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浅析我国的房地产市场调控政策和效果(一)
本文ID:LWGSW106329
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浅析我国的房地产市场调控政策及效果
一、房地产市场宏观调控的理论基础
(一)房地产宏观调控的定义
宏观调控是政府用“看得见的手” 对“看不见的手” 的失败进行干预,重新进行资源配置的过程。宏观调控的实质是“走钢丝” 既要向前走,又要时刻保持平衡,同时还须分清哪些政府可以调控,哪些则必须留给市场。房地产宏观调控是指在市场非均衡的条件下,政府运用经济,法律和行政等手段,从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节和控制,以促进供给结构的优化和总供给与总需求之间的均衡趋向,实现房地产市场持续,健康和稳定发展而对房地产市场所进行的管理活动。
房地产业不同于其它产业。房地产领域存在的问题,是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映,可以说房地产业存在的问题有三分之一是宏观问题,比如,资本市场萎缩,投资渠道不畅的问题,地方政府盲目推进城市化的问题等等;还有三分之一是金融问题,汇率、利率、税率等经济参数扭曲的问题;另外三分之一才是房地产自己的问题。因此,房地产宏观调控必须运用财政政策、货币政策及房地产产业政策等一系列的政策“组合”来进行综合治理。
(二)房地产宏观调控的必要性
1.房地产在我国国民经济的地位
房地产业是国民经济的支柱性产业之一。它是社会生产与生活的基本承载体, 房地产商品既是主要的生产资料,又是必需的生活资料,具有较强的前后向连锁性,它的发展能够带动一大批相关产业共同繁荣,构成一个良性循环的城市产业链;推动着工业化和城市化的进展,并已成为现代经济大系统中的重要组成部分。
另外,房地产业是国民经济的基础性产业,它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件——房和地;它为劳动力提供最基本的生存条件——住宅和各项配套设施;它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持——房地产每年实现的销售收入中有40%转化为国家和地区的财政收入。同时,房地产业促进就业的作用十分明显。 虽然房地产业本身是资金密集型产业, 但是和房地产业相关的整个产业链当中, 包括大量的劳动密集型行业。 以和房地产业关联度最大的建筑业为例, 每新增 500 亿元住宅投资, 可增加 8350 万平方米的施工面积,并安排就业人员约 140 万人。
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2.房地产市场的供需不稳定性
当前中国房地产市场供求总量的非均衡一般表现为潜在需求大于有效需求,实际供给大于有效供给,即短缺与过剩同时并存。
需求上,一方面我国住宅市场的潜在需求巨大。随着我国城市化目标的逐步实现,人民消费结构的升级,大量适婚年轻人口的形成,等等,都带来了住宅市场巨大的潜在需求。另一方面大多数的中低收入者买不起住房,无房可住, 几代同室的现象屡见不鲜,这说明我国城镇居民住宅实际需求很低。
供给上,近几年住宅市场繁荣的表象掩盖不了一个不争的事实:大量商品住宅楼闲置。市场上适用于大多数中低收入人群的经济适用房供给较少,出现供不应求的局面,豪华住宅以及大面积住宅供给较多,而购买人却较少,出现供大于求的局面,从而造成了有效供给小于实际供给的局面。
3.土地资源的需求与供给
土地的自然供给是固定的、缺乏弹性的,即便是土地的复垦重耕对于可利用土地增量的扩大作用亦是非常有限的。在一个城市中,为适应经济发展和城市建设而进行的土地供给则代表了土地的经济供给。土地的经济供给受城市发展的阶段性与土地自然条件的优劣的影响,表现为土地的供不应求,从而决定了房地产商品价值在时间维度上的增长特性。最典型的就是在泡沫经济中的房地产商品增值情况。在经济泡沫时期,当市场对于土地的增智预期,远远超过了真实土地资产的价值时,就构成了土地资产市场价值的虚增,表现为房地产价格的节节攀升,从而诱发土地的进一步供给与开发。
二、我国房地产市场宏观调控的政策措施
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