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浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(四)
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对房地产市场的宏观调控要做到因地制宜,避免“一刀切”。在制产宏观调控政策时,不仅要从房地产行业入手,分析和把握房地产业发体水平,而且还要从空间角度进行透视,分析不同区域房地产业发展的以及房地产业发展的空间差异,针对不同的对象实施有差别的调控政策房地产政策的目标是保证居民的住宿条件,避免房价大起大落,为经济平稳发展创造良好的客观环境。
房地产业与宏观经济关系密切,过度波动将会影响宏观经济的稳定。房价大幅回落将引起一系列经济乃至社会问题,不应当追求房屋降价,不应当以房地产具体价格为目标进行调控。房地产作为一种商品,其价格只能在市场交易中确定,政府很难设定一个合理价格,政府如果进行价格管制,可能导致政府失灵和短缺,或是导致开发商供应低质量住房,损害市场效率,且政府干预效应往往滞后,产生负面效果.政府不应当以打击投机炒房为目标,提高交易税费无助于实现调控目标。在现实世界中,由于信息不对称,居民购房是为了“自用”还是“投机”,常常很难区分,绝大多数购房者还是以自住为主,打击投机的政策常常伤及无辜 对房地产的调控手段应以间接手段为主,政策应当保持稳定性和连续性。2004-2007年,中央政府曾经多次采取直接微观干预,但效果不佳。
例如2006年政府曾经规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”,本意是增加小户型供应量,抑制泡沫。但由于缺乏有效监控手段,地方政府也无意强力推行,出现了一些开发商把一套大户型名义上分割成两套房,规避户型限制的现象,目前这一政策已名存实亡。政府不稳定、不连续引起了更多的不确定性,一定程度上加剧了风险。例如,中国政府多次通过调整交易税、按揭比例、户型比例来压制或是刺激楼市,但决策过程不透明,市场上对政策调整缺乏稳定预期,流言、小道消息满天飞,往往制造了新的不确定性,引起市场波动。短期调整政策——货币政策和金融政策相结合。建立全社会个人信用制度,加强对个人收入的审查,控制房贷风险。目前房贷的发放缺乏客观标准,对客户素质审查粗疏,不利于控制风险。鼓励房地产融资多元化,限制银行直接融资,建立金融风险监管体系。目前,银行相对房地产相关行业发放贷款比例过高,风险过于集中。对于素质较高的房地产公司,可鼓励其上市,通过直接融资避免风险集中于银行政策应逐步推行,避免对市场产生过大的冲击。长期政策——深化土地制度改革,建立住房保障制度。改革土地管理制度,抑制地方政府推动土地和房地产价格上涨冲动。土地出让收益应纳入预算内管理,明确其来源和用途。土地出让收益不应该成为地。方政府的小金库,必须加以严格管理。增加土地供给渠道,在保障耕地的前提下,采用适当政策引导农村宅基地、小产权房上市流通。建立廉租房供应保障制度,建立独立机构,提供低成本低质量住房,为房地产市场提供稳定器。政府应当采用廉租房政策,建立廉租房基金,每年从卖地收入中按比例播出资金建设廉租房。从香港等地经验来看,经营廉租房与开发商盈利目标冲突,应当通过成立独立的政府部门,负责建造、管理、运营廉租房。 具体政策措施——卖地收入转为土地税,小产权房征税后转正,建立垂直化福利住房运营公司。为了管理卖地收入,可考虑把卖地收入转为土地税,由税务部门统一接收管理。考虑到目前客观现实,土地税应当设为地税,绝大部分应由地方政府支配使用,小部分上缴中央政府,需纳入预算内管理,接受监督,超预算收入部分纳入地方财政储备。现有小产权房可补税后转为正式产权,宅基地和农村集体土地通过审批、缴纳土地税后可以转为商用,新建违规小产权房将不予承认。考虑到既成现实,已建成的小产权房可以在缴纳一定税费后,逐步予以转正,认可其产权,予以大赦,规定一定年限后可上市流通。同时,设计合理的农村集体土地流转制度,规定农村集体土地在缴纳一定额度税费、得到政府许可后。可以进行商业开发;规定公布后,未来新建小产权房,一律不予承认。
为避免冲击市场,相关政策要逐步推出。建立一个直属中央的国有企业,主管廉租房、两限房等福利住房运营。这一企业的运营资金来自地方政府上缴的部分土地税,建立独立的审核运营体制,在税收方面享受优惠,主要以建设廉租房为主,需跟踪监管房屋的使用情况,长期居住的廉租房可平价转让给居住者。
五、结论分析
住房是人们不可缺少的基本生活资料,住房问题是一个重大的社会经济问题。这个问题解决的好坏,直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划,而且需要计划调控。房价是住房市场的核心,一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低,以及上涨的幅度与人们的生活息息相关,怎样调控也成为各国政府面临的课题。近年来,我国住房价格的迅速上涨,既有客观的原因,也有人为的因素,房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅,调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题,房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。
参考文献
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