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浅析我国的房地产市场调控政策和效果(三)

本文ID：LWGSW106329

价格:128元

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房价快速上涨的格局得到有效抑制。针对房价涨幅过快的宏观调控措施从 04 年开始就密集出台， 05、06年还专门发布了关于稳定房价的指导意见，政府企图通过抑制投机和投资需求来平抑房价，然而在种种因素共同作用下商品住宅供不应求的市场矛盾并没有得到有效化解，房屋销售价格持续上升。

根据统计局公布的全国房屋销售价格指数，国内房价上涨速度在 04 年下半年至 06 年有所放缓，但是07年又开始加速上扬，在2007年12达到顶峰后，随着宏观调控政策力度的加大，2008 年，全国房屋销售价格指数有所回落。在房贷新政颁布后，市场笼罩着浓郁的观望气氛，许多住房需求者持币待购。全国各大城市住宅销售面积同比有所下降。

3.房地产土地开发量得到控制

房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%，但经济适用住房用地供应量所占比例比上年提高了0.7个百分点，房地产开发企业本年购置土地面积比上年减少了4%，完成开发面积比上年增加了5.2%。

（二）依然存在的问题

1.住房保障制度不完善，低收入家庭住房难问题得不到解决

低收入的家庭买房依然是“奢望”，主要是因为一是住房保障体系不健全，政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。三是住房保障制度不落实。大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。

2.体制问题制约地方政府落实住房调控政策

体制问题制约地方政府落实住房调控政策的积极性。主要体现在：一是地方的发展水平是考核地方政绩的主要指标，房地产业投资速度和房价涨幅回落直接影响地方经济。二是土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。三是落实中低价住房和完善住房保障制度的资金来源不明确，需要地方政府自己筹钱，几个因素都直接影响地方利益。

3.收益问题导致房地产开发建设中低档住房的积极性

中低档住房是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，进行招标，是在一定行政限制下的市场化行为。开发商追求的是投资收益，其结果一是在满足开发商收益的条件下竞出的房价可能偏高（广州已有先例），二是因预期收益低开发商不积极参与。同时，中低价位房在销售环节缺乏可操作性，包括购房人的资格审定、住房的销售程序、监督管理等都没有详细规定，措施难以有效落实。

四、对我国房地产市场宏观调控的反思

（一）需要设立房地产市场监控管理组织

鉴于房地产业在国民经济中的支柱地位，以及实现住宅小康在全面建设小康社会中的关键性作用又因为房地产业牵涉面广，多部门多头参与管理使得与房地产政策相适应的行业配套措施不够协调，或难以实施，或不能及时出台以及房地产市场具有极强的属地性和市场客体具有面积大、分布广的特点，建议设立中国房地产监督管理委员会，统筹协调有关部委的行政行为，加强执政能力，进而加强对房地产市场的调控力度和监管力度，房监会主要职能如下：

一是全面、及时、深入地分析房地产市场形势，做出权威性的判断，为国家决策提供科学依据。房监会应联络协调各部门、各方面的科研力量，作好房地产市场的预测，制定有效的宏观调控政策，建立科学规范的房地产开发调控体系和市场干预机制，优化组合房地产业稳定发展的政策，促成房地产市场竞争有序，进而促进房地产业乃至国民经济持续健康发展。

二是促进住房社会保障体系建设，推进全面小康社会的实现。房监会应派驻各省建立办事机构，以监督各地经济适用住房政策、廉租房制度的落实情况以及普通商品住房供应情况。

三是检查房地产开发中占用土地的情况，查处房地产交易中土地收益的流失。房监会驻各地机构，应协助各地国土、城建等主管部门，依据省域城镇体系规划、城市总体规划及土地利用规划，检查该行政区域内房地产开发用地情况，督查房屋隐形市场的隐形交易。

（二）国家要限制炒房行为

投机炒房使具有垄断性土地及住房资源停滞于“投资”环节，这是对资源的浪费，并使不可再生的土地资源被滥用于少数人牟取暴利，使地产成为少数富人向一般社会公众赚取超额利润的工具。政府应实行购房累进制税率，随着个人买房数量的增加，其缴纳的税收费用逐级提高，以此来约束炒房投机行为。

对空关商品房，因它使所占用土地也在闲置，应依据《城市房地产管理法》第二十五条，征收土地闲置费。待条件成熟后，再开征不动产闲置税。要学习国外近年来在大城市征收的房屋空置税的经验，使税收集中在那些收入高、房产多而空置造成资源浪费的人身上。

（三）针对中低层收入家庭建立适当住房体制

住房市场需求的主体是普通中低收入居民家庭，住宅供给也应该以大众化需求住房为主体，政府作为宏观经济的调控者，出于保持社会稳定、社会公平的考虑，应把住房保障体系建设当作政府责无旁贷的职责。在土地一级市场，应优先供应经济适用住房、普通商品住房建设用地，保证源头供给，同时限制高档住宅用地，尤其是别墅、度假村建设用地，实行源头紧缩。为了发挥经济适用房对商品房市场有效的分流作用，政府应该加大对经济适用房的建设和管理力度。

首先，应该加大对低价房和经济适用房建设用地供应力度。而对于高档住宅用地，要尽量不批或者少批。中国土地资源有限，一定要把有限的土地资源用在为急需的普通百姓住房建设上，而不是首先满足个别富人的需求。

其次，政府应该加强对经济适用房项目的土地管理。在批地之前，由城规划部门详细规划出其建筑高度，容积率，绿地等指标，再由房地产主管部门提出价格上限，套型，面积等要求以杜绝开发商“挂羊头卖狗肉”，保证经济适用房的有效供应。

最后，对于经济适用住房，政府应该严格控制供应对象，实行封闭式管理。以防经济适用房制度被人不当利用，导致出现新的不公平和腐败现象。推行经济适用住房基础是划分收入线，但我国多数城市至今没有明确划分。该项工作要与社会诚信系统的建设结合起来，利用现代电子技术实现对个人收入的准确划分。另外，应该改变现在的经济适用房出售政策，对经济适用房实行封闭式管理。其操作要领是符合条件的居民可以申请购买经济适用房，但如果需要出售经济适用房的话，只能按规定的价格卖给政府。

五、总结

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