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浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)
本文ID:LWGSW106329
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(一)土地政策调控
土地调控一直是国家宏观调控的重要手段,本轮调控方向主要是紧缩地根, 盘活存量土地,增加有效供给,确保适度土地供应量,逐步建立梯度土地供应体系,尽可能满足不同层次住宅需求。
从2004年以来代表性的土地调控政策包括:
2004 年 3 月, 国土资源部、 监察部联合发布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》, 要求各地 2004 年 8 月 31 日以后, 所有经营性土地全部通过“招拍挂” 出让;
2006 年 12 月, 国土资源部发布了新版限制和禁止用地目录, 别墅类房地产开发、高尔夫球场等用地被叫停, 低密度、 大套型住宅项目则被列入受限名单;
2008 年 9 月, 国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,要求土地出让金必须在全部付清后方可办理土地用地使用权证书; 此外, 还明确规定工业用地也必须通过招、 拍、 挂的公开方式出让;
2012年3月,建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见中提出凡新审批、新开工的商品住房,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到总开发面积的70%;
2017年2月,国土部土地利用管理司表示,要坚决贯彻落实中央调控政策不动摇,坚决促进房地产市场健康平稳发展,保障性安居工程用地坚决应保尽保,违法违规用地坚决打击,一手抓以保障性安居工程为主的住房用地供应,同时也要抓紧已供土地的开发利用建设,及早形成有效供应。
(二)税收政策调控
财政作为政府宏观调控的主要手段,同样在政府资源配置和调控房地产市场中起到重要的作用。如政府通过加大城市基础设施建设的投资力度,改善投资环境和城市区位功能,从而有力拉动经济增长,带动房地产业的发展。通过调节房地产业的有关税费,增加或降低房地产开发的成本,影响和调控房地产市场。
2010年7月,国税总局出台相关通知《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有问题的通知》,要求自 8月1日开始,国内居民在进行个人二手房转让时,所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税,该税率为固定的 20%;
2017年1月,国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳,该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行,标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代。
(三)住房供应调控
2005年5月, 国务院转发了建设部等七部委制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,被称为25号文。这份“意见”要求,做好供需双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费。 “加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度”被着重提了出来;
2016年8月,国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (24号文),强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这也标志着政府加大保障性住房供给的决心和改善住房供应结构的调控导向。
三、我国房地产市场宏观调控政策效果分析
(一)优秀成果
1.房地产市场过热现象得到缓解
房地产投资增速在06年触底后反弹从近年来房地产投资与固定资产投资增长情况看,两者在 03 年维持在 30-40%的高位,并在04年2月达到历史峰值。 随后在紧急出台的宏观政策调控下迅速回落,房地产开发投资增速在05年下半年跌到了25%以下,开始显著落后于固定资产投资,到06年2月下探到 19.4%的谷底。尔后房地产投资增速开始逐步回升,进入07年更呈现出加速上升的态势,增速轻松越过了25%的合理水平,并反超固定资产投资,显示出偏热的迹象。
从全国三大区域的房地产投资情况来看,中部地区的投资增速一直处于较高水平,近年来始终维持在 25%以上;西部地区则从 05 年以后超越东部,紧跟中部的投资步伐;而经济最为发达、投资占比最高的东部地区,投资增速从 04 年开始下降,06 年在低位徘徊,07 年有所反弹,但仍处于 25%以内的合理水平。
2.国内房价涨速下降
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