信息不对而影响房地产市场宏观调控的效果。这就要求政府要进一步完善房地产信息披露制度,建设信息透明化的房地产市场。尽快建立公正房地产交易制度、建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指和信息披露制度,尽力营造一个充满竞争的市场。
(二)引导消费者树立合理的住房消费观念
政府应加强政策舆论导向,引导消费者改变一步到买新房的消费观念,提倡根据消费能力形成“租、购并举”的科学消费合理引导普通居民形成多元住房梯度消费理念。根据民居收入层次,设计贴租、贴价、多层次的住房政策体系。并按照实际需求重点安排中低价位、中小套型品住房的供地计划和建设计划。
(三)把握好对房地产市场宏观调控的手段
政府要根据不同时期房地产发展的特点以及出现的问题,采取适当手段。当前,随着中国房地产市场的不断完善和发展,政府要改变过去手段为主的宏观调控局面,对房地产市场的宏观调控要以经济手段为主以行政手段和法律手段,尽量避免政府对房地产市场的直接行政干预以的连续变化。
(四)提高地方政府落实宏观调控的积极性
首先,降低中央政府经济发展规划的集权性。中央政府在制定决策量避免规划全国性的经济增长点,应鼓励地方政府根据自身特色,制定本地区房地产发展的可行性方案,寻求适合自身的经济增长点。而且,地促进社会的和谐发展,而不是更多地强调经济增长。其次,改善地方政府的绩效考核体系。一方面,要改革地方官员的核标准,在考核标准中减弱GDP、城市化率等经济指标,增加中低收入居情况等民生指标,允许一些地区零增长甚至是负增长;另一方面,改革分税制度,使地方政府的事权和财权相对称;同时,改革土地收益制度将地方政府的土地出让金收入收归中央政府,减少地方政府对土地收入并监督控制地方政府为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧的执行。
(五)针对不同的对象,实施有差别的调控政策
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